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作者：餘飛
01
長沙成交量，高位回落
前一篇文章，寫了上一輪房地產大牛市期間房價控制得比較好的重慶，這篇文章來看看，同樣控制得比較好的長沙。
這一輪救市之下，一線城市的行情在10月份火熱上演，行情延續至11月份。
在一線城市帶動下，部分強二線城市也走出了強行情，比如杭州。但更多的城市則不溫不火，比如青島、天津、南京等。
還有的城市則在10月份躁動之後，11月份又立刻被打回了原形，比如廈門、重慶、長沙。
克而瑞湖南披露的資料顯示：
10月長沙市五區的商品住宅成交量達到50萬平方米，創下年內新高。環比上漲98%。
但進入11月份之後，行情高位直落，11月成交量跌至31.76萬方，較上月跌幅超過3成。
按照克而瑞的劃分，長沙市五區的商品住宅成交，低於45萬平方米便是過冷，以此來看，11月份長沙的行情，再度進入過冷行情。
而45萬平方米到60萬平方米是較冷，也就是說，哪怕長沙10月份成交了50萬平方米，創下年內新高，依舊處在較冷行情中。只有成交面積大於60才算正常行情，大於80萬平方米則是較熱行情，大於100萬平方米則是火熱行情。
房價方面，根據國家統計局披露的資料顯示，長沙房價下跌趨勢，和大多數城市一樣，沒有改變。
10月份長沙新房環比下跌0.9%，同比下跌6.4%；二手房環比下跌0.5%，同比下跌9.5%。
重慶和長沙，兩個房價泡沫較小的城市，目前都仍在跌。
能夠在上一輪房價快速上漲過程中，沒有大幅跟漲，因素各有側重。
重慶主要是在於龐大的供應量穩定平衡了供需，尤其是廉價的公租房成為重慶房地產市場的穩定器。
而長沙，有供需平衡的力量，更重要的還是鐵腕調控之力。
在鐵腕調控之下，雖然長沙的沒有像東部中心城市一樣動輒翻倍，但上漲的持續時間卻超過了大多數城市。
當長三角、珠三角熱點城市已經陷入調整當中時，長沙的房價依舊在上漲，直到2022年11月份長沙的新房才轉跌。
02
長沙樓市，調整的邏輯
長沙在長三角、珠三角城市陷入調整時仍在上漲的邏輯有三：
第一，在鐵腕調控政策下，長沙的房價一直控制不錯，泡沫相對較小，其房價收入比是大中城市中倒數第一。
第二，長沙一直以來採取的是溫和式上漲法，和成都一樣。所以這兩座城市直到去年才開始調整，率先調整的都是泡沫較大的城市。
第三，在強省會戰略下，長沙依靠正在虹吸整個湖南省的人口，致使其最近幾年的人口增量一直不錯。
2021年全國人口增量創歷史新低，這種背景下，過去幾年人口增量始終保持在五六十萬的深圳、廣州只增加了幾萬人，而同期的長沙增加了17.85萬人，增量位居全國前列。
2022年，全國人口正式開始負增長，減少了85萬人，這種背景下，很多中心城市的人口增量斷崖式下滑而長沙逆勢而上，增加了18.13萬人，增量位居全國第一。
然而，在長沙增量全國第一的同時，湖南省其他城市人口全部在減少。
湖南全省人口減少了18萬人，湖南除長沙外的其他城市，全部在減少。整個湖南省的常住人口，2022年減少了18萬。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
湖南省2023年常住人口減少了36萬人。長沙依舊在虹吸全省，依舊是整個湖南唯一的人口增長點。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
以上三個因素，讓長沙的漲勢比東部中心城市長了將近兩年，但在大環境整體轉向之下，長沙也無法獨善其身。
從長沙統計局獲取的資料來看，長沙的商品房銷售面積見頂於2021年，當年賣出了2605.79萬平方米，2023年跌至1559.52萬平方米，相較於高點下跌了40.2%。
製圖：城市財經；資料：長沙市統計局
商品房銷售額同樣見頂於2021年，當年商品房銷售額高達2620.32億元，2023年跌至1735.38億元，相較於高點下跌了33.8%。
製圖：城市財經；資料：長沙市統計局
今年4月份，長沙徹底解除了執行七年的限購政策，但行情依舊起不來，行情比去年還冷。
長沙樓市持續調整背後，大環境當然是最重要的因素，此外還有長沙自身的一些客觀因素，產業偏弱。
這也是其經濟在如今的大環境下增速不夠強悍的根本原因。
長沙市統計局披露，今年前三季度全市實現地區生產總值10987.90億元，同比增長4.8％。
4.8%這一增速和全國平均增速持平，但在萬億GDP城市中，排名倒數第九。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
樓市、經濟 的基石是人口與產業，從人口角度看，長沙沒有任何問題，但從產業角度看，就有大問題。
03
長沙產業之困
長沙號稱工程機械之都，這座城市的工業標籤是重工業，擁有三一集團、中聯重科、鐵建重工、山河智慧這四個躋身全球機械製造商50強的王牌企業坐鎮。
在這些重工業加持之下，長沙過去十多年的經濟增速很不錯。
然而，隨著這兩年工程機械產業示弱，長沙的增長引擎，需要新的血液加入才行。
資料顯示，從宏觀形勢看，2022年工程機械行業處於下行調整期，疊加宏觀經濟增速放緩、疫情以及工程開工率不足等因素影響，國內工程機械整體營收從9000餘億元下降至8500億元。
這種背景下，2022年，三一重工、山河智慧總營收分別為808.22億元、73.02億元，分別下降24.37%、35.99%；淨利潤分別為44.05億元、-11.38億元，分別下降64.26%、463%。
兩個頭部企業利潤與營收縮水，直接引發長沙工程機械產業產值跳水。
2022年，長沙的工程機械產業叢集規模企業總產值1990億元，而2021年這一數字已突破2800億元。
注意，上面說的是工程機械產業叢集。按照工信部劃分的41個工業大類來看，長沙只有一個千億產業，那就是菸草製造業。
根據長沙市統計局披露，2021年菸草製品業的營業收入1016.29億元，是長沙唯一一個千億產業。
長沙還有15個百億產業。通用裝置製造業，計算機、通訊和其他電子裝置製造業。汽車製造業的產值都在900億以上，是三個準千億產業。
製圖：城市財經；資料：長沙市統計局
所以，長沙雖然號稱“工程機械之都”，但製造業整體實力在全國排名並不高。2022年工業增加值為4086.54億元，位居全國第19位。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
相比於東部熱點城市，長沙的產業側重於機械重工，缺乏新興產業。這是中西部中心城市的共同特點。
面對新興產業的欠缺，長沙這兩年在不斷強調一個詞，科創。
去年長沙市釋出了《長沙市全力建設全球研發中心城市人才政策十條（試行）》，瞄準研發機構和研發人才、“高精尖”領軍人才、青年研發人才等，對於符合條件的提供相應的補貼與資助。
來源：長沙市政府官網
從檔案的標題就可以看到，長沙的目標是建設成為全球研發中心城市，到2035年要初步建成。
根據時代財經梳理發現，這是目前國內唯一一個喊出如此目標定位的城市。
可見，長沙的目標有多宏大。同時，去年年底，湖南省政府正式啟動了承載長沙全球研發中心城市宏願的湘江科學城。
湘江科學城 沿湘江南北展開，跨越長沙、湘潭兩市，環繞長株潭中央公園，北靠嶽麓山大學科技城，南融湘潭九華經開區。規劃範圍153.65平方公里，其中長沙95.5平方公里，湘潭58.15平方公里。
總用地面積2813畝，總投資227.9億元，預計2026年基本完成建設。
按照規劃，湘江科學城佈局“一軸、兩帶、六組團、八片區”空間結構，構建“三帶 三心多廊道”的生態格局，建設數字化、資訊化、智慧化城市公共設施及公共空間。
“一軸”為依託科創大道(萬家麗路西延線)，打造東西向延展的科創主軸。
“兩帶”為沿湘江、潭州大道、河西快線形成科教產融合創新帶，與長潭西高速以西、從智慧網聯片區至湘潭大學城形成高精尖產業創新帶。
“六組團”為智慧製造產業創新區、科教融合示範區、前沿科學創新區、產研融合創新區、成果轉化區、戰略產業聚集區。
“八片區”為智慧網聯片、觀音港科技孵化中心、湘江實驗室(大科學裝置)、大學科創港、總部創新中心、興隆湖創新中心、國際人才小鎮、科技展示交流中心。
藍圖畫得很好，能否實現，就看長沙自己的了。
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