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Q:提問:星主您好！關注很久了，第一次向您提問。目前有房子現在出掉的話除去房貸大概能剩200左右，有存款700，家中有兩個孩子，老大25年上小學，老二29年，想在東西海購置一套學區房。現有幾個方案：一、考慮學區房風險性較高，打算先貸款買一套陶白（陶小、八中附小）500以內佔坑房，然後出掉現有房產用剩餘的合計700左右做首付在豐臺距離陶白較近的區域買一套1200-1300左右的三居改善。二、龍體片區（培新或板廠小學）700萬首付買一套1200-1300的次新商品房。三、海淀萬壽路片區，買老公房佔坑，在石景山遠洋沁山水買三居改善。
現有幾個問題：1、老大25年入學人數較多，買了好的學校擔心上不了，但是家裡還有老二，從學區和房子保值性流通性角度來說星主有什麼好的建議？2、如果選擇陶小，在豐臺距離上學方便的改善有沒有推薦的小區？3、東城龍體片區商品房（幸福家園、裕中西里類似的商品房）適不適合我們？保值性如何？4、買佔坑的話是現在買合適還是24年後半年再買？
A:回答:您好，學區房的風險是頂級學區+垃圾樓盤，學區房的資源屬於階段性稀缺，垃圾樓盤本身豪無價值，在某一個位置假如正常賣價是8萬，但附上頂級學區可能就變成13萬15萬了，8萬以上的都屬於學位溢價，將來這種稀缺資源變動、轉移變的不再那麼稀缺，這個價格就必然下跌，購買這類房要遵循最晚時間，買小不買大的原則。相反如果是購買普通學區或頂級學區配中等樓盤或頂級樓盤，這種學區房的價值是由地段資源+樓盤資源+學位資源組成，地段資源佔比70%，樓盤資源佔比20%，學位資源佔比10%，即便將來學位發生各種變化也不會造成大幅度下跌，
因為這類房學位屬於佔比也就10%，這10%全部洗淨將來還會漲上去，從穩健性上來講比較推薦購買這類，佔坑房並不是不會跌，而是在下跌時可以將損失降到最低，在沒有條件拿到後者的情況下才考慮佔坑。從投資兼顧學區及自住這個預算比較穩健的當然是幸福家園，對應1300左右的戶型還不錯，在同一區域是比較稀缺的，要比在萬壽路買一個佔坑房再到遠洋買三居更具備成長性，包括陶白搭配豐臺，廣渠門的地段資源及樓盤資源要比遠洋以及豐臺更具備成長性，也更具備爆發性，除非是在學區上你們另有計劃才放棄幸福家園，否則可以趁市場還沒有完全反應可以淘一淘低價筍盤，可參考星球精華欄會員文章13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖,祝順利！
Q:提問:京總好！剛需改善，南庭新苑58平小兩居，今年滿五唯一，賣房+存款+貸款總預算680-700W，希望最近賣掉改善到西紅門橡樹灣三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，傾向新房。1.計劃先買房再賣房（尾款需要賣房款付），關於賣房這邊您有什麼建議不？2.西紅門橡樹灣三期109N戶型，是否好保值增值，未來是否好流通？
3.三期物業為中鐵物業，會成為未來保值增值不如二期的因素嘛？銷售說服務標準會和二期拉平。4.最近去看了北熙區109全南戶型，超預算需要高貸款，和西紅門橡樹灣比哪個保值增值更好？5.如果有其他推薦小區請您一併告訴我，感謝京總
A:回答：您好，1、購買新房的付款時間及條件相對二手房都要寬鬆一些，你可以和開發商如實說明情況，尾款需要賣房後才能交付，去爭取一定的週期是沒有問題的。2、關於西紅門橡樹灣這個盤，西紅門有它的價值，可參閱星球會員文章84#大興跑贏大盤選籌導圖，豐臺南三環南四環城市資源的問題，西紅門成了承接地鐵沿線最優質的板塊，西城一部分剛需會外溢到西紅門商圈， 橡樹灣從位置及價格算不上稀缺貨，
禮域府132平的三居報價有5萬3左右的，各方面都比較優質的報價才6萬上下，西紅門做不到領跑市場，只能說在大興西部是領頭羊，高品質的樓盤長期價值很好，中短期並不符合這個區域的購買力，會存在流動風險，星苑月苑順馳新里斯才是主流，這個區域現在以及將來5年內還承受不住太高的價格，只有一小部分能接受，量小推動不了價格上漲，期望自己購買後能夠吃到往後的每一波行情，這種地段最好是選擇主流盤，相對於高品質新盤更穩健！
其次北熙區這個盤作為投資沒什麼意義，它的地段資源包括緊鄰的東壩成熟板塊，酒仙橋都是很落後的，可參考星球會員文章87#朝陽跑贏大盤選籌導圖，700萬有很多選擇，無論是從穩健性還是成長性都是要優於這些位置，如亦莊的二類盤要碾壓西紅門和北熙的，或者可以理解為這兩個盤的價值不在同一個等級上，漲幅上自然不同，一輪的行情可能比它們兩個5年總和還要多，建議你認真閱讀星球會員文章81#北京房產投資核心邏輯和原理，01#北京樓市的十年主流預判(2022-2032，05#選籌/北京購房安全邊界圖，祝順利！
Q:提問:京總你好！目前在豐臺區大成郡一套2居室（朝向一般）800萬左右，一套豐臺珠江峰景一居室350萬。一套房山3居室350萬。目前房山房子計劃給老人住（老人也是偶爾來的時候住一下，但是希望給老人留一個單獨房子），自己在海淀陪孩子上學租房住，豐臺房子空著準備出售，5年內估計還得跟著孩子學校走，住不上自己房子。目前想法是豐臺兩套房子想置換一下，一個是改善5年後居住條件，一個是保值增值（目前豐臺這兩個房子感覺升值不太好）我和愛人上班單位在豐管路和蓮花橋附近。
希望在上班不太遠的地方選，總價1300左右。開始想選新房，戶型好，看了端禮著，君禮著，北京悅府，永定金茂府，城建龍樾天元（這個離現在豐臺房子近，地方比較熟悉），但擔心房價在高位，又在豐臺以後升值不知道怎麼樣。海淀感覺這價格不知道能買到哪裡的改善3居室，永豐的中海新房到可以，但是又太遠，5年後升值兌現也不知道怎麼樣。後來又想在大成郡或者單位附近換個3居，又擔心升值太慢;現在很糾結，希望給下思路，換海淀的老房子、和豐臺的六里橋附近次新房、豐臺的新樓盤，哪種更合適一些？我這種情況有沒有推薦的樓盤？謝謝了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是輸在了板塊上，這兩個盤本身是比較好的，流通性及熱度都沒問題，差的是嶽各莊這個位置，置換的話1300最好是脫離豐臺，這些新盤價格與區域的購買力不匹配，紫辰院和中堂當年都是炒的很火的盤，今天看這些盤比著當時賣的價格比著同價位其它區域並沒有漲多少，大部分時間都處於橫著的狀態，如果想繼續留在豐臺最好的位置是圍繞麗澤一帶看看二手，比起周圍的新盤價格上更有優勢; 高品質的樓盤需要在核心圈或者距離核心圈比較近的位置，
非核心圈不建議太追求過高的品質，會出現貴跌賤漲的情況， 你提到的永豐是海淀未來的核心位置，這個區域需要時間養，短則五六年，長則10年都有可能，如果考慮海淀的話，可以重點關注五彩城商圈，1300可以拿一個很好的小三居戶型，海淀的發展核心是以中關村向北延伸，五彩城剛好處於發展帶的中間位置，海拔要高一些，還具備持續的成長性，從純投資角度，選籌的優先順序是海淀，其次麗澤，從確定性成長性和海拔三個維度看海淀都要優於麗澤，可參考星球會員文章05#選籌/北京投資安全邊界圖、03#置換實操論、16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析、各區跑贏大盤選籌導圖，祝順利！
Q:提問:星主好！想請您提供一些專業的思考和建議：目前北京沒房產，考慮在京西購置新房，預算1500左右。最近看了保利璟山和煦，一層下躍和五六層之間猶豫，有什麼好的建議嗎？另外京西的新盤，還看了元璽，西山雲爐等，有對比的意見嗎？
A:回答:您好，遠郊和非主流別墅區是不能投資大平層與低密度洋房疊拼專案的，一旦買入可能會面臨5-10年的套牢，並且這個期間是無法平價賣出的，這個1500的總價對應的是改善類產品，北京的改善群體懂行情的是不會到這些位置去投資的，第一選擇會是熱點板塊的品質大盤，或者新區的新房，還有一部分改善群體會到別墅區，北京的主流別墅區一共三個，西山奧北和順義，西山和奧北都是300平以上的產品線，只有順義有一些小型的別墅專案和平層專案，以自住的需求也應該要在這些位置選籌，否則就是嚴重的資源錯配，京西沒有核心產業支撐，流動性與保值性都沒有保證，建議你參考星球精華欄會員文章81#北京房產投資核心邏輯和原理，05#選籌/北京購房安全邊界圖，祝順利！
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宏觀類（部分）
01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）
08#通貨膨脹貨幣與房價
04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
07#巧用槓桿，貸款的利用
微觀類（部分）
11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判
12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖
13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖
14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症
15#望京139個盤，穩健增長的只有39個
16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大資料)
17#石景山未來樓市的預判及購買建議
實操類（部分）
03#置換實操論,抄底與逃頂
05#選籌/北京投資安全邊界圖
81#北京房產投資核心邏輯和原理
82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析
83#通州跑贏大盤選籌導圖
84#大興跑贏大盤選籌導圖
84#北京持幣200W以下的投資術
86#豐臺跑贏大盤選籌導圖
87#朝陽跑贏大盤選籌導圖
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