本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
一邊掃貨“加倉”，一邊變賣資產，越秀地產有點忙。
12月4日，越秀地產（00123.HK）公佈，已於12月3日訂立股權轉讓協議，確定將廣州環貿中心的辦公空間及停車場（下稱“標的資產”）賣給廣州仁耀經濟資訊諮詢有限公司（下稱“廣州仁耀”），該公司由證券（600030.SH）發行的資產支援證券計劃持有，成交價格為10.92億元。
簽下賣契的同一天，越秀地產控股子公司斥資19.01億元在廣州中心城區海珠買下了一宗宅地。
一買一賣之間，折射出越秀地產的調倉路徑。
8月以來，越秀地產先後向廣州市土地開發中心退回了三宗宅地，可獲補償金額合計135.32億元；期間，越秀地產分別在廣州、北京、成都、上海買入了7宗宅地，代表越秀地產實際權益的土地價款合計達到139.96億元。
不過，越秀地產未就一系列資產騰挪動作背後的邏輯進行回應。
回收資金用於再投資
此次賣出的辦公空間及停車場屬於廣州環貿中心的部分物業。官方資料顯示，廣州環貿中心位於廣州市天河區，建築面積將近22.86萬平方米，涵蓋寫字樓、商場和公寓等三大業態，未售的商場為環貿天地，而公寓則交由雅詩閣運營管理。
去年，越秀地產商業板塊正式更名為“越秀商管”，越秀商管擁有國金系列、環貿系列、悅匯系列、財富系列、iPARK系列5大產品線，自升級之後，越秀商管也加快了全國化的步伐。
其中，開業於2021年9月的廣州環貿中心是環貿系列的首發之作，作為該系列的第二個專案，西安環貿中心在今年9月正式啟動招商。
越秀地產並非傳統意義上地將“處女作”拆碎賣掉，而是由中信證券做了一個資產支援證券計劃來收購標的資產。
中信證券已發行總額達到14.13億元的資產支援證券，來收購標的資產持有者廣州宏城發展有限公司的全部股權，買家廣州仁耀是資產支援證券計劃持有的有限責任公司，發行證券所得款項將被注入廣州仁耀，從而實現標的資產的證券化。
由越秀地產及其控股公司越秀集團分別持股95%、5%的廣州市城市建設開發有限公司，認購了30%的資產支援證券，餘下的70%由其他專業機構投資者認購。
同時，越秀商管將作為標的資產的運營服務代理，將在資產支援證券計劃的期限內，為標的資產提供運營管理服務，包括日常運營、租賃、財務管理以及維護。
越秀地產方面回應時代財經稱，公司透過此次出售，得以加速商業物業的週轉，進一步最佳化公司的現金流管理，不僅有助於提升公司的資金利用效率，還進一步優化了公司的資產結構，而此次交易所得款項將全部用於公司核心業務的投資。關於具體投向何處，越秀地產未予置評。
北上廣深“掃貨”買地
8月至今，越秀地產旗下合共三宗土地先後被廣州市土地中心收回，分別為位於廣州市白雲區的廣龍地塊、番禺區的暨南大學北側地塊二土地、海珠區的大幹圍地塊，公告披露的原因均為非越秀地產方面原因。
廣龍地塊是因為政府“出於公共利益”對地塊進行規劃調整，“由住宅用地變更為公共管理與公共服務設施用地”，另外兩宗地塊均是“作為地方政府城市管理及最佳化土地使用效率工作的一部分”進行收儲。
也因此，越秀地產可從三宗土地一共獲得135.32億元補償金額，其中，120.03億元透過應付票據的形式支付，15.29億元須待地塊完成後續轉讓及滿足其它條件後透過現金支付。
關於“退地”的原因，市場普遍猜測越秀地產是為了對資產進行最佳化換倉，但越秀地產方面沒有對此進行回應。
事實上，在越秀地產賣掉廣州環貿中心辦公空間及停車場的同一日，越秀地產控股子公司底價19.01億元競得廣州市海珠區一宗宅地，而自9月以來，越秀地產顯著地加大了投拓力度，一線城市是其主戰場。
時代財經統計得知，9月至12月5日（注：8月無拿地），越秀地產一共買入了7宗宅地，代表越秀地產實際權益的土地價款合計達到139.96億元，其中，3宗位於廣州，2宗位於北京，上海和成都則各自拿下1宗，一共138.49億元花在了一線城市，廣州方面為34.21億元。
而2-7月（注：1月、5月無拿地），越秀地產一共買入了11宗土地，合計耗資110億元，其中80.95億元花在一線城市，佔比約73.6%。
以此計算，年內越秀地產共花了約219.44億元在一線城市買地。
今年截至目前，越秀地產合計耗資249.96億元拿地，而越秀地產在年初定下全年的拿地金額預算為400億元。
