23年年底的時候，業內一直在傳說，這一輪跌得最慘的城市裡面，一線城市是深圳；二線城市是南京。
深圳是一線跌最多的應該沒有爭議，但說南京是不是最慘的不好說，比如東莞，廈門這些二線城市其實很多板塊也都跌的很慘。
但南京肯定跌的不少，至少排進強二線城市前三是毫無爭議的。
根據我們的盤點了解，南京很多小區起碼也跌了30%以上，有些房子甚至跌到2016-2018年水平，如果是去年下半年到今年初買了南京的，真的太慘了。
南京跟深圳一樣，之前漲的越好的板塊跌的越狠：
河西、南部新城一片大跌。
江寧許多地方次新房已經達到1萬一平甚至以下。
江北更是攔腰斬都不止。
先看看全市的資料。
2023年新房市場相當萎靡，成交46817套，成交均價29182元/平，成交資料創下十年以來新低；
再看看二手房市場，2023年南京二手房成交99353套（含高淳、溧水），其中主城9區成交量93300套，同比上漲30.3%。成交均價29978元/㎡，同比下跌5.6%。
2023年南京二手住宅新增掛牌量價情況
整體來看，無論新房還是二手房都在下跌。
23年，南京在高頻地輸出利好政策。總共釋出了22道政策救市。什麼買房給補貼、賣舊換新補助、降低落戶門檻。南京這次真的是能脫的都脫了。
在救市方面採取了空前的舉措，被譽為“全國之最”，但無論這些政策怎麼撒，都未能扭轉南京樓市持續走低的趨勢。
脫成這樣都激不起大家買房的信心，那二手房業主只能把價格一降再降，比的就是誰早脫手。
而新房受到各種備案的限制，根本沒辦法像二手房這樣這麼任性。今年跌幅很誇張的二手房，30%～50%的跌幅都是有的。
比如河西南一度賣到7萬/㎡的升龍天匯，最近有一套建面約135.52㎡的大三房，總價473萬成交，單價僅34903元/㎡，是一期瓏悅2017年有成交記錄以來的歷史最低價！
江寧正方新城的銀城藍溪郡，也是曾經十分火爆的超級大盤。在火熱時期，賣到2萬多/㎡，今年直接跌破1萬/㎡，有人9000多元/㎡就拋房，跌幅竟然達到62%，真的太誇張了。
哪怕是概念很強，規劃很好的江北核心區也沒扛住，曾經的搖號神盤揚子江金茂悅，當年新房開盤均價超3萬/㎡，新年第一天成交一套房，單價跌到2.6萬/㎡。
至於老城區，跌起來更沒底線。
鼓樓濱江力人學校的學區房世茂外灘新城一套142㎡的精裝房，年底有人以2.98萬/㎡成交了。該戶型2021年6萬/㎡的成交價還得6萬/㎡+，才過去兩年，直接腰斬，從850萬跌到425萬。
哪裡敢想象，現在南京遍地腰斬的二手房，什麼2萬/㎡撿漏江核，3萬/㎡買進河西南，4萬/㎡買入河西中遍地都是。
新房市場同樣如此，也在這場價格拉鋸戰中，開發商毫無底線。
月底有個業主買房不到3月，開發商降價20%，業主求“限跌”，結果人房產局稱不違規。要我說這些業主就是天真，現在房子能賣出去就很好，上面才不管你多少錢賣出去的。
23年年末的時候，不少樓盤使出了特惠、內部房、工抵房、團購優惠等降價大招。
比如萬科朗拾，雙十二期間推出優惠，多種戶型降價超百萬，其中建面約110㎡戶型，原價650萬，現在398萬，降了252萬，相當於打6折！
鼓樓濱江長江悅府，有建面約168㎡戶型，優惠後單價不到3.6萬/㎡，相當於總價降了100萬！算下來，降幅近6000元/㎡！
還有城北興智科創新城新生圩寶龍廣場、江核龍湖天曜，直接推出了0首付活動。
為什麼南京這一輪會降這麼多？
首先宣告一下哈，我自己非常喜歡南京，南京的實力也妥妥一直全國前十，過去未來都會是，我的觀點都是客觀來分析哈：
1、上一輪漲太多了
上一輪牛市，南京漲太多，與廈門、合肥等一起並稱為樓市四小龍。21年，一年賣出10.7萬套的新房！是現在的兩倍呀。
市場熱到什麼程度，新房排隊看房，開發商高傲到首付直接拉到了8成。
上一輪的暴漲，在2022年的時候把全市均價拉到了32038元/㎡。站上了3字頭，相較於2020年和2019年漲幅分別達到23%和29%。
之前漲太猛了，如今隨著大家收入下降，房價下跌去泡沫也就很正常了。
2、供應太大
首先，受到二手房價格的牽制，新房價格還得繼續往下降。
新房當前的庫存壓力真不小。
這兩年的供應量已經在持續減少了，庫存量也有所減少，但由於目前市場成交節奏緩慢，去化週期不斷拉長，最新庫存房源去化需14.3個月，較上年增加了3.1個月，
一些外圍板塊，去化週期還要16-18個月，去庫存壓力仍十分大。
2023年南京商品住宅庫存量及去化週期情況
資料來源：CRIC，單位：個月
新房要扭轉當下的困局，肯定還得降價。那麼新房降價了，肯定還會拉著周邊二手房一起下來。
二手房市場成交量上來了，但是供應量還不少，根據鏈家資料顯示，南京二手房掛牌量已經突破19.4萬套。
掛牌量不斷激增，成交難度也不斷加大。2023年南京二手房房客比為0.97，同比減少0.26，房客比近幾年首次小於1。
2023年南京二手住宅逐月房客比走勢
資料來源：我愛我家南京研究院
行情好的時候，二手房和新房是相互成就，行情不好的時候，二手房和新房就是相互絞殺。
3、城市競爭力下滑
最重要的是，南京房價託不起來一個核心的因素就是，城市競爭力比較弱。
23年經濟資料也出了，南京GDP17634.5億元，同省的蘇州2.46萬億，增長4.6％。
南京這個省會城市，GDP不及地級市蘇州，大家已經習慣了，但是這些年差距真的在越拉越大。
20年的時候，才5千億+，21年就6千億+，22年少了7千億出頭。
前兩年社科院出的一個《2021年中國城市競爭力報告》，南京的城市競爭力也是被蘇州甩在身後。
南京這種老牌工業城市來說，也已經走在了轉型的路上，推動產業升級發展，佈局更多的新興產業，這背後除了需要資金、技術，更需要人才。
人才吸引力怎麼來，跟著產業來。
你看看南京，經濟總量被比下去，再看看優勢產業，也想不起有啥，沒有什麼特別厲害產業。怎麼能吸引人才。
你看看，杭州有電商，有網際網路；蘇州有生物醫藥；武漢有汽車製造；成都是西部重鎮。
但南京有啥呢？似乎記憶點太低了。
說實話，雖然江蘇整體實力很強，但是南京的經濟實力跟蘇州比確實差距越來越大了，房價卻差不太多，同樣的預算蘇州價效比顯得就更高了。
現在大家都說，現在南京發展，“產業結構香港化，就業市場東北化，教育市場韓國化”，有那麼多高校資源，也很難留住人。
找了一下22年的資料。南京現在最厲害的就是這6個產業：
製圖：城市財經；資料：南京2023年統計年鑑
但這6個產業，拿到全國來比，就泯然眾人了，每一個能打的，在南京創造了2318.6億收入的計算機、通訊和其他電子裝置製造業。在全國僅僅排民16位，比蘇州、東莞落後了一大截。
沒有一家超強的頭部產業，或者名片級的企業，南京在招商引資或者是人才引進的時候，都會顯得很被動。
而且，沒有厲害的產業出現，也就導致現在南京的高薪職業，主要都集中於體制內。
因為南京的體制內國企事業單位等中產群體還是很紮實的。
而這幾年，事業單位體制內的情況大家也懂，收入不僅沒漲都還在跌，最有購買力的一批人沒有錢買房，這個樓市靠誰能托起來呢，這是南京成為去年房價跌最狠的很重要原因。
最後，說一下2024年南京樓市會怎麼樣？
23年，南京樓市很冷，今年估計也會很冷。
1、新房繼續價格戰
23年南京184個樓盤累計領取銷許377次，入網總房源量約4.4萬套。24年的供應量明顯多很多， 據不完全統計，南京市1季度或將有超100盤入市。
以及居高不下的二手房掛牌量。23年二手房價格跌成這樣，把片區的新房均價估計也拉下來了。今年新房想要賣出去只能跟二手房一起捲起來。
2、二手房沒有跌到位
現在南京全城房價幾乎都在跌。
無論是河西中，奧南，麒麟，江寧，江北板塊，都出現了價格的劇烈下降。
還有學區房也不例外，一南師附小，一中實驗，科睿小學，考棚小學等學區房都出現了猛跌。
這樣大規模的大跌，就已經把大家的信心跌沒了。業主容易踩踏式的脫手，會繼續往下跌。
如果你不是很著急的剛需和改善群體，就可以再等一等。
如果是很著急，確實碰到比高峰期跌了百分之四五十的房子了，那買了也虧不到哪裡去了。
如果是投資，全國現在其他城市如果有更好的選擇，不建議現在買南京。
不知道大夥怎麼看，可以把文章轉發給其他關注南京的朋友，讓他們一起看看。
最後，明天就是除夕了， 櫻桃也已經回湖南老家了，提前祝福所有我的粉絲朋友，新春快樂。
希望所有的粉絲朋友，忘掉今年那些不開心的事情，一切我們都從農曆新年重新開始。
