深圳樓市。 梁寶欣/攝
本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道
繼廣州取消了120平米以上住宅的限購、上海放鬆部分割槽域的單身限購、北京通州最佳化雙限政策後，深圳也跟上一線城市最佳化住房限購政策的步伐。
2月7日晚，深圳市住房和建設局釋出《關於最佳化住房限購政策的通知》（下稱《通知》）。《通知》取消了深圳3年的落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險滿3年年限要求，落戶即可買房；非深戶購房要求，由連續繳納5年社保或個稅年限降低為3年。
對於上述政策的出臺，落深戶未滿3年但之前想在深圳買房的李小姐直呼，“沒想到！太出人意料了！這個政策也太寬鬆了吧。”按照李小姐原本的預測，深圳最佳化住房限購政策會往深戶的社保或個稅繳納年限三年改一年，非深戶則五年改三年的方向修改，沒想到現在深圳落戶就能買房。
同時，全國研究中心指出，深圳本次限購政策的放鬆，無疑為深圳房地產市場帶來更多的購買力，為市場成交量穩步回升注入更多的力量。但由於大部分市民已回鄉準備過年，政策的效力最快將在年後才會出現。
落戶即可買房
根據《通知》，自2024年2月7日起，深圳戶籍居民家庭（含部分家庭成員為深圳戶籍居民的家庭）限購2套住房，深圳戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。
同時，《通知》還提到，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在深圳市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。
而此前深圳市的住房限購政策是，深圳戶籍入戶滿3年，且在購房之日前提供連續繳納36個月及以上個稅或社保證明，可以購買商品住房。若是深圳入戶未滿3年但能提供5年及以上個人所得稅或社會保險證明，也可以購買商品住房。非深戶，則需要提供5年及以上個稅或社保證明，才能購買商品住房。
對於上述《通知》出臺的目的，深圳市住建局表示，是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。
外來人口透過落戶深圳炒房情況已明顯減少
2月7日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，深圳戶籍家庭購房的規定，恢復到2021年7月15日新政之前的政策，主要基於以下兩點考慮：一是之前寬鬆的落戶政策下，外來人口透過落戶深圳炒房的情況已經明顯減少；二是深圳近年來常住人口出現減少，戶籍人口增長也出現了疲態，需要調整戶籍購房政策來增加深圳對常住人口和戶籍人口的吸引力。
深圳統計公報資料顯示，2022年深圳全市年末常住人口1766.18萬人，其中，常住戶籍人口583.47萬人。2021年深圳全市年末常住人口1768.16萬人，其中，常住戶籍人口556.39萬人，佔常住人口比重31.5%。
樂有家研究中心指出，2022年常住戶籍人口約增加27萬人，其中不乏高學歷、高收入群體，降低落戶年限及個稅、社保年限要求後，可滿足更多新市民購房需求。
此外，李宇嘉也提到，深圳非戶籍人口購房資格，從之前的連續5年社保要求降低到3年，這一政策與廣州非戶籍人口限購政策一致，同樣也是基於近年來對於非戶籍人口吸引力下降的考慮。需要透過住房政策調整，增加城市對於非戶籍人口的吸引力，促進住房與新型城鎮化協同發展。
值得一提的是，此次深圳出臺樓市最佳化政策的背景是，2023年深圳住宅市場供需同比均上漲，市場上大部分專案依賴折扣驅動成交。克而瑞資料顯示，2023年深圳整體開盤去化率下滑至28%，去化率分有三檔，核心優質專案高去化，售罄或600套以上，次核心去化100——150套為主，外圍去化不足50套。
而進入2024年以來，深圳的新房成交併未有明顯回暖。深圳房地產資訊平臺數據顯示，2024年1月，深圳一手房住宅成交1788套。
對於深圳此次最佳化住房限購政策帶來的後續影響，不少研究機構持有較為樂觀的態度。美聯物業全國研究中心認為，深圳本次限購政策的放鬆，無疑為深圳房地產市場帶來更多的購買力，為市場成交量穩步回升注入更多的力量。
樂有家研究中心則認為，本次放鬆限購，是在深圳供需關係發生重大變化後的一次針對性調控，在需求端精準發力，滿足更多新市民及“深二代”等購房需求，能有效釋放更多潛在購買力。而且，在開年之際出臺政策，能有效提振市場信心，助力2024年深圳市場交易活躍度的提升，促進深圳房地產市場穩健發展。
不過，落深戶未滿3年但之前想在深圳買房的李小姐，反而在樓市新政出臺後打起了買房的“退堂鼓”。她表示，之後會不會在深圳買房仍不好說，怕沒錢，沒啥信心。
一線城市集中調整樓市限購政策
從1月27日早，廣州取消120平米以上的住宅限購開始，再到上海、北京的小範圍樓市限購放鬆，最後是此次2月7日晚深圳最佳化住房限購政策的出臺，一線城市此輪的樓市最佳化政策暫時告一段落。
易居研究院研究總監嚴躍進更是在2月7日晚直接表示，一線城市放鬆樓市限購是近期的政策動向。此次深圳也做出了放鬆限購，說明放鬆不是偶然的，而是“默契一致性”的，說明一季度政策邊際調整的重點在於持續鬆綁限購，這是當前政策的重點。
李宇嘉指出，4個一線城市集中調整限購政策，主要的市場背景就是，2023年新房市場明顯下滑，背後的原因一方面是房地產風險蔓延導致大家對期房的接受度下降，另一方面就是二手房的替代效應。新房市場下滑，對防範房地產風險蔓延，對減緩地方財政衝擊，對穩定房地產對宏觀經濟的貢獻度，都是非常不利的。
“調整一線城市需求端的限購政策，與供給端防風險和大工程為代表的住房供給側改革形成共振效應，以一線城市房地產領頭羊的效應，帶動二線和全國商品房市場穩定。”李宇嘉說道。
在李宇嘉看來，4個一線城市在春節前集中調整了限購政策，一方面是基於去年第四季度樓市表現相對比較弱，另一方面也是基於1月份以來樓市疲態依然的考慮。更重要的是，希望透過政策的適度調整步調一致的給市場釋放積極的訊號，集中造勢、告別擠牙膏、單打獨鬥，透過媒體集中宣傳的效應，提振市場預期，為樓市2024年一季度的開門紅打造基礎，形成成小陽春的效應，避免在去年第一季度高基數的情況下同比繼續大幅度下滑，惡化市場預期。
中指研究院資料顯示，2023年，全國商品房銷售面積11.2億平米，同比下降8.5% ，其中住宅銷售面積同比下降8.2% ；商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。
另從1月的成交資料來看，據中指研究院初步統計，重點100城新建商品住宅成交面積環比下降約33%，低基數下同比下降13%，對比來看，1月重點100城新房成交面積處2016年以來同期低位，市場表現仍較弱，調整壓力仍在。
從各線城市樓市表現層面來看，1月，一線城市新房成交面積環比下降16%，同比增長20%；二線代表城市環比下降39%，同比下降16%；三四線代表城市環比下降26%，同比下降18%。
圖源：中指研究院
此外，嚴躍進還預判了一線城市集中放鬆樓市限購後的市場走向。他指出，在市場交易資料方面，由於限購放鬆帶來了新的購房需求，所以市場交易行情預計在3月份網籤資料上會明顯體現出來，即明顯拉昇。同時，從價格方面看，由於交易量的上升或預期上升，所以價格方面止跌或企穩的可能性明顯增加。這是後續市場的趨勢或邏輯點。
李宇嘉則表示，除了一線城市集中調整限購政策之外，預計一季度LPR和按揭利率也會繼續下降。再加上，三大工程支援的專案清單積極落地，近期融資對接機制啟動後對專案融資的貸款落地，從而積極修復房地產的槓桿功能，避免資金過快地離開房地產，最終從供需兩端對房地產形成提振，預計一季度市場表現會好於去年第四季度。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
