介面新聞記者 | 白帆
不出意外，中海地產拿下了被各方緊盯的北京“巨無霸”組合地塊。
11月29日，北京第二宗跨區域組合地塊正式上架競拍。根據北京市規劃和自然資源委員會訊息，該地塊總面積約14.7萬平方米，規劃建築面積39.4萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業用地，此外還有幼兒園、養老設施及公建等業態。
自該地塊於10月15日釋出預申請公告之後，一直備受關注。尤其是起拍價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金記錄，成為今年土拍市場的一大熱點。最終，該組團地塊由中海地產以153.32億元的價格競得，溢價率0.21%，銷售指導價12.5/8/7.9萬/㎡。
多業態並列，“巨無霸”再現
此次拍賣的組團地塊包括酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊，包含二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地等不同屬性，出讓起始價分別為50.22億元、58.39億元、23.95億元。
其中，酒仙橋地塊（酒仙橋舊城區改建專案1019-0014地塊）的銷售指導價最高，達到12.5萬元/㎡，建設用地面積約2.8公頃，規劃建築規模約7.8萬平方米，容積率2.8，為二類居住用地。從地理位置來看，酒仙橋專案位於朝陽北部地區，地處四環與五環之間，周邊配套成熟，交通也比較便捷。
而地處四環與五環之間的十八里店地塊（十八里店朝陽港一期土地一級開發專案1303-692、683、1301-L01、L02地塊）建設面積約9.35公頃，為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地。
對於這一地塊，中指研究院土地市場研究負責人張凱分析稱，十八里店朝陽港地塊與近期備受矚目的北京隅·東序也僅有一路之隔，地塊西北側為商業綜合體和九年一貫制的人大附中朝陽學校。從需求來看，十八里店板塊承接國貿-雙井-大望路的改善置換需求，近地鐵17號線十八里店站，位於北京市71個軌道微中心範圍內，換乘方便。
在張凱看來，該板塊介面全新，環線、板塊、教育、臨地鐵幾大要素疊加，對購房人群有較強的吸引力。而且周邊競品金隅雲築一期二期三期網籤率均已超過70%，保利朝央和煦今年1月開盤推出394套房源目前已網籤341套，幾個專案網籤價格方面在7.4-7.7萬/㎡之間，和銷售指導價相差不大，充分說明購房者對於該板塊的認可。
小紅門地塊（ 小紅門鄉剩餘土地一級開發專案XHM-10、12地塊）的存在感相對較弱。該地塊建設用地面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米，為二類居住用地、托幼用地。
“小紅門地塊雖然位於三環和四環之間，但板塊介面老舊雜亂，主要是老舊小區、汽配城、城外城家居，以及難以拆遷的龍爪樹村，再加之配套不足，完全掩蓋了其環線優勢。”張凱說。他還提到，小紅門地塊周邊在售專案中建·星光裡去年7月初開盤，距今已經15個月，推出全部322套房源，目前網籤221套，網籤率68.6%，去化速度並不理想。本次中海專案入市，也可能會存在一定的去化壓力。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則對此表示，北京朝陽區出現了第二次組團拿地的現象，這個操作可以理解為“肥瘦相間”，也可以理解為多業態用地並列供應，對房企複合型產品和超級大盤開發具有較大的考驗。
榜樣在前，中海如何續力？
市場也在期待，在中海地產這個強勢操盤手之下，參差有差的地塊將是否能夠續寫“北京宸園”般的輝煌。
6月13日，北京迎來了首次組團地塊土拍，該捆綁地塊中酒仙橋舊城區改建專案最為優質，目前已經落地了北京宸園專案。在北京“930新政”之後的樓市熱潮中，該專案於10月13日開盤，當日攬金61.5億元。
張凱對此表示，朝陽區首次嘗試以組團形式供地時，市場觀望和質疑聲音不斷，如今北京宸園首期開盤即售罄的成績回擊了這些質疑聲，也論證了組團供地在當前市場行情下的可行性和可靠性。“未來一段時間，朝陽土拍都可能是“酒仙橋+X”的組合。”張凱說。
然而，困難也難以忽視。尤其相比中建智地和北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司等以聯合體的方式拿下首宗組合地塊，中海地產此次可謂“單打獨鬥”。但嚴躍進表示，中海在石景山拿地方面曾經有相似的操盤專案，經驗豐富，客觀上也吻合了地方政府土地供應和交易的需求。
嚴躍進提到的專案，即今年的5月22日，北京海鑫興業房地產開發有限公司（以下簡稱“北京海鑫興業地產”）以底價57.5億元斬獲的北京石景山區首鋼園區東南區地塊，該地塊由3宗小地塊組成，樓面價27999元/㎡，銷售指導價7.68萬元/㎡，上下浮動8%。而成立於2023年6月的北京海鑫興業地產，則是中海地產100%持股公司。
北京是中海地產的開發重地，自2018年至2023年，中海地產連續六年霸榜北京市場。去年，中海地產在北京拿了6塊地，斥資約255億。到了今年3月，中海地產在北京五盤同開，成為市場焦點，一時間風頭無兩。在這五個專案中，中海寰宇天下天鏡、中海寰宇未來、中海永定玖裡、中海公元裡、中海豐和叄號院地價總貨值約380億。
另外，為了降低房企的開發難度、增加盈利空間，此次拍賣的組合地塊在限高、規模和投資強度等方面進行了一系列調整。
其中，酒仙橋、十八里店地塊建築高度區域性提高至80米；同時降低了十八里店朝陽港地塊配建規模，由原需配建“4500平米機構養老設施、1500平米社群居家養老設施”調整為“不少於1000平米社群居家養老設施”。允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉讓等。
張凱認為，這些調規都對中海有更加友好，保證其利潤空間前提下，減輕商業運營壓力，幫助資金快速回籠，同時建築高度增加容積率就會降低，也能給購房者提供帶來更加舒適的居住體驗。
樓市穩了，賣地拼了
從兩次重新整理北京土拍記錄的跨區組團地塊到最近北京接連上架優質地塊來看，北京的樓市似乎真的穩了。
11月29日，除了上述最受關注的巨無霸組合地塊外，北京當天還以24.345億元拍出了豐臺新宮NY030（南區）-01地塊。此外，豐臺萬泉寺地塊、昌平北七家東二旗地塊、海淀朱房村兩地塊均均在本月掛牌，起始價分別為110.54億元、21億元、150.3億元（兩地塊起始價格分別為78億元、72.3億元）。
中指研究院釋出《2024年1-11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》也顯示，11月，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央國企摘得，帶動TOP100企業拿地總額同比降幅顯著收窄。從城市來看，北京有4宗地入榜，總成交金額293.2億元，其中29日出售的組合地塊位居“全國住宅用地成交總價TOP10”榜首。
值得注意的是，上述三宗掛牌待售地塊不設定地價上限和銷售指導價，這是近三年來，北京土拍市場首次出現“不限價”的地塊，這意味著未來土拍時價高者得。
從2021年3月底開始，北京每個地塊都單獨設定了地價上限和銷售指導價，從而起到穩定樓市的作用。如今，在北京持續了3年多的政策終於被打破。
張凱表示，這是北京主動適應市場變化、發展需求的積極舉措。不設定地價上限有助於提升市場活力和透明度，可以透過市場化的定價機制，更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，提高土地使用效率和經濟效益。不再設定銷售指導價則意味著，開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，激發改善性住房需求。
對於北京土拍市場的回溫，嚴躍進表示，目前土地交易，最大的特點是立足於房地產市場止跌回穩的態勢，這對於土地市場發展具有非常積極的作用，而且房企當前銷售狀況不錯，這都會使得此類房企拿地積極性增加。
從市場來看，10月份北京二手房網籤量高達1.7萬套，創下了近19個月以來的新高，新房也環比增長了50.1%，樓市呈現出“量升價穩”的趨勢。 到了12月，樓市回穩趨勢仍在繼續。
根據北京住建委官網資料統計，截至11月28日，11月北京二手房網籤16976套，環比上月同期上漲21.1%，同比去年同期上漲52.2%。麥田房產預計，11月二手房網籤量在1.8萬套左右，將超過10月份，再創今年新高。
