最近這段時間，前海有部分專案開始砸盤了。
前海領璽一期的業主出售一套120平三房兩衛戶型。
2019年新房以1320萬買入，如今報價1110萬，各種持有成本算下來，虧了300多萬。
諾德假日花園一套66平兩房，以590萬總價成交，摺合單價只有8.94萬。
這是該小區幾年來首次跌破9萬。
前海的二手市場一直以來都是南山甚至整個深圳的熱點區域。
但前海確實屬於炒作非常嚴重的板塊。
最近兩年隨著房價的下跌，讓前海跌下了神壇。
此刻前海的價格已經到了底部，前海的房子還能不能買？到底要怎麼買？
我相信很多人對這個問題是迷茫的。
因為所謂的大漲大跌，都脫離了板塊價值本身，沒有人能搞清楚這些板塊和專案的價值。
今天這篇文章我就來詳細給大家做一個分析，主要分析一下前海的板塊以及一部分二手專案。
先提醒一下，文章內容可能主要分析的是板塊，具體專案分析可能不會很多。
我們團隊最近梳理了深圳各個區的價值專案，其中前海的價值專案大概只有10個左右。
具體是哪些專案，我們將會在接下來的閉門直播課中分享給大家。
如果大家想要更詳細地瞭解前海的專案情況，記得掃碼找我領取閉門直播課的連結。
說回板塊，首先我這裡說的前海，只是狹義上的前海，而不是大前海。
我這裡指的狹義前海包括：
前海自貿區三灣——桂灣、前灣、媽灣
月亮灣東側外圍的3個片區——前海北部、中部、南部
自貿區三灣
現在前海三灣整體還在建設階段，都是新房市場位置，二手房幾乎沒有，我覺得可以放在一起說說。
三個板塊的產業定位也非常明確：
桂灣是金融業、前灣是資訊服務業、媽灣是物流業
從產業價值角度就能看出三灣板塊的排序是：
桂灣＞前灣＞媽灣
桂灣是建設最快的，也是三灣中最成熟的片區。
之前也去逛過前海的永珍以及卓越INTOWN，整體的城市介面已經和科技園這邊的永珍相差無幾。
但是人流量是真的少，商場幾乎沒什麼人逛，騎個腳踏車在商場周邊飆車完全不用擔心撞到人。
寫字樓也看不到什麼人走動，當然我去的時候是晚上，可能是因為很多人都已經下班了，但整體來說人流量肯定無法和成熟的就業中心相比。
雖然桂灣現在還沒有完全發展起來，但未來前海的天花板，肯定是桂灣。
此刻桂灣真正意義的標杆盤是前海時代。
大家無論是新房還是二手房，盯緊前海時代就好了。
前灣片區和桂灣隔著一條桂灣河。
前灣的建設進度僅次於媽灣，但是觀感上明顯和桂灣很不一樣。
桂灣其實已經是一個成熟的區域了，只是人不多；
前灣除了北邊的前海嘉裡中心和企業公館周邊已經建好，其他大部分割槽域還在建設階段。
前灣片區已售樓盤是龍光天境和潤峰府，目前在賣的是一灣瑧邸。
其實前灣的樓盤整體差別不大。
相比之下，一灣臻邸會比龍光天境以及潤峰府更好，因為龍光天境和潤峰府旁邊就是醫院，離醫院實在太近。
媽灣是三灣中建設進度最慢的片區，也是新房供應量最大的片區。
媽灣整體劃片還是很清晰的。
興海大道以南主要以港口及物流為主，貨運集裝箱成片；
以北則是住宅區，現在也是比較荒，最多隻有建好的住宅，其他配套都還沒交付。建設進度比前灣還要慢。
所以現在看媽灣只能靠想象力，實際介面是沒法看的。
片區多數是新房。
招商領璽、頤灣府、棲灣裡多個樓盤已經交樓，前海瑧璽和頤城瑧灣悅目前在售。
專案多的好處是住宅成片，居住氛圍可能是三灣中最好的。
壞處是住宅偏多會稀釋房子的價值，房子不如桂灣和前灣稀缺。
而且開發週期長，桂灣可能已經發展起來了，但媽灣還在工地打樁。
綜合來看。
如果是投資，我更建議大家買價值最高的桂灣；
如果是自住需求，建議選擇桂灣和媽灣，現階段配套建設更齊全，建設週期也更短。
前海北
前海北指的是月亮灣大道以東、深南大道以南、桂廟路以北的區域，是前海片區房價最低的板塊。
前海北靠近南頭，整體介面給我的觀感其實就和南頭、南山中心差不多。
小區一樣望過去就挺老，老人小孩多、住宅氛圍很濃。
與其說是前海，反而更像是南山老城區。
優勢第一個是大社群多、住宅集中沒有城中村；
第二個是價格低，當下前海北小區的定價普遍在6-8萬/㎡之間，
劣勢是樓齡老，小區樓齡基本都在2000-2005年左右，未來換房價值不高
片區內的標杆二手房有3個：
陽光棕櫚園星海名城 前海花園
這3個小區的流通性都非常不錯。
前海花園樓齡最老，3個專案中唯一一個90年代的小區，適合租住不適合買。
星海名城社群最大，但是棕櫚園保養更好、社群更新。
棕櫚園更適合改善，星海名城適合剛需。
整體而言，前海北適合預算低但想要有比較好居住品質的買家。
但前海北基本上蹭不到前海的概念，如果看中的是前海未來增長的潛力，別買前海北，去買更靠近自貿區的前海中和前海南。
前海中
前海各個板塊中配套最好的區域，尤其是學校。
片區內的南海中學在南山屬於第二梯隊的中學。
前海因為發展時間比較滯後，沒有什麼教育資源沉澱，所以好學校確實是稀缺的，南海中學算是片區內的頂配。
前海中和前海北一樣也是住宅扎堆，但是前海中的小區樓齡跨度比較大。
既有樓梯房老小區，也有10年左右樓齡的次新盤。
值得關注的專案是3個次新盤：
諾德假日花園、城市山林、銘築
諾德假日是網紅盤，很多人應該很熟悉。
之前因為炒作太猛所以房價泡沫非常大，所以被市場稱為殺豬盤。
但專案本身的品質其實非常好，自住、出租都是不錯的選擇。
之前炒作比較猛的是小戶型，如果是正常戶型的話，諾德假日還是可以考慮的。
城市山林和銘築是改善盤。
銘築的社群很小，但勝在得房率高，其中88平4房的戶型很受市場歡迎；
城市山林社群更大、綠化也不錯，品質是同片區內最好的，不過價格也會更高。
整體來說，前海中更適合有點錢的改善群體，因為真正有價值的就是那幾個次新盤。
大家重點看幾個次新盤就好，其他老小區和普通小區就不需要關注了。
前海南
前海南片區給我的感覺非常割裂。
既有靠近大小南山的老豪宅以及次新盤
也有樓齡超過40年的老破小區比如月亮灣花園
但整體來看，前海南片區的環境並不好。
一方面是月亮灣花園很大，光樓梯房就佔了一大片；
另一方面前海南靠近月亮灣大道，很多樓盤都會有噪音影響。
前海南的小區型別很多。
但大家只要重點關注幾個次新盤就可以了。
前海南優質的次新盤只有3個：
中海陽光玫瑰園、佳兆業前海廣場、漢京九榕臺
佳兆業前海廣場樓齡最新，全南朝向，但是專案距離地鐵站比較遠，產品得房率也比較低；
漢京九榕臺的戶型都比較大，屬於準豪宅專案，但總價都比較高；
中海陽光玫瑰園我覺得是前海南最好的小區，綠化好宜居，適合改善買家。
現階該小區有不少房源的報價正好在低位，如果是最近考慮入手前海的朋友，可以重點關注。
當然除了玫瑰園之外，前海以及南山其他板塊的小區也有不少有價值的筍盤。
我們最近根據市場資料整理了深圳各區的價值筍盤，詳細的筍盤資料，我們會放在最近的閉門直播課上給大家分享。
關注市場且準備買房的朋友，可以掃碼預約閉門直播課來聽聽課。
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