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取消豪宅稅!點燃廣州樓市的最後一根稻草

2024-11-22 22:33:24

這周廣州太精彩了!

樓市一連放出了三個大招——

買房送廣州戶口

收購存量房

取消豪宅稅

這三個大招影響多大,藥效如何,察叔來分析下。

重磅壓軸,取消豪宅稅

剛剛!廣州宣佈取消豪宅稅。

廣州是最後一個跟進的,北上深早已官宣,且都在12月1日執行。

換句話說,下月起,一線城市乃至全中國,再也沒有豪宅與普宅的區分標準。

以一套3000萬的豪宅為例,以前要收5.3%的增值稅,全額高達159萬,現在和普宅一樣,證滿兩年,就可以享受免徵。

這一里程碑式的舉措,意味著以改善房為主導的新時代來了。

未來,會有更多資金湧入核心區,市場進一步分化,豪宅的金融屬性不斷加強。

郊區的改善房流轉速度也會加快。因為此前廣州是四大一線城市中唯一一個豪宅線只看面積,不看總價的城市,所以增城、花都、從化都積壓了不少大房子。

面積段144-160平,總價百來萬,首付只要20來萬,豪宅稅就要近10萬,交易成本很高。

(圖源貝殼)

現在,這一交易“堵點”被打通了,廣州樓市的最後一根稻草也將被點燃。

買房送戶口,廣州一房一廳會被買爆?

上一次廣州買房送戶口,要追溯到26年前,也就是1998年。

但當時全國各地都送戶口,包括但不限於廣州、深圳、上海、北京,這種戶口叫“藍印戶口”,介於正式戶口與暫住戶口之間,滿足一定條件才能轉正。

(圖源平安廣州)

這一政策在2003年被叫停,2004年正式停止執行‌。

比起當年,這次,廣州的救市決心明顯更大。

11月18日公佈的《廣州市戶籍遷入管理規定(修訂稿)》意見公告中,提到了廣州買房落戶的細則:

(一)單身買房的,社保滿一年,就可以直接申請落戶。

(二)夫妻雙方買房的,社保滿一年,所有產權人都可以申請落戶。

(三)非直系親屬關係一起買房的(如朋友),只能一個人申請落戶,社保也需要滿1年。

(四)買二手房也可以申請落戶,但要求是,上一個業主從房子的戶口遷移出去,且3年內沒有被人用來申請過安居樂業入戶。

值得注意的是,入戶範圍包含黃埔、番禺兩個教育強區。黃埔有黃廣附、華師附、二中蘇元、怡園小學、港灣小學、東薈城小學等等公立名校,番禺有仲元、番中、大學城廣附、鐵一等,白雲也有鐵一、金廣附等。

買房+入戶,符合人戶一致原則,就能就近上公立學校。一直以來,廣州有很多學歷不高,但自己做生意的小老闆,他們不缺錢買房,也想要讓自己的孩子上公立。

現在只要買房+一年社保,比積分入戶可操作性強多了。

除了“買房送戶口”,廣州各方面入戶的限制也放寬了。

積分入戶從45歲調整到50歲,大專可以入戶,個稅三年內交滿20萬可以入戶,還有老人投靠子女入戶的限制,之前要求“所有子女均具有本市戶籍”,現在只需要一個子女有連續滿5年戶型。

廣州養老的條件還是很好的。

一是免費體檢,65歲以上的老人每年能在轄區內的社群醫院享受一次,二是公交交通方便,60到64歲老人公交半價,65歲以上老人免費,三是公立醫療和門診服務,廣州三甲醫院就有幾十家,醫療水平在廣東來說是斷層第一。

有粉絲私信察叔:我能不能在增城買套便宜的一房一廳,辦理落戶,然後去天河買套學區房,把戶口遷過去上學?

可以是可以,但可操作性不強,因為後續可能會出補充細則,買房落戶後三五年內不能遷移戶口。

那樣想要孩子上小學,沒出生或剛出生就要買了,畢竟買房拿證沒那麼快,落戶也要時間。

現在新房新規也很少做一房戶型了,除非公寓,但公寓不能落戶。

所以二手的一房戶型會賣得比之前火,但不一定爆。

新房小戶型帶配套學校的房子,會爆,特別是黃埔、白雲、番禺這幾個區。

黃埔中建海絲城入市以來一直賣的不好,但現在看有入戶政策,有華中附,有雙沙地鐵,240多萬能買79平三房,還是可以期待。

白雲的越秀雲悅,緊挨著天河,配套18號線地鐵,培英小學,即將入市,同樣500萬,只能買天河老破小,但能在越秀雲悅買88平130%使用率四房。

瑤臺村,打響收購存量房第一槍?

11月18日下午,廣州安居集團正式釋出公告,將在全市範圍內收購存量商品房作為保障房,有意參加的開發商可於11月18日至12月18日期間報名。

條件要求是:90平以內,現房,無任何查封、異議登記或抵押情況,並且優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟專案。

這個條件還是挺苛刻的,中心區幾乎沒有,大家印象中賣到現房的樓盤,多是主力大戶型,小戶型尾貨也不多,沒必要賣做保障房。

所以收購主力不出意外會在增城、花都、從化這幾個區,黃埔、白雲,番禺不近市區的地方也會有。

收購來的保障房一個可能廉價出租,另一個就是出售。

參考黃埔南崗的榕悅花園專案,21年廣州首個推出的市本級共有產權房,均價1.2萬/平。

這個價格是當時周邊一手商品房的30%,引發了約6800戶家庭搶購,總共1366套房源,平均每5戶家庭,才能搶到一套。

搶到後想賣還不容易,一般會有政策限制。

共有產權房尚且如此,保障房就更多條件了。

11月19日廣州配售型保障房出臺了細則,一個家庭只能擁有一套保障房。

申請家庭分為戶籍家庭和人才家庭兩類,其中戶籍家庭要有戶口,在廣州累計繳納基本養老保險滿36個月;主申請人、共同申請人及其未成年子女在本市無自有產權住房,且申購前3年內在本市無自有產權住房轉移記錄、未享受購房優惠政策;單身申請人需年滿30週歲。

對於人才家庭,無廣州戶籍要求,但主申請人需滿足相應的學歷學位、職業資格或人才認定要求和前述住房要求;高層次人才、博士無社保年限要求,碩士須累計繳納基本養老保險滿1年、其他人才須滿2年;單身申請人沒有年齡要求。

最重要的是:保障房不能賣,還不能出租和長期閒置。

所以一般人就別想買了,大家更關心的問題是:這次收儲規模有多大?誰來出錢?地方政府籌錢?

昨天有訊息爆料稱,瑤臺村將打響廣州收購存量房的第一槍。

收購周圍五公里內的商品房做村民安居房,戶型涵蓋75平-175平,最高收購價4.2萬/平。

察叔看了下,瑤臺村旁邊還真有個被大家遺忘了的盤——珠江西灣裡。

在荔灣和白雲交界,離瑤臺村就幾百米,是珠實的現樓,戶型62-89平,均價4.1-4.5萬。

除了拿地久,馬路邊,戶型差點意思外,其他配套都大差不差。

還有個珠實嘉悅灣,在白雲同德圍,差不多2公里,89-112戶型,均價3.4-5萬。

更遠一點的石井、槎頭也有幾個盤,只是勉強在五公里內,看瑤臺村怎麼選擇了。

本週廣州大招三連發,如果要問還有什麼後招,察叔覺得會是購房補貼。

參考安徽六安市,買一套90平以上的房子發消費券2萬。

但廣州其實早就發過買房補貼了,之前房協在10月底舉過的活動,現場給購房者發放現金券3萬元。

如果再掏出這個工具,想必力度肯定要比之前更大~

大家覺得呢?

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