2012年前後，鄂爾多斯“鬼城”的名字不脛而走，它源於32平方公里的康巴什新區，常住人口不足3萬。當時各種輿論宣稱，花了上萬億大手筆的資金建設新城，最後效果卻不理想，是否造成了嚴重的浪費？
從2012年到2023年，康巴什新區經歷了哪些變化呢？如今可以擺脫“鬼城”的稱號了嗎？
2013：鬼城的幻影危機
2013年，國內圍繞鄂爾多斯鬼城報道的資訊最多。外界關注的是這裡的房地產專案停工，看到的是鄂爾多斯的煤炭經濟後繼乏力，擔心的是本地政府大量城建的債務問題。
康巴什新區的總建成面積是352平方公里，市中心的區域為32平方公里，這裡2010年時的確切常住人口為2.86萬。按照當時媒體的報道，規劃中的人口入住為百萬級別。
巨大的反差，使得當地九成以上的房屋是空置的，街上的清潔工比行人數量都多。由於被貼上了一個又一個標籤，這裡便成為房地產泡沫化的最佳樣本。
按照當時一些清潔工的說法，新城區的清潔工數量有600人，一半以上都來自外地的赤峰。其中一名清潔工告訴採訪的媒體，由於人少，所以馬路上基本沒什麼垃圾。
在這些清潔工看來，整個新城居住的大部分都是外來人。這裡在2003年前後，還是一個只有1000多人的村莊，距離鄂爾多斯的老城區有25公里左右。
2004年開始，隨著破土動工的機器響起來，10年時間這裡由村莊變成了一座城市。按照彼時的公開資料顯示，建設專案的總投資在2012年已達到了1500億元。
與此同時，鄂爾多斯當地2012年的財政收入為810億元。就是說，本地政府拿出了比收入至少多兩倍的錢，投入到了城市建設中。
雖然外界將這裡稱之為鬼城，但一些本地人並不認可這種說法。在當地的一些計程車司機看來，2013年媒體紛紛報道康巴什新城的時候，這裡的人口規模已經從此前的不足3萬，增加到十幾萬了。
而根據當地管委會的規劃，這裡要用20年的時間達到30萬人口，最多的人口規模不會超過50萬。而且根據當時的預計，到2025年，入住的人口將達到30萬。
上述是2013年時媒體的報道，那麼過兩年後，外界眼裡的康巴什新區又是什麼樣的呢？
2015年：鬼城不空
兩年後，外界對鄂爾多斯的討論依舊是大量空置的房屋。很多人相信，正是源於21世紀初煤炭經濟的飛速發展，才使得當地政府投入鉅額資金建設恢弘的新區。
甚至2015年有傳言說，對於空置的樓房，將要重新將其拆掉，因為在拆除和爆破的過程中，又會催生出新的產業價值。
當然這或許僅僅是外界的調侃，不過在圍觀者看來，居住在新城的市民，他們面臨的情況多少有些荒誕甚至是一種先鋒派的生活。
尤其是一些剛抵達康巴什新城的外地人，看到大量的建築，空曠的街道以及清潔工，有人會感覺城市的一切過於龐大，以至於所有建築看起來都像是拿氦氣泵充過氣的——實際上這僅僅是因為周圍沒有人而顯得過於空曠。
有意思的是，大部分只看圍繞在鬼城周圍的標籤，只有少量的觀察者，才會去聚焦新城各處那一個個活生生的人。
至少在2015年，有媒體甚至是外媒深入到康巴什新城走訪的時候，發現這裡並不是真正的空城，而是到處都有人。
在市中心的一個美食廣場，3月份的一個下午食客爆滿。與此同時，康巴什周邊的農民，開始陸續搬到了新城住進了樓房。
雖然在城市的多個公園，人員流動和遊客的數量寥寥無幾，但是新市民面對這種場景已習以為常，他們都認為，不管城市人多人少，搬進城裡居住無疑要比居住在鄉村裡好多了。
不過，新城究竟能不能聚集更多的人，彼時的討論還是相當激烈。有人認為可以，有人則認為聚集更多的人很難，而且時間將拖的相當長。究竟會怎麼樣，彼時也沒有確切的答案。
外界也只能繼續觀察，而當地已經住進樓房的人，則開啟了全新的生活。
2019：鬼城的消失
時間來到了2019年，康巴什不但有中國人長住，而且也有了外國人。一個35歲的英國人，在康巴什生活了8年。算起來，他從2011年就在這裡居住了。這位英國人還娶了當地的姑娘為妻。
除了英國人，康巴什還有南非人。2017年，一個南非來的馴馬師住進了康巴什。此前，這位馴馬師認為康巴什就是無人居住的城市，等他來到的時候卻發現，這裡分明到處都是人。
這是外國人眼裡的康巴什，從房屋出售的情況看，2019年的康巴什又是什麼樣呢？根據當地房產交易中心的資料顯示，康巴什建成的748萬平米的住宅區，沒有出售的住宅只有561套。
資料說明當地的房屋大部分都賣出去了，但值得一提的是，還在2013年時，資料也顯示當地大量的房屋都出售了，可一些本地人卻表示那些房子都空著，沒有人來住。
上述是房屋出售的情況，再來看居住人口變化。截止到2019年，康巴什的常住人口在15萬左右，此前這一規模是10萬，說明幾年來的人口有增長。
除了常住人口，因為當地推動的賽車和賽馬運動，每年起來的遊客數量也在增加。2018年，接待的遊客數量為285.7萬人，旅遊收入佔當地總收入的16%。新城所有48家賓館酒店，在旅遊旺季時的入住率接近百分之百。
值得一提的是，2016年根據國務院批准，康巴什新城正式成為縣級行政區，屬康巴什區。
2022年：當地房價再過萬
至少在房地產業內，人們都認為康巴什的轉折點是2011年。那一年因為煤炭價格波動、民間借貸危機的影響，使得當地樓市的資金鍊緊繃斷裂。
根據當年的資料顯示，在建的房地產專案超過七成無法推進下去。房屋和常住人口的比例達到了10:1，房屋的空置率超過了70%。
10年時間過去，到2022年時，康巴什的房價竟然又衝到了萬元以上。這種頗具魔幻色彩的歷程和轉變，確實讓外界看的眼花繚亂。
此前外界認為當地的樓市最終會硬著陸，不過10多年的時間，透過停止供地，新建的住房亦逐漸被消化。
在這期間，由於煤炭價格又回升了，當地政府利用充足的資金，圍繞康巴什新城，開始打造諸如旅遊、教育強區、風電裝備等多個新的標籤。
各種政策舉措的助推下，除了常規的市場住房需求、公租房、人才引進住房等市場也先後開啟。其中最關鍵的措施，自然是不再新增房產用地的批准。
其次，人才安置住房的策略，也吸引了不少外來企業的入駐。此外，透過棚改房也消化了一定量的商品房。
2016年和2017年，光是棚改房消化的商品房面積，就達到了589.8萬平米和511萬平米。經過這一系列的舉措，原先大量的空置房屋，也都基本消化掉了。
到2019年，當地的房價開始止跌回升。2020年，當地開始出現新增的樓盤。2021年，當地甚至出現了二手房市場。根據2022年的買房資料顯示，買房者中20%到25%是本地人，20%的則是外地人。
時至今日，外界普遍相信，鄂爾多斯的樓市又復活了。
左兜揣右兜
人們一直想不通，為什麼鄂爾多斯的樓市沒有徹底崩掉，或者說當地的樓市為何還能緩過勁兒來？其實，那是因為當地經歷的房地產危機，跟別的地方的情況不一樣。
鄂爾多斯有煤，從而讓當地獲得了鉅額的財富。根據2011年的資料顯示，當地資產過億的人超過了7000人，資產達到千萬級別的至少有10萬人。
先透過煤炭有了錢，然後又開始將錢投入到了房產領域，在徵地和拆遷的過程中，因為鉅額的補償，又催生出了一批以房子為主的富豪。當時的情況是，就連掃大街的人，手裡都有兩三套房。
雖然富裕了，可本地的產業結構單一，大量的熱錢都湧入了房地產領域，於是就更進一步的推高了房地產熱。
此後，由於民間借貸風暴的爆發，當地的房價也從萬元左右跌落到了3000元左右，一些工程爛尾了，手裡有房的人資產也縮水了。
即便如此，當地的房價在下跌後，並沒有出現大規模拋售房子的現象。就是說，雖然房子的價值縮水了，可由於從起初資金的投入到後來，一切都是在內部發生的，並沒有跟外界的資金產量，由此就形成了一個閉環。
就比如當地的一些煤老闆，肯定也投資了房產，而房價的高與低，本身對他的產業構不成真正的影響。
再比如透過拆遷而暴富的當地人，很多人原本就沒錢，房價的漲跌，對他們的實際影響似乎也不大。
就是說，在後來產生危機時，由於投入房地產內的錢不是從外部來的，因此即便崩了，也還是他們自己來兜底。
再者，當地的煤炭產業還在，只要政府和個人還能繼續靠煤炭賺到錢，即便他們蓋起來的房子價值縮水了，也不會受多大影響。
這就像一個把錢從左兜揣右兜的過程，全程都是內部迴圈。也因此，房地產業內的人表示，鄂爾多斯的情況，別的地方學不來也沒法學。
結語
2022年上半年，鄂爾多斯的GDP超過了2500億元。而在康巴什新城，其住宅入住率也達到了91%。
不得不說，鬼城的標籤已經逐漸退場，這裡在2021年接待的遊客，又進一步增長到了410萬人次。光是旅遊帶來的收入，已經達到了13億元左右。
此外，鄂爾多斯近年來還引進了汽車、高新材料、光電專案等新產業。這裡一年生產的汽車超10萬輛，新能源汽車超1萬輛，手機顯示屏達6500萬片。
煤炭根基還在，產業規模又在不斷引進拓展和轉型，只要有人繼續前去，也難怪當地的房價又重新迴歸到了萬元以上。在這種趨勢下，鬼城已是老黃曆了。
