原創 劉博團隊
剛剛過去的10月，深圳樓市不僅完成驚人逆轉，更刷新歷史紀錄。然而在市場火爆的背後，卻瀰漫著一絲躁動與不安：
“鑽石十月”究竟是政策刺激下的短暫繁榮，還是市場觸底反彈的關鍵拐點？
隨著11月的到來，這種非同尋常的熱度能否延續？
01
戰火還在燃燒
11月，深圳樓市戰火還在燃燒，甚至比10月還要火爆。
11月截止到10日，一手住宅認購量已達4314套，環比10月1-10日上漲34%，日均認購431.4套。同時一手住宅預售網籤量達到2732套，環比上漲12倍。
二手市場同樣勢頭強勁，全市二手住宅網籤量攀升至2410套，環比大漲200%，日均成交241套；二手房累計錄得成交2561套，市場活躍度再創新高。
尤其是位置優越、不限購的優質新盤，去化速度驚人。若按目前供需格局發展，5-6個月內或將面臨供應趨緊的局面。
舊的政策效應尚在發酵，新一輪“樓市大禮包”已經在路上。
11月11日，深圳公積金政策全面升級，個人最高可貸120萬，家庭最高可貸220萬，且支援省內跨城使用。
這一政策將促使“沉睡”在深圳和其它城市的公積金資金流入深圳樓市，尤其利好非核心區購房需求，為市場注入新動能。
11月13日，財政部官宣取消普通住宅和非普通住宅標準，最佳化土地增值稅、增值稅政策，降低契稅，首套房140平以下契稅統一1%（140平以上1.5%），二套房契稅從3%降至1%（140平以上2%），體現對改善型住房的支援。
這兩項舉措對樓市都是大利好，降低契稅是真金白銀減輕購房者負擔，而取消“豪宅稅”利好大城市核心區單價高、總價高的住宅，有利於開啟各地的“房價天花板”，讓豪宅帶領全國樓市回暖。
更具深遠影響的是12萬億化債方案的出臺。
透過新增地方債額度、棚改債續作等方式，將為地方政府注入大量流動性。這不僅能緩解地方政府的賣地壓力，還將透過改善消費預期、解決拖欠工程款等方式，為樓市帶來長期利好。
展望未來，全國有錢人資產置換，購房需求持續向大城市集中的趨勢不可逆轉，深圳樓市“不缺購買力，缺的是真正的優質專案”。
這場始於“9·29新政”的市場復甦，在多重政策利好的加持下，或將演變為一輪更持久的上行週期。
02
深圳樓市的隱形冠軍
深圳樓市正在經歷新一輪復甦，但這輪迴暖並不均衡。
透過對10月成交資料的深入分析，一個令人意外的“黑馬”浮出水面：
光明區，以206.3%的新房成交環比增速，力壓南山、福田等傳統熱點區域，成為深圳回暖最快的區域。
為什麼光明區能在這輪迴暖中脫穎而出？三句話帶你看懂光明樓市的價值。
第一，光明作為曾經的王者，價格調整後房價最為夯實，安全墊最厚
光明區是上輪牛市的領漲板塊，漲幅一度翻倍。而在過去三年，光明區經歷了一輪深度調整。
以龍光玖龍臺為例，二手房價從巔峰時期的8萬/㎡跌至現在的5萬多/㎡；新房市場同樣降溫明顯，開盤均價從5-6萬/㎡回撥至4萬/㎡左右。
光明在這一輪調整中，跌幅30-40%之間。這種深度回撥並非壞事，它不僅擠出了泡沫，更跌出了價效比。
價格迴歸理性後，光明區的投資價值反而更加夯實，安全邊際顯著提升。這也解釋了為什麼在本輪樓市回暖中，光明區能率先企穩回升。
不過，隨著市場回暖，光明核心區優質專案已開始漲價。區域內的中海、華潤等專案均已上調價格，這預示著光明區房價已觸底反彈。
第二，300多萬預算，光明是全深圳最優解
在深圳，300萬是置業的基本門檻。手握300萬各區隨便看，你最終的購房方案，一定少不了光明。
得益於地鐵13號線的建設，從光明到南山只需7站地鐵、半個小時，較之寶安、龍崗等區域反而更便捷。
在城市面貌方面，光明是嶄新的。以鳳凰城為代表的核心區域是不輸任何CBD的存在，寬敞街道、優質綠化、眾多公園，整體空間開闊且沒有擁擠感。
300萬預算，就能在光明核心區買到品牌房企的三房兩衛戶型，在深圳你很難找到第二個區域能同時兼具如此優質的配套和舒適的人居環境。
第三、“房價下行，價值上行”，購房者預期得到重塑
最近幾年，和房價調整相反，光明區的片區價值在快速提升。
最直觀的證據是經濟表現。10月31日，南山寶安龍崗光明4區曬出前三季度經濟發展成績單，光明區以8.0%增速位列第一。
這一成績的背後，是光明區紮實的產業根基——連續三年入選“全國工業百強區”，形成了超高畫質影片、新材料、醫療器械三大千億級產業叢集。
縱觀深圳40年發展史，每隔十年都會誕生一個新的城市中心：羅湖依託商貿起步，福田靠金融崛起，南山、寶安靠的是以應用為導向的網際網路和先進製造。
未來十年，深圳將以光明中心為主陣地致力於基礎研究，參與全球科技的競爭。
24個重大科技創新載體、20餘支院士團隊、1700多位高層次人才，勾勒出一幅科創高地的藍圖。超30家上市公司聚集，產業轉化區上市公司密度甚至超過了素有“中國矽谷”之稱的南山區。
這種產業升級的確定性，正是購房者信心的來源。
房價調整充分、配套日益完善、產業持續升級，三重優勢疊加，讓光明區成為深圳樓市新一輪復甦的最大贏家。
03
王者歸來，二批加推
在這輪深圳樓市回暖的浪潮中，光明區無疑是最耀眼的明星。而在光明區域內，中建觀玥的二批加推，則為置業者帶來了新的機遇。
中建觀玥此次二批加推，在當前市場持續向好、政策利好不斷的背景下，市場表現值得期待。
作為光明鳳凰城的標杆專案，中建觀玥首批開盤便成為區域內最炙手可熱的紅盤之一。這不僅印證了光明區域的價值潛力，更體現了專案本身的產品實力。
效果圖
專案熱銷背後的品質保證，源於中國建築這一央企的品牌實力。作為全球規模最大的投資建設集團，中國建築的作品早已成為城市地標的代名詞——從北京奧運會的水立方到深圳國際機場T3航站樓，每一處建築都凝聚著對品質的極致追求。
而中建觀玥的開發商——上海中建東孚投資發展有限公司，作為中建八局的全資子公司，不僅獲得2024年房地產開發企業責任地產榜首、綜合實力全國第26位等榮譽，其物業服務更是躋身百強企業第35名。這樣的品牌實力，為業主的居住品質提供了最堅實的保障。
為什麼中建觀玥能成為光明區的現象級專案？
除了央企的品質保障，更重要的是它完美詮釋了“全維度無短板”的產品價值。從區位到配套，從教育到交通，從戶型到園林，每一個維度都經得起挑剔的考驗。
像這樣的優質專案在光明並不多見，首先體現在對區位的精準把握。中建觀玥距離地鐵13號線德雅路站僅約100米，這意味著你能真正擺脫“為避開早高峰而早起”的困擾。
短短7站直達南山，讓你在節省通勤時間的同時，還能在清晨享受一杯現煮咖啡，或是陪孩子吃一頓營養早餐。
漫步社群，你能感受到在核心區難得的空間尺度。35.1%的超高綠化率，不僅體現在景觀的層次感上，更創造了宜居的生態環境。
效果圖
中建·觀玥還是片區內罕有的非超高層，增加稀缺性和競爭力的同時，沒有超高層帶來的壓抑感。
孩子們可以在森林魔方兒童樂園自由玩耍，老人能在康養花園上安心散步，這些充裕的公共空間讓居住迴歸人性化尺度，是現代都市高密度開發中最稀缺的資源。
效果圖
教育配套更是點睛之筆。專案自帶6班制優質幼兒園，毗鄰在建的深圳實驗光明科林學校，這所學校是深圳實驗教育集團和深圳實驗光明學校(集團)成員校，總建面4.2萬平，是一所九年一貫制公辦學校，辦學規模42個班。周邊還有多所知名學府，如南方科技大學附屬光明鳳凰學校，光明區外國語學校等。
教育分佈示意圖
商業配套豐富，2公里內有藍鯨世界、萬達廣場等高階商圈，在建約66萬平方米高鐵商圈，未來這裡不僅是光明居民的生活中心，更將成為大灣區的潮流地標。
配套示意圖
本次二批加推的5棟，主打82-84㎡和兩種89㎡三房戶型。作為深圳建築新規後的首批住宅，專案在設計上不僅嚴格執行新標準，更在空間利用上追求極致——得房率普遍達90%以上，遠超市場平均水平。
如建面約82㎡三房兩廳兩衛，四面寬設計讓自然光線能充分滲透每個角落。約3.3米的客廳開間，客餐廳一體化佈局打造出遠超同類戶型的開闊視野，讓生活空間既通透又舒適。
主臥的設計同樣獨具匠心。套房設計配備雙飄窗，既能輕鬆容納1.8米的大床，又為業主預留了靈活的收納改造空間。
建面約89㎡三房兩廳兩衛，約6.2米的超大景觀陽臺在當下的都市住宅中實屬難得。陽臺不僅延伸了室內的觀景視野，更創造出一個全家人的共享空間——無論是早晨品茶、晚間賞月，還是休閒種植，都能在這裡找到屬於自己的生活樂趣。
主臥同樣採用套房設計，雙飄窗的配置，在保證私密性的同時，為房間帶來充沛的自然採光。次臥與陽臺的無縫連線是這個戶型的又一亮點。這種設計讓房間與戶外景緻實現完美互動，無論是作為兒童房還是書房，都能享受到舒適宜人的生活環境。
深圳樓市正迎來新一輪上行週期。從“9·29新政”到公積金新政，從取消普通住宅標準到化債方案出臺，多重利好政策為市場注入強勁動能。
在這輪迴暖中，光明區新房成交增速領跑全市，充分驗證了“價格調整後的價值迴歸”。市場向好的訊號已經顯現，中建觀玥周邊專案已開始漲價，這預示著區域房價已步入上行通道。
而作為光明區的標杆專案，中建觀玥的二批加推恰逢其時，當前的價格優勢尤為難得。對準備在深圳安家的人來說，這或許就是分享城市發展紅利的最佳選擇。
