財聯社2月6日訊（記者 李潔），繼廣州、上海相繼鬆綁限購後，北京限購政策也有所鬆動。
2月6日，北京市住建委和通州區政府釋出訊息，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區購買一套商品住房。新政策最大的變化是，在通州區落戶和就業的家庭，只要符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求。
而過去在通州購房，不僅需要滿足北京既有限購條件，還有在通州落戶或社保滿3年的約束。這意味著，在“雙限”實施9年後，北京此次放寬了2015年以來嚴格限制通州購房政策條款。
“此次北京樓市新政，與此前廣州、上海等城市放鬆限購政策有相似之處，這反映出2024年各地購房限制性政策將進一步放寬，正進入到超大城市持續放鬆限購的重要階段。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
“雙限”近9年後通州限購迎鬆綁
出臺本次樓市新政前，通州已經執行了近9年相當嚴格的“雙限”政策。
2015年8月14日，北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府出臺《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。通知指出，符合現行政策有關規定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區商品住房：名下沒有住房的本市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年（含）以上的北京市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭；在本市沒有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。另外，商品住房銷售管理其他規定不變。
從市場資料看，通州市場成交變化，受到“雙限”政策的影響較為明顯。
據中原地產首席分析師張大偉介紹，“雙限”政策之前，通州每年商品房成交量基本在一萬套以上，佔北京全市的比例大約在15%以上。2015年開啟“雙限”後，通州市場成交量出現大幅下調，成交量基本維持在5000套左右，佔據北京市場7%左右；即通州實行“雙限”後，新房成交幾乎被腰斬。
與此同時，近兩年通州新房供應量大幅增加。
合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，2023年通州新增商品住宅6338套，是2022年的2.6倍；新房商品住宅存量達9295套，靜態去化週期高達26個月，遠超10-12個月的市場合理水平。二手房市場方面，通州掛牌房源在萬套左右，房價處於低位，整體成交均價在3.7萬-3.8萬元/平方米區間。
“連續多年每年超千億的城市副中心建設投資，還未在樓市得到充分體現，當前通州二手房價格遠低於真實市場價值。”郭毅稱。
分析人士認為，通州此次鬆綁“雙限”政策後，市場成交量將迎來增長。
“按照當前通州一年4000-5000套的住宅成交量，取消雙限後，通州的市場成交量有望增加50%以上，佔據北京市場大約10%以上的成交量，一年成交量有望達到8000套以上。”張大偉稱。
“通州限購政策的最佳化，體現了職住平衡的導向，有助於保障在通州穩定就業人員積極購房，對於通州副中心建設和職住平衡等都會產生積極的作用。”嚴躍進表示。
北京有望繼續放寬限制性政策
“相較全面取消‘雙限’，通州本次新政僅放寬了針對符合資格家庭的取消3年通州社保納稅的要求，政策寬鬆還未達預期。”郭毅認為。
張大偉也表示，目前看，北京限購政策依然是全國最嚴格的，對限購的調整幅度遠低於上海、廣州等同型別一線城市。
“目前北京限購政策的放鬆仍然保持謹慎態度，這在一定程度上說明，接下來房地產市場政策端將延續寬鬆基調，但放鬆力度將呈現循序漸進特徵。”一位房地產行業分析師告訴記者。
中原地產資料顯示，2024年1月北京二手房住宅網籤12444套，相比2023年12月的12963套出現輕微下調，市場成交已連續3個月維持在1.2萬套左右，說明去年12月下調首付比例政策的影響已經基本過去。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，從廣州、上海放鬆限購以後情況來看，1月以來，廣州放鬆了120平方米以上住宅限購政策、上海放開外環外非滬籍單身限購，對當地市場情緒均產生了積極影響，但因臨近春節假期，政策效果尚未明顯顯現。
其認為，對北京來說，2023年12月降低首付比例、降低房貸利率、最佳化普宅認定標準後，市場活躍度將出現一定提升，本次最佳化通州區限購政策，有望進一步強化市場修復預期。春節假期即將到來，短期內市場活躍度或受限，但春節假期後，政策效果將逐漸顯現。
多位專家認為，後續北京後續有望繼續對限購政策做出調整。
“透過梳理今年1月份以來的政策，寬鬆是一個重要特徵。可以看到，各地普遍對2015-2017年各類樓市過熱時期嚴厲政策進行了調整，充分說明各地積極最佳化調整政策。其他一些城市如深圳等，預計也會在限購方面進行鬆綁和調整。”嚴躍進表示。
李宇嘉也認為，此次通州調整限購以後，預計深圳外圍區域也會跟進放寬類似限購政策。由此估計，2024年房地產市場的小陽春值得期待。
“開發商會抓住這一政策機會，加快推盤、營銷和去化，但開發商應該主要以跑量為主，提價的可能性很小。”李宇嘉稱。
陳文靜也認為，隨著核心城市不斷最佳化樓市政策，這部分城市市場預計將出現“小陽春”行情，也會對全國市場產生積極影響。
“整體來看，當前核心城市政策仍漸進式推進，未來政策仍具備較大最佳化調整空間，市場不穩、政策不止，一線城市或繼續最佳化限購政策，深圳相關政策或已在路上，二線城市有望全面取消限制性政策。”陳文靜稱。
