萬物皆數——這是古希臘哲學家畢達哥拉斯的一句名言。如果說0.618是美學的終極密碼，那麼3%則是房地產的終極歸宿。
最近到香港玩，順便考察了一下當地樓市，get到三個資訊：
第一，香港房價普遍降了20%到30%，很多新盤在打折促銷，吸引了不少看房人，聽口音，很多是內地人。
第二，香港房子重視保養和維護，很多樓齡超過10年甚至20年的小區，仍然很有品質感，我用一個詞叫：舊而不破。
第三，香港的房子雖然貴，但租售比基本都能到3%。香港的房租高，是出了名的，一套20平米不到的小單間，租金上萬也是很常見的。
01
香港人買房，比較關心房子的租賃價值。畢竟，二鳥在林不如一鳥在手，相比搏升值，租金才是看得見的收益。
簡單算個賬就能明白，一套房子的租售比如果能到3%以上，基本就上可以不關心房價變化了，因為靠租金也能收回成本。
所以，當房價調整到3%的租售比時，我們就可以認為它觸達了安全線。
而且，3%是一個很神奇的數字。不僅香港，包括紐約、倫敦、東京等國際大都市，扣除持有成本之後，租售比驚人的一致，都在3%左右。
根據經濟學家任澤平的一項研究顯示，扣除持有成本（房產稅、物業費等等）之後，紐約、倫敦、東京市中心的租售比分別為3.1%、2.8%、2.5%，都在3%上下浮動。
這說明什麼？在一個成熟的房地產市場，一套房子的價格就是按照年租金的33倍左右來定價的。
02
其實，不僅是房子，在股票市場，也能看到3%這個神奇的數字。
大家看看，蘋果、微軟、茅臺等優質企業的股價在經歷漫長的起伏之後，市盈率最終都回歸到30倍左右，摺合成“租售比”的話，就是3%。
需要補充的是，房屋租售比是年租金/房價的比值，市盈率是總市值/淨利潤的比值，如果把“租售比”換成“售租比”來討論的話，二者其實就是一個東西，都是衡量一個資產多少年可以回本。
那麼，為什麼優質資產的市盈率普遍都是30倍左右呢？我猜想的話，這可能涉及到人類平均的“青春價值”。
關鍵詞是：青春價值。
現代社會，一個成年人平均的職業生涯，就是30年左右，你看銀行做房貸，給予借款人最多的還款時間，就是30年。
結論是什麼？人類平均的青春價值，是一切資產價格最終的衡量尺度。
03
寫到這裡，可能有人會問，為什麼內地樓市的租售比不是3%呢？現在北上廣深市中心的房產，租售比普遍只有1%左右，如果想靠租金來回本，得等上100年。
這是不是說明內地房價被嚴重高估了？
其實也不完全是，因為內地樓市還沒有真正進入成熟期，其估值模型和成熟市場不太一樣。
例如，蘋果、微軟、facebook、谷歌、特斯拉等科技公司在高歌猛進的創業期時，其市盈率也是遠超30的，因為對創業公司而言，盈利能力不是最重要的，發展預期才是最重要的。
但隨著這些公司的商業模式逐漸穩定下來，盈利能力就成為投資人最關心的事情，市盈率也就普遍回到30倍左右了。
過去20多年，一二線城市的房價伴隨著城鎮化的高歌猛進，市場給予的估值普遍很高，但隨著房地產逐漸進入成熟期，租金價值一定會成為買房人最關心的事情，到那時，相信北上廣深的租售比也會迴歸到3%左右。
只不過，這個“迴歸過程”一般不會是急風驟雨式的，而是在一個相對漫長的時間裡，伴隨著房價回撥、租金上漲，逐漸迴歸的。
香港、紐約、東京、倫敦的房地產市場，幾乎都經歷過這樣的階段，太陽底下沒有新鮮事。
為什麼會這樣？3%的背後是人類平均的“青春價值”，它才是影響資產價格最高的指揮棒。
