一個百億地塊，一場地產巨鱷和5000名業主的艱難博弈！
1
吶喊
2024年8月5日。
對廣州番禺錦繡香江小區的近5000戶業主來說，這是一個“災難性”的日子。
業主們發現，這天早上八點左右，挖機、推土機轟隆隆開進了小區。同時，穿著錦江房產字樣馬夾人員，也進入了小區。隨之而來的，還有一大群黑壓壓穿著保安制服的不明人士。
小區大草坪拉起了警戒線，大草坪範圍之內的網球場、滑草場、高爾夫練習場、兒童遊樂場都不再讓業主進入，推土機將青青綠草瞬間變成黃土爛泥……
聞聲趕來的業主們被擋在了警戒線之外，他們感到無助、憤怒，還有人當場落淚。他們提出了一大串的質問：
施工單位是誰？
現場工地負責人是誰？
是否合法圍蔽？
是否超範圍圍蔽？
業主們沒有等到答案，隨著最後一塊鐵皮被釘上，小區6萬平方米的大草坪被全部圍蔽，業主們的心也隨之沉到谷底。
這是大草坪原來的樣子：
這是被圍蔽後的樣子：
到底發生了什麼？
時間回到2024年3月，廣州規劃與自然局網站上公開了錦繡香江花園新建地塊一、二、三、四的建築設計方案受理公示。其中的地塊四，正是錦繡香江大草坪。
專案進展很快，4月份，錦江房地產進行了建築工程設計方案審查，並在5月舉行了聽證會。
6月份，網站上就公示了錦繡香江花園新建地塊一、二、三、四地塊審查及調整批後公佈方案。
在拿到建築工程施工方案後，錦江房產於8月5日開始對地塊實施圍蔽、清表和施工。
根據“房頻”的梳理，從工程承包人的公告來看，專案建設工期長達四年半，建設金額高達4.098億元。工程總承包總建築面積約160053.65平，其中有5棟住宅樓，住宅總建築面積約為86643.66平。
除了住宅，專案也配套有幼兒園、警衛室、社群衛生服務中心、文化室、社群居委會、變電室、居民健身場所、肉菜市場等社群配套。
這樣一個專案，為何會遭到錦繡香江業主的大規模反對？
2
博弈
回答這個問題之前，我們先來了解下錦繡香江這個小區。
公開資料顯示，錦繡香江是本世紀初起開發的樓盤，是“華南八大金剛之一”，現有住戶近5000戶。樓盤以改善產品為主，包含別墅、高層、小高層等，二手價格在3-7萬/㎡不等。
爭議的中心，是小區的滑草場和東北角至東門處的花園（通稱“大草坪”）。
大草坪佔地約6萬平方米，是小區內現存唯一一塊大型綠地，也是業主們平時散步、鍛鍊及開展各類社群活動最主要的場所。
這片“大草坪”是怎麼來的呢？
2001年，錦江房產將大草坪打造成滑草場和森林公園，作為小區配套綠化交付給小區業主使用。
歷史資料顯示，2002-2012年，總計8期專案的銷售中，開發商都以大草坪公共綠地作為賣點，吸引購房者前來購買。事實上，很多業主也是衝著這塊綠草地而購房的。小區裡有這麼大一個花園，這一度是錦繡香江業主們引以為傲的配套，很多業主也在這裡度過了美好的休閒時光。
但從2012年開始，這份美好逐漸被破壞。
2012年9月，廣州市規劃局釋出的檔案顯示，大草坪以及山水園以南的一大片用地都是綠色，規劃局正式出具檔案顯示其為E3（園地）、或者無建設指標用地。
但2012年10月，錦江房產卻宣告稱，公示中涉及的地塊按照歷史批覆，將遠景發展用地更正為建設用地。
這事遭到了激烈的反對。在2000多名業主的抗議之下，規劃不了了之。
在那之後，開發商和業主正式拉開博弈的大幕。2014年和2017年，開發商再次向規劃局提出“規劃修正”（地塊性質）的申請，但都被駁回。
2018年，廣州市國土資源和規劃委員會公佈的檔案顯示，大草坪等地塊被修改為二類居住用地。很快，該公示遭到了錦繡香江花園2000多業主的簽名反對，計劃擱置。
更令業主們驚訝的操作出現在2019年，南村鎮組織了錦繡香江花園A1、B5、B8地塊規劃建設方案座談會，邀請了八大業主代表出席，批准了控規修正方案。
但問題是，這八大代表是誰、到底是如何選出的、是否能代表近5000戶業主，這些問題，業主們都不知道。
2021年開發商還曾依據這個控規修正方案強行施工，但被錦繡香江的業主們擋住了。這事起了很大的衝突，不少業主甚至搭起了帳篷，熬夜進行維權。
數次激烈博弈之後，業主們一度以為自己守住了“大草坪”。但誰也沒想到，這一次開發商如此迅速，從廣州規劃與自然局公示建築設計方案，到錦江房產對地塊實施圍蔽，僅僅隔了5個月。
3
利益
有人可能感到好奇，為啥開發商如此鍥而不捨，遭遇業主的數次激烈抗議，還要強行開發“大草坪”？
答案是利益，巨大的利益。
有業主對媒體反饋稱：
廣州番禺錦江房地產有限公司（即“錦江房產”）在開發完錦繡香江第8期以後，面臨無貨可賣的境地。於是在2012年之後，錦江房產多次希望修改規劃來新建房產專案，擴大營收。
根據公示的規劃，“大草坪”所在的四期土地規劃有21棟樓，層高22-42層不等，預估貨量1000多套。如果以周邊萬博黃金位置估算，銷售額近百億元。
更關鍵的是，根據不少樓市博主的分析，這塊地是20多年前拿的，放到如今來看，拿地成本非常之低，成本的大頭基本就是建設成本。有人甚至大膽猜測：
如果賣5萬，4萬可能都是利潤。
開發商賺麻，受傷的只有業主。
對錦繡香江的業主來說，一旦“大草坪”變成了1000多套房子，不僅車位、學位、活動空間受到擠壓，小區的房價也可能進一步下跌。最慘的可能是旁邊別墅區的業主，買了豪宅也被開發商背刺，視野受到不少影響。
對於“大草坪”地塊性質的核心質疑，開發商也有過回覆：
大草坪從2000年由我司取得以來一直都是居住用地。
但在業主們看來，大草坪是業主早已隨購房買下的公建配套綠地，沒有走合法修規程式審批前就不能動。當初賣房的時候說是配套綠化，如今又說是居住用地？
世上的好處，都讓你給賺了？
4
家族
背後的開發商，的確很想賺錢。
資料顯示，錦繡香江是由香江集團投資開發建設的中國首個國際化生態居住社群。天眼查顯示，廣州番禺錦江房地產有限公司的大股東正是香江控股。
香江控股背後，則是劉志強和翟美卿夫婦創立的“香江系”。
翟美卿出生於1964年4月，從洗碗工做起，後來轉戰傢俱行業，和丈夫一步步打拼出了龐大的商業帝國。
2017年的時候，新財富曾做過一個統計，“香江系”位居中國民營金融系族第26位。
彼時人們發現，“香江系”不僅有商貿建設、住宅房地產和家居流通業產業，在金融領域也有著深厚佈局。其以財務投資者角色參投了銀行、證券、人壽保險、公募基金等金融機構，亦持有私募基金、融資租賃、商業保理、擔保投資等多張金融牌照。
近幾年，大眾關注到“香江系”源於一起聯姻。翟美卿兒子劉根森與富力地產千金喜結連理，這被看做是一場強強聯合。
這場豪門婚禮備受矚目，但“香江系”的處境卻沒有這麼風光。
從上市公司香江控股的業績來看，2017年以來，公司的淨利潤就一路下滑，到2023年歸屬淨利潤同比下滑71.45%。營收同樣坎坷，2023年下滑45.5%。
拉長時間看，香江控股的地產業務早已出現頹勢。2017年底，香江控股從香江集團手上以62倍的溢價接盤了森島寶地、森島鴻盈和森島置業3家公司65%的股權。
按照這三家公司的承諾，2018-2020年必須累計完成共11.7億的利潤。但實際上，2018年這三家公司不但沒賺錢，還分別虧損了1231萬元、594萬元、2931萬元。
香江控股的財務壓力，某種程度上也是他們急著開發錦繡香江“大草坪”的催化劑。
5
尾聲
如今，開發商已經強硬進駐了“大草坪”，綠草也變成了黃泥，業主們只能無奈認輸？
其實未必。從情理上看，開發商在最早賣房的時候，的確以大草坪、高爾夫球場和原始樹林作為賣點，如今突然要在上面蓋房子，作為業主肯定無法接受。在檢索資訊的時候，筆者在一篇文章的評論區看到這樣一個評論，應該代表了很多業主的心聲。
從法理來看，此前，亞運城技術官員村的業主們收到了最高檢給他們發來的《抗訴通知書》，最高檢的介入表明，國家層面已經在重視這類問題。在不少業主看來，錦繡香江和亞運城的案情幾乎如出一轍，只不過錦繡香江的情況更為複雜。
亞運城技術官員村的抗訴成功，讓錦繡香江業主們看到了希望。
這場“香江系”與業主間的博弈，還在繼續。更勁爆的訊息，可能還在後面！
