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作者：餘飛
01
一線城市，集體續力
繼9月末一線城市限購集體大放鬆乃至放開之後，11月份四大一線城市，又先後出招，為火熱的行情續力。
11月11日，深圳，在行情火熱延續到11月份的背景下，深圳公積金中心釋出《關於〈深圳市住房公積金貸款管理規定〉的補充規定》和《關於我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》兩項檔案徵求意見稿，擬提高我市公積金貸款最高額度，加大對繳存職工的利息補貼力度。
11月18日上海率先取消豪宅線，降低購房成本。當天晚上，北京跟進。11月19日，深圳跟進。
11月18日晚上，廣州則打響了一線城市購房落戶第一槍。
廣州市發改委釋出了關於公開徵求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告。
來源：廣州市發改委
《公告》規定：
第一，學歷入戶。博士，55歲以下，有社保，可以直接落戶。碩士，50歲以下，有社保，可直接落戶。本科（全日制與非全日制均可），45歲以下，有社保，可直接落戶。大專和全日制技師學院高階工班，35歲以下，社保滿一年，可直接落戶。
之前的規定是，大專學歷只能在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區落戶，現在全域都可以。
第二，購房落戶。在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。
購房落戶，今年以來已經有超過20個城市開啟這個操作，包括南京、杭州、瀋陽、廈門這些副省級省會城市。
之前廣州花都也開啟了買房送“準戶口”，也即買房送藍色戶口本，藍色戶口本並非真正的戶籍，但可以享受和戶籍一樣的待遇。
而這一次，一口氣允許7個行政區執行購房落戶政策。這是一線城市中，首個開啟“購房落戶”措施的城市。
儘管只是徵求意見稿，但徵求意見稿就是吹風稿，後續大機率就會正式釋出。
廣州落戶大放送背後，是搶人與去庫存的雙重訴求。
02
搶奪人才訴求
從人口競爭力來看，廣州不弱。
七普資料顯示，2010年至2020年十年間，廣州常住人口增加了597.7萬人，增量位居全國第二，僅次於深圳。
過去三年，除了2022年特殊情況外，增量都在全國前列。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
但，當下的廣州，產業正進入調整陣痛期，亟需人才湧入，支援其產業升級蝶變。
今年前三季度廣州的經濟增速明顯放緩，這一點本號在之前的文章中多次分析過。
無論增量還是增速，在GDP十強城市中，均位列倒數第一。
擴大範圍來看，在26個萬億GDP城市中，廣州這一增速依舊處於末端，位居倒數第二，倒數第一是佛山。
廣佛同城之下，成了廣佛同沉。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
廣州GDP增速大幅放緩背後，主要是工業跳水所致，尤其是其當家工業——汽車工業——跳水所致。
從廣州統計局披露的資料來看：
前三季度，全市規上工業增加值同比下降2.2%，是GDP 十強城市中，唯一一個規模以上工業增加值負增長的城市。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局，其中上海為全部工業增加值增速
當家工業汽車製造業，前三季度增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。
廣州汽車工業下滑，在於其生產、銷售雙殺。
在今年之前，廣州的汽車產量已經連續四年增長，去年產量317.92萬輛位居全國第一。
製圖：城市財經；資料：廣州市統計局
然而，進入2024年，產量和銷量同時下滑，且丟掉了汽車第一城寶座。
生產方面，廣州統計局公佈的前9個月資料顯示，汽車產量下滑了20.8%，其中9月份下降了30.9%。
來源：廣州統計局
銷售方面，廣汽前三季度總共賣了133.5萬輛車，較去年同期下降了25.59%。
來源：廣汽三季度財報
從財報可以看到，不僅本田、豐田這類合資車不行了，就連廣汽埃安的銷量也出現了大跳水。
廣汽埃安9月份廣汽埃安銷量為40360輛，同比下滑21.78%，今年前三季度累計銷量22.67萬輛，同比下滑35.4%。
面對汽車工業式微，近日，佔據廣州規模以上工業增加值半壁江山的廣汽集團，宣佈了兩個大動作，一個是將總部從珠江新城遷移至番禺汽車城，另一個是立下軍令狀，三年，200萬輛、至少22款全新產品；品牌煥新、科技領先、國際市場拓展；一體化組織改革、重新梳理產品開發流程、推進二次混改、吸引高水平人才加入、研發和產業化再投500億元。
一言以蔽之，廣汽要深入改革，產品要進行全面迭代升級，三年之後，要給民眾一個新的廣汽。
除了汽車產業有強烈的升級訴求外，廣州另外兩個支柱工業，石油化工製造業、電子產品製造業，也在縮水，也有強烈的產業升級訴求。
廣州統計局資料顯示，前三季度，汽車產量下滑了20.8%，積體電路下降了36%。
來源：廣州統計局
所以，正處在產業調整陣痛期的廣州，亟需人才支援。尤其是在當下全國人口紅利終結的大背景下，顯得更為迫切。
03
去庫存訴求
9月末一線城市集體限購大放鬆以來，一線城市在10月份，集體上演了一場狂歡。
但進入11月份，隨著一些資料公佈，廣州樓市卻遭遇了兩個尷尬。
尷尬一：量漲價跌。
10月份，四大一線城市新房和二手房成交量，紛紛飆升。
深圳新建住宅網籤套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房網籤1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高；新建商品住房網籤0.45萬套，環比增長50.1%，也為今年以來高點。
上海 新建住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(網籤資料），環比上漲了54.25%。
廣州市新房網籤面積累計111.21萬平米，網籤套數10463套、成功破萬！創下年內新高！
10月份，全市二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。
在這種局面下，北京、上海、深圳的房價均上漲了，尤其是上海和深圳，新房與二手房價格，均上漲。
但廣州卻是個例外，作為唯一一個全面不限購的一線城市，放開力度最大的一線城市，新房和二手房價格仍在下跌。
廣州新房環比下跌0.7%，二手房環比下跌0.4%。
尷尬二 ，進入11月份，上海、深圳，火熱依舊，廣州的行情卻再度跳水。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均網籤量為276套，創2007年以來新高；二手房日均網籤量為240套，創2020年10月以來新高。深圳新房日均網籤量超過本月的上一次紀錄在2006年12月，其日均網籤量為282套；二手房超過本月的上一次紀錄在2020年9月，其日均網籤量為294套。
上海方面，上海網上房地產資料顯示，11月13日，上海二手房（含商業，下同）成交套數為811套，11月以來成交量達11325套。
安居客上海資料顯示，上海11月二手房成交突破10000套所花費的時間僅為12天。截至11月12日，上海11月二手房成交總量已經達到10514套。11月，上海二手房創下今年以來單月成交量破萬最快紀錄。
而廣州方面，11月前十天， 新房網籤量又跳水至2024套。
製圖：城市財經；資料：廣州市住建局
二手 房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二週創下新高，突破了3100套，之後立刻跌破了3000套，11月第一週成交只有2678套，上週只有2500套。
在10月份行情熱的時候，廣州的庫存量有所下降，但中指監測資料顯示，截至2024年10月，廣州市新建商品住宅可售庫存面積達1317萬㎡，去化週期為仍有21.7個月，庫存面積及去化週期仍處高位。
如今11月份行情下來了，庫存量和去化週期可能會再次增加，房價跌幅可能也會加大。
所以，廣州當下仍需快速去庫存，尤其是外圍區，如從化、增城、南沙、黃埔、番禺。
所以，廣州樓市妥協了，只能繼續開 啟大招，在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個外圍區，開啟購房落戶。
所以，除了要開啟7個行政區的，廣州18日還發布了《關於收購已建成存量商品房用作保障性住房的徵集通告》，要在全市範圍內回購存量房：
根據通告，徵集範圍為廣州市行政區域內已建成的存量商品房房源,房源所屬專案周邊交通便利、配套設施較為齊全。
徵集條件和以前深圳釋出通告的有點相似，一是要求資產負債和法律關係清晰，已取得竣工聯合驗收意見書；面積需在90平方米以下；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟專案。
同時，房源權屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權利限制的，應取得相關權利人書面同意。
去庫存的目的，當然是要多賣地。
廣州的財政對賣地收入非常依賴，但這三年賣地收入持續下降，對廣州影響很大，尤其是今年。
2021年成交了78宗宅地，成交金額1779億元。2022年成交47宗，收入1221億元。2023年成交43宗，賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年，廣州宅地成交了16宗，攬金431.2億元。2024上半年，僅成交4宗地，賣地收入64.77億元。
果然，沒有對比就沒有傷害。
製圖：城市財經；資料：財新網
下半年，廣州加快了推地節奏，但降幅已經明顯。
2024年前三季度，廣州市共成交涉宅地15宗，總出讓金345.2億元，同比去年的825.9億元，下降58.2%，創2017年以來新低。
正因如此，這兩年廣州在出臺託底房地產的政策上，異常賣力，基本看齊了二線城市。最明顯的一點便是，廣州已經和二線城市一樣，全域不限購，外地人想買哪兒都行，想買多少套都行。
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