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深圳樓市完成“深V反彈”:新房價格回升,二手房成交量創4年新高

2025-02-07 09:26:58

深圳樓市去年年末出現了明顯的翹尾行情。

其中,去年12月新房均價從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米;二手房全年網籤5.44萬套,同比增長66%,成交量創近4年新高,重回市場主導地位。

據深圳樂有家統計,2024年樓市分水嶺出現在9·29新政之後。2024年10月起,一二手住宅累計網籤量躍過1萬+(套)水平線,深圳樓市完成“深V反彈”。

市場層面,近日深圳龍崗大運一處新盤開盤,開發商銷售海報顯示當天全部售罄,銷售金額超7億元,成為2025年深圳第一個“日光碟”。該專案曾在去年11月推出214套住宅,不到2小時售罄。

1月16日上午,全國研究中心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示,深圳去年9·29政策以後,新房市場成交量上漲立竿見影,尤其是非核心區的交易量非常大。

“目前深圳新房市場價格相對平穩,從月度資料看,去年11月、12月有輕微上漲,二手房比新房更明顯一點。去年年底新房價格回升,主要是市場有一些大戶型產品集中備案,從結構上拉高全市均價。”何倩茹進一步分析稱。

新房年末價格翹尾

過去一年,深圳整體新房均價仍是下跌的,從2021年的6.4萬元/平方米回落至2024年的5.4萬元/平方米。

但去年12月新房均價出現回升,從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米。

深圳樓市的分水嶺出現在去年10月。

樂有家資料顯示,2024年深圳賣出37972套一手住宅,高於2022年的34441套和2023年的31621套。

此外,過去一年深圳新房成交量與供應量之間出現“負相關”,這在過往並不常見。

深圳貝殼研究院統計表明,2024年深圳一手住宅供應量為56003套,同比2023年的72806套減少兩成左右。去年二、三季度新房市場相對低迷以及開發商推盤意願較低,是供應量減少的主要原因。

按照常理,供應量減少時成交量也隨之下降,但2024年的情況相反,成交量較2023年高了兩成左右,這一定程度反映出“去庫存”是2024年主基調。

據深圳貝殼研究院資料,2023年12月末可售住宅總套數為5.2萬套,到2024年12月回落到3.8萬套,“去庫存”成績顯著,住宅去化週期也由2023年年末的19.6個月縮短至2024年年末的12.1個月。

值得一提的是,2024年深圳僅拍出6宗宅地,其中1宗已入市,即中建鵬宸雲築;數宗位於寶中、後海、前海等偏改善和豪宅地段。

在何倩茹看來,去年四季度新房成交量急速上漲與政策本身密切相關,在政策效用遞減之下,預計接下來半年成交量下滑,然後維持在一個相對高位水平。

二手房成交佔比近六成

過去一年深圳房地產市場的另一典型特徵,就是二手房“放量大漲”。

根據深圳房地產中介協會統計,2024年深圳二手房錄得66880套,較2023年大幅增長57.1%,為近4年的最高值。其中,二手住宅網籤54487套,同比上漲66%,遠超2021年。

成交價格也逐步回穩。2024年7月,深圳二手房成交均價一度跌破“6字頭”,10月上漲7%回到“6字頭”,到去年四季度穩定在6.3萬元/平方米左右。

此外,深圳市場改善型住房需求迎來明顯提升。

《每日經濟新聞》記者注意到,去年11月,深圳全面取消普通住房標準,住房交易稅明顯降低。

以往豪宅面臨的高額增值稅得到減免,買家現金成本降低。深圳房地產中介協會資料顯示,二手房市場成交面積大於90平方米的房源佔比,2024年12月較11月大幅提升6.3個百分點。

此外,2024年深圳二手房重新佔據市場主導地位。2021~2022年深圳樓市以新房交易為主,2023年一二手成交佔比基本持平,到2024年,一手住宅網籤佔41%,二手住宅網籤佔59%,一二手成交佔比接近4:6。

不過,市場成交仍由“以價換量”帶動。

比較典型的如深圳北站片區鴻榮源博譽府專案,2022年5月10日開盤,一期、二期銷售均價均為7.58萬元/平方米。但據片區中介發給每經記者的資訊,今年1月剛成交的106.9平方米三房,成交價為711萬元,摺合單價約6.65萬元/平方米。

“二手房在深圳占主導地位,預計會是一個長期趨勢。從歷史資料看,二手房在大部分年份都是佔主導的。”何倩茹向每經記者分析稱。

中指研究院指數事業部分析師孟新增則提到,進入1月,市場進入淡季行情,疊加春節假期影響,預計成交量環比將出現一定回落。

“預計2025年二手房成交量將保持高位水平。更進一步,隨著二手房剛需逐步入市,也有望加快一二手聯動,帶動新房市場需求釋放。”

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