“我們深圳公司今年在集團墊底，深圳的市場非常糟糕，董事長來深圳看專案的時候發了很大的脾氣，不知道未來會不會被並掉。”某全國性房地產公司深圳公司的員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。
過去一年的深圳樓市，在經歷了3月短暫的“小陽春”、4個曇花一現的“日光碟”後冷清收官。
雖然持續有“取消二手房參考價”、“認房不認貸”的政策刺激，被機構稱為深圳近7年來樓市政策最寬鬆時期的2023年，市場還是難以止跌。據中指研究院資料，深圳一手住宅全年成交31621套，同比下跌8.2%。同時新房成交均價同比跌11.4%、二手住宅成交均價同比下跌15.4%。
四個一線城市中，無論是上一輪樓市的上漲還是這一輪樓市下跌，深圳的速度都是最快的。2015年深圳領漲全國，8年後，深圳領跌。北京的新房成交量增加了16.1%、上海、廣州的新房成交量同比降幅為11%和10.4%，幅度低於深圳，其中上海的新房價格還很堅挺，同比上漲了4.5%。
一名在2023年初從杭州調往深圳的房企中層告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“目前來看，深圳的市場確實不如杭州。”
在如此一蹶不振的行情下，能在深圳TOP銷售中佔據一席之地的房企，已全部都是本土開發商。多數是央國企，如華潤置地、招商蛇口、深鐵置業、深業集團，他們大多數早年間就在深圳囤有可開發的地塊或者舊改專案，能衝進TOP10的本地民企也已多年不在深圳公開市場拿地。外來知名房企如金茂、遠洋、首創、禹洲、新城等早已悄然離開。
“價效比”成王道
據克而瑞資料，華潤置地在2023年以284.01億的流量位居深圳房企銷售榜第一，這已經是華潤置地連續第三年登頂。
從全年的權益銷售額和權益面積看，華潤置地都是深圳第一。深圳銷售額TOP10的專案裡，華潤置地只有一個——第二名的超核中心潤府，由於開發了銷售額第一樓盤的深業集團整體專案較少，體量大很多的華潤置地還是於年底順利摘冠。
“霸屏”的華潤置地是深圳近幾年房地產整體市場的縮影。
雖然2023年深圳4個“日光碟”有一半是單價10萬的豪宅盤，但華潤置地目前在深圳在售的主流專案幾乎全部是剛需，而且在價格上都有明顯讓利。隨著投資客的散去，如今的深圳，“價效比”才是王道。
今年2月，超核中心潤府對外吹風價7.6萬元/平方米，到3月實際拿證價時，單價僅6.8萬元/平方米起，給深圳的“小陽春”潑了一大盆涼水。這個專案距離深圳北高鐵站僅400米，片區內的住宅專案金茂府在2019年曾達到10萬元/平方米的開盤價，且金茂府的位置遠不如超核中心潤府。
之後，華潤置地在深圳將“降價搶收”的策略貫穿全年。
9月，華潤置地在深圳北“自己卷自己”，兩條路之隔的“超核紫雲府”，業內戲稱“低配版超核”，最低價6.25萬元/平方米。最終這兩個專案的去化率都達到了90%。
排名第三、第四的深鐵置業和深業集團，一個是2019年才成立的深圳地鐵旗下的地產平臺，一個是擁有上市公司深圳控股的老牌深圳國資委企業。這兩家房企開發的樓盤“深業雲灣海”“前海時代尊府”，一個打頭，一個墊後，成為2023年兩個標誌性的“日光碟”。
兩個“日光碟”靠的也是“價效比”。“深業雲灣海”是2023年深圳銷售額最高的樓盤，位於前海桂灣的深業雲海灣開盤，與周邊二手房倒掛高達5萬元/平方米，6月開盤，開盤當日去化95%，攬金過百億。
“雲灣海是深圳樓市現象級的紅盤，是我們2021年透過招拍掛拿到的地塊，到六月底，實現全國開盤去化套數、銷售金額雙料冠軍，後來又推了人才房，單盤銷售132億，目前是銷售金額全國最高的樓盤。”2024年1月深業集團的媒體交流會上，其地產板塊的負責人介紹。
“前海時代尊府”則是加推盤，最低8.4萬元/平方米，比前兩期推售的價格都要低，開盤當日售罄，其內部營銷部門員工透露該盤最初計劃賣10萬+，最終未被批准。
銷售額排名第二的招商蛇口沒有明顯的價效比專案，主要靠的是舊豪宅加推和新推的兩個地段絕佳的豪宅。2023年，招商蛇口在深圳開盤5個新專案，其中“四海臻邸”和“一灣臻邸”都是10萬+的豪宅。
招商蛇口開發的四海臻邸是一個迷你盤，原為一塊三角形的小型停車場空地，專案前往地鐵12號線四海站步行距離約有200米，總套數才120套。一灣臻邸是招商蛇口在2022年8月集中供地中獲得，商品住宅毛坯限價10.71萬元/平方米。招商蛇口當時透過官微高調發文“拿地即開工”，在當天下午裝置入場，同步啟動勘測工作。
但仔細看，招商蛇口能在深圳拿下銷售額第二，更多的還是身後同行的專案較少。其與華潤置地的銷售額差距有約70億元之多，比第三名深鐵置業僅多約23億。事實上，四海臻邸和一灣臻邸的開盤去化率都不理想，分別是55%和37%。
一灣臻邸開盤當天棄購率超六成，造勢許久的“王炸戶型”並沒有受到購房者的明顯青睞。歸根結底，一灣臻邸還是敗在了“沒有價效比”，在均價早已突破9萬下限的前海，一灣臻邸開盤幾乎沒有任何促銷，同時還存在精裝粗糙、車位比不足1：1的硬傷。
截至2023年底，深圳銷售額排名前10的房企中，僅3家民企（鴻榮源、京基、卓越）和1家混合所有制房企（萬科），其他全為央國企——華潤置地、招商蛇口、深鐵置業、深業集團、中海地產、深圳人才安居集團。
已無“外來客”
由於面積小、門檻高、舊改佔比大等原因，相對其他熱點城市來說，深圳的房企格局一直以來都非常固定。
在2019年之前的12年間（2008年-2019年），萬科是絕對的王者，獨拿11次銷冠，僅有一年即2014年，佳兆業以0.4億元的微小優勢從萬科手中奪得了第一的位置，當年佳兆業多箇舊改專案進入“收割期”，貢獻明顯，不過很快就因行政鎖盤危機掉出榜單。
表面上，疫情是萬科交出王座的分水嶺。事實上，並不是對手變強了，而是萬科主動後撤了。2023年華潤置地在深圳的銷售額比2022年的430.23億元縮水近一半，TOP20房企累計流量銷售同比下降18.4％。全體後退之下，萬科深圳公司近兩年的銷售額僅百億上下。
從拿地動作就可以看出萬科在深圳的收縮。2019年未拿地，2020年60億拿了一塊寶安宅地，2021年又未拿地，2022年僅一塊寶安尖崗山宅地，還是和深圳人才安居集團聯合獲得，2023年未拿地。
“在深圳確實不怎麼拿地了，尖崗山專案賣得不理想造成挺不好的影響，當時拍板拿地的城市總已經去一家國企了。”萬科深圳公司的一名員工透露。
不再大手筆在公開市場拿地，萬科在深圳囤著的幾處舊改進展也不太順利，南山區的南苑新村舊改耗時十多年，一直到2023年11月終於出現曙光，新規劃正式公佈。其入股的白石洲舊改，因為過高的容積率和樓高，在2023年開盤後銷售不佳。
2019年之前，TOP10級別裡還活躍著佳兆業、星河地產、卓越、信義地產、鴻榮源等多家民企，除了第一名萬科的位置不變，民企幾乎是“你方唱罷我登場”的熱鬧景象。2019年之後，隨著房地產下行和多家民企爆雷，央企排前、國企分食市場的局面逐漸形成。
除了萬科，2023年深圳銷售額TOP10房企裡三家民企鴻榮源、京基、卓越也多年不在公開市場拿地，吃的都是“老本”。
寶安沙井的“網紅”專案鴻榮源珈譽府，原為塘尾舊改，2010年立項，花了13年才入市。珈譽府總建面248萬平方米，是一個“巨無霸”型專案，和華潤置地大沖村舊改專案面積相當，總供應住宅數量多達8000套，2023年7月首次開盤推了1400套，還剩6600套，僅靠這一個專案，鴻榮源未來數年在深圳都能擁有一席之地。
京基、卓越同樣是舊改大戶，京基對外介紹未來將陸續推出蔡屋圍城市更新、上梅林城市更新等專案，在南山的重點舊改專案卓越九瓏在2024年也要上市。
毫無懸念的房企爭奪之下，有一些曾經閃光過的力量已悄然退出。
比如千億級別房企遠洋和金茂。
圖源/遠洋集團
遠洋在深圳前後開發了遠洋新幹線、遠洋天著和遠洋天祺，後面兩個樓盤都是在2023年開盤，南山西麗的遠洋天著均價8.39萬元/平方米，開盤去化僅25%；龍崗的遠洋天祺均價3.85萬/平方米，開盤去化不足一成。還有一個遠洋山廈舊改專案在龍崗，目前還沒有入市訊息。隨著遠洋陷入流動性危機，其在深圳也很久沒有拿地動作了。
金茂僅在深圳開發了一個並不成功的豪宅專案。2016年6月，中國電建集團和金茂聯合以82.9億的高價拿下龍華區地王，樓面價達5.7萬元/平方米。2019年11月乘著“社會主義先行示範區”的東風，均價10萬的金茂府上市，但意外滯銷，後遇上房地產下行及遭遇質量維權。究其原因，還是地段配不上高價，雖然位於龍華但不在最核心區域，且周邊密密麻麻的住宅樓均價都不足10萬，陷入滯銷的金茂府後來逐漸成為深圳的談資，金茂也再未進入深圳拿地。
上海房企新城控股在深圳首個樓盤“燕瀾和鳴”遭遇滑鐵盧。2020年11月，新城控股和佳兆業聯合以觸頂價競得坪山區地塊，溢價率45%，2021年下半年佳兆業爆雷，專案全部轉移至新城控股一方。解決完合作方危機後，深圳外圍區域樓市開始下滑，“燕瀾和鳴”即使是坪山區內相對熱銷的盤，也難掩疲態，2021年11月首次開盤至今還沒有賣完。
閩系房企禹洲地產在2018年高調宣佈在深圳建立第二總部，並在南山核心區域建成甲級寫字樓禹洲廣場，美元債爆雷後，截至目前，禹洲在深圳僅有一處光明區和深業集團合作的專案還有尾盤在售。
上述外來房企在深圳栽跟頭，無一例外都有不知深淺的因素，比如金茂、新城拿地時過於冒進，一舉抬高了片區定價。
“水”更深的舊改更是雷聲滾滾。比如中南置地，曾經從融創手中接下羅湖草鋪村舊改，密度過高、遍佈握手樓，目前舊改進度幾乎為零；比如拿了龍華區安豐工業區地塊城市更新改造專案的杭州房企濱江，從2018年到2020年因專案計提7億遭深交所質疑。濱江在回應中稱，專案遭遇原業主實控人涉嫌犯罪，最終導致了專案停滯。
2024年2月7日，深圳樓市再鬆綁，落戶即可買房、非深戶社保“5年改3年”，在深購房門檻回到2020年“715”新政之前。
2024年的深圳房企格局有一定機率會發生改變。華潤置地2024年沒有特別“能打”的專案，深圳有6個倒掛明顯的樓盤即將在2024年入市，分別是中信城開的東角頭專案、中海的深圳灣超總專案、半島城邦5期（招商蛇口已介入）、福田卓越南天電力舊改、鴻榮源胤璇。
如此這般之後，深圳，終究成為“自己人”的了。
