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越秀地產忙換倉,廣州環貿中心寫字樓易主,年內斥資超219億到一線城市買地

2024-12-05 14:15:03

本文來源:時代財經 作者:陳澤旋

一邊掃貨“加倉”,一邊變賣資產,越秀地產有點忙。

12月4日,越秀地產(00123.HK)公佈,已於12月3日訂立股權轉讓協議,確定將廣州環貿中心的辦公空間及停車場(下稱“標的資產”)賣給廣州仁耀經濟資訊諮詢有限公司(下稱“廣州仁耀”),該公司由證券(600030.SH)發行的資產支援證券計劃持有,成交價格為10.92億元。

簽下賣契的同一天,越秀地產控股子公司斥資19.01億元在廣州中心城區海珠買下了一宗宅地。

一買一賣之間,折射出越秀地產的調倉路徑。

8月以來,越秀地產先後向廣州市土地開發中心退回了三宗宅地,可獲補償金額合計135.32億元;期間,越秀地產分別在廣州、北京、成都、上海買入了7宗宅地,代表越秀地產實際權益的土地價款合計達到139.96億元。

不過,越秀地產未就一系列資產騰挪動作背後的邏輯進行回應。

回收資金用於再投資

此次賣出的辦公空間及停車場屬於廣州環貿中心的部分物業。官方資料顯示,廣州環貿中心位於廣州市天河區,建築面積將近22.86萬平方米,涵蓋寫字樓、商場和公寓等三大業態,未售的商場為環貿天地,而公寓則交由雅詩閣運營管理。

去年,越秀地產商業板塊正式更名為“越秀商管”,越秀商管擁有國金系列、環貿系列、悅匯系列、財富系列、iPARK系列5大產品線,自升級之後,越秀商管也加快了全國化的步伐。

其中,開業於2021年9月的廣州環貿中心是環貿系列的首發之作,作為該系列的第二個專案,西安環貿中心在今年9月正式啟動招商。

越秀地產並非傳統意義上地將“處女作”拆碎賣掉,而是由中信證券做了一個資產支援證券計劃來收購標的資產。

中信證券已發行總額達到14.13億元的資產支援證券,來收購標的資產持有者廣州宏城發展有限公司的全部股權,買家廣州仁耀是資產支援證券計劃持有的有限責任公司,發行證券所得款項將被注入廣州仁耀,從而實現標的資產的證券化。

由越秀地產及其控股公司越秀集團分別持股95%、5%的廣州市城市建設開發有限公司,認購了30%的資產支援證券,餘下的70%由其他專業機構投資者認購。

同時,越秀商管將作為標的資產的運營服務代理,將在資產支援證券計劃的期限內,為標的資產提供運營管理服務,包括日常運營、租賃、財務管理以及維護。

越秀地產方面回應時代財經稱,公司透過此次出售,得以加速商業物業的週轉,進一步最佳化公司的現金流管理,不僅有助於提升公司的資金利用效率,還進一步優化了公司的資產結構,而此次交易所得款項將全部用於公司核心業務的投資。關於具體投向何處,越秀地產未予置評。

北上廣深“掃貨”買地

8月至今,越秀地產旗下合共三宗土地先後被廣州市土地中心收回,分別為位於廣州市白雲區的廣龍地塊、番禺區的暨南大學北側地塊二土地、海珠區的大幹圍地塊,公告披露的原因均為非越秀地產方面原因。

廣龍地塊是因為政府“出於公共利益”對地塊進行規劃調整,“由住宅用地變更為公共管理與公共服務設施用地”,另外兩宗地塊均是“作為地方政府城市管理及最佳化土地使用效率工作的一部分”進行收儲。

也因此,越秀地產可從三宗土地一共獲得135.32億元補償金額,其中,120.03億元透過應付票據的形式支付,15.29億元須待地塊完成後續轉讓及滿足其它條件後透過現金支付。

關於“退地”的原因,市場普遍猜測越秀地產是為了對資產進行最佳化換倉,但越秀地產方面沒有對此進行回應。

事實上,在越秀地產賣掉廣州環貿中心辦公空間及停車場的同一日,越秀地產控股子公司底價19.01億元競得廣州市海珠區一宗宅地,而自9月以來,越秀地產顯著地加大了投拓力度,一線城市是其主戰場。

時代財經統計得知,9月至12月5日(注:8月無拿地),越秀地產一共買入了7宗宅地,代表越秀地產實際權益的土地價款合計達到139.96億元,其中,3宗位於廣州,2宗位於北京,上海和成都則各自拿下1宗,一共138.49億元花在了一線城市,廣州方面為34.21億元。

而2-7月(注:1月、5月無拿地),越秀地產一共買入了11宗土地,合計耗資110億元,其中80.95億元花在一線城市,佔比約73.6%。

以此計算,年內越秀地產共花了約219.44億元在一線城市買地。

今年截至目前,越秀地產合計耗資249.96億元拿地,而越秀地產在年初定下全年的拿地金額預算為400億元。

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