制圖：城市財經；資料：央行
作者：餘飛
01
搶收返鄉置業
春節臨近，又到了三四線城市搶收的時候了。
中國的城市化，造就了中國特有的故事。每年的這個時候，在外奔波的人們，無論賺錢與否，都要回家團圓。
疊加核心城市房價高企，一二線城市容不下肉身，農村老家安不下不安的靈魂，所以很多人折中選擇在老家地級市或者老家省會城市買房。
地方城市與開發商也抓住這個契機，每年都會在這個時候大搞促銷優惠活動，盡力吆喝，吸引返鄉置業者。
根據時代財經披露：
近日，湖北就開啟了2024年春節返鄉置業迎春安居嘉年華活動，共有1150個樓盤、24.02萬套房在線上線下供返鄉遊子選購；
重慶主辦2024年重慶返鄉置業展示服務活動，參展企業17家、商品房專案63個；
江西南昌推出2024南昌新春購房展銷會，彙集30家房企的45個專案；
江蘇鹽城拿出真金白銀補貼購房者，在鹽城經開區購買新建商品住房的，給予購房網籤合同總價1.5%的購房補貼。
廣東清遠一專案則推出優惠“組合拳”，包括推出20套一口價房源、貸款利率低至3.5%、購置車位立減52000元。
廣東韶關的一專案主打低價策略，推出定製返鄉置業優惠，精裝現房單價最低4900元/平方米，首付最低5000元，“超低首付和最優惠價格助力外出遊子返鄉置業。”
諸如此類，不勝列舉。此外，還有城市推出了“新春置業，買房送年豬”的活動，更加瘋狂的是，有開發商更是發動員工，直接去高速路口攬客。
02
搶收返鄉託不起三四線樓市
相比於往年，這一輪返鄉置業，更難。
大家都知道，雖然黑天鵝已經過去，但房地產市場行情江河日下。
國家統計局公佈的資料，全國商品房銷面積與銷售額已經從2021年的“雙18”跌至如今的“雙11”。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
這一點，從央行公佈的房貸資料上，也能得到佐證。
央行披露：
2023年，中長期貸款增加2.55萬億元。
中長期貸款，基本是房貸。2.55萬億這個資料如何，有對比才有效果和傷害。
縱觀過去十年的房貸增量情況，2.55萬億創2014年來新低。
2016年樓市火熱大年，房貸從2015年的3.05萬億幹拔直拉至5.68萬億元。之後三年都在5萬億左右。2020年，再創新高，到5.95萬億。2021年突破歷史新高，6.08萬億。
2022年急轉直下，膝蓋斬，房貸增量只有2.75萬億元。2023年繼續下降，只有2.55萬億元。
全國同此涼熱，核心城市都雄起不了，遑論各項競爭力都很弱的三四線城市。
從房價方面來看，國家統計局披露的資料顯示，70個大中城市二手房房價連續兩個月沒有一座城市上漲。
11月份，二手房房價，只有杭州持平，其餘69個城市都在跌。12月份，全線下跌。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
從緯房研究院披露的2024年1月上半月資料來看，這種跌勢進入2024年仍在延續，根本停不下來。沒有最低，只有更低。
還是那句話，如今的苦果，是當時不計後果、不計成本上漲的結果。
上一輪牛市期間，很多人口流失、經濟羸弱的三四線城市也莫名其妙跟漲了一大波，其背後的推動力來自貨幣棚改。
所謂貨幣棚改，簡單理解就是，央行印專項錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。
棚改之下，一方面減少了供應，另一方面增加了需求，雙重作用之下，房價水漲船高。
然而，隨著2018年國家發改委一聲令下，這一支撐三四線城市房價的基石，劇烈晃動。
2018年年末，國開行明確表態：
棚改實行差異化處置：對於庫存充足，房價上漲壓力小的城市，仍採用貨幣棚改；對庫存不足，房價上漲壓力大的城市，採用安置房棚改法。
態度轉變之下，山西2019年棚改量較2018年下跌了72%，山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。四川下跌了21%。
只有又疊加了三年疫情，全國樓市進入了調整週期，三四線城市更是瘋狂調整。
如今，全國人口通縮速度在加快，原本人口流失的三四線城市，人口減少速度在加快，原本保持微弱增量的三四線城市，也開始陷入了通縮。
這種大環境下，三四線城市的風險會比一二線城市更高。
03
越來越多的三四線房價會鶴崗化
三四線城市的瘋狂調整，貨幣棚改的戛然而止只是導火索，本質還是自身的經濟、產業和人口根本支撐不起高漲的房價，再加上天量的庫存。
第一，產業羸弱，經濟羸弱。
中國的城市發展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陝西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區紛紛開啟了強省會模式。
好的產業省會優先，優質的教育、醫療、公共交通等資源，也是省會優先。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。
以四川省來說，省會成都GDP超過兩萬億，佔四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.7倍。可以說，四川21個城市，其餘20個城市都是陪襯成都。
製圖：城市財經；資料：四川省統計局
湖北稍微好一些，武漢1.89萬億GDP之下，還有襄陽、宜昌兩個5500億以上級別的城市。
製圖：城市財經；資料：湖北省統計局
經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則則虛假繁榮。
換句話說，沒有產業和經濟支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。
第二，人口不斷流失。
除了經濟、產業外，人口這個樓市根本基座晃動，也是三四線城市調整無法扭轉的根本原因。
2022年全國人口減少了85萬人，首次負增長。這種背景下，人口通縮城市面積擴大了不少。公佈2022年人口資料的286箇中，人口增長的城市只有128個，兩個持平，156個城市人口在減少。
人口減少城市數量佔了一大半，絕大多數都是三四線城市。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
2023年，國家統計局公佈，全國人口減少了208萬人。可想而知，去年人口通縮城市的面積和深度更甚。
目前，有6個省市自治區公佈了2023年人口資料，6個在減少。重慶減少了21.91萬人，廣西減少了20萬人，甘肅減少了27萬人，吉林減少8.28萬人，青海減少了1萬人。
第三，天量庫存。
過去幾十年，房地產全速發展，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公佈了一組資料，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。而這些多餘的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。
產業與經濟羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，這個結該怎麼解？
所以，本號一直在強調：越來越多的三四線城市，房價會“鶴崗化”，不可阻擋。
