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成也地產 敗也地產:深鐵第三季虧損“看齊”萬科

2024-11-12 01:41:53

觀點網 2004年12月28日,深圳迎來第一條城市軌道交通運營線路開通運營。20年後,深圳全市城市軌道交通運營線路達17條,共393座車站,匯流排網長度524.68公里。

承擔深圳95%以上地鐵線路運營任務的深鐵集團,用一條條軌道串聯起一個城市最繁忙的交通生命線,在地下支撐著城市居民的出行需求。

和軌道一起延伸的,還有深鐵的“軌道+物業”模式。學習港鐵,地鐵上蓋及沿線物業的升值效益反哺軌道交通建設運營,使得深鐵成為全國最能賺錢的地鐵公司。

深鐵集團收入基本來源於地鐵運營及管理設計和站城一體化開發,二者收入佔比合計在98%左右。

軌道所經之處,高樓大廈逐漸拔地而起,深鐵卻在今年深秋交出一份盈利大幅下滑的答卷。

軌道建設與站城開發

近日,深圳地鐵集團有限公司披露了2024年三季報,前三季度營業收入122.96億元,同比上漲37.2%;淨虧損80.74億元,錄得9年來前三季度最大虧損。

而去年同期,深鐵集團淨虧損為5.77億元,歸母淨虧損7.46億元。可見,深鐵前三季度營收同比增長,但是同期淨利潤嚴重下滑。

深鐵自2006年至2023年共18個年度財務業績中,2006年至2009年均錄得虧損。虧損最嚴重的2007年,因地鐵建設的大量投資,金額達到-2.81億元。

觀點新媒體瞭解到,2006年到2011年為深圳地鐵的二期工程,進入快速發展階段。1號線、4號線全線延長通車,另新增了2號線、3號線和5號,形成“四橫三縱”的格局。

2010年淨利潤回正後,緊接而來的是2016年最大爆發期,深鐵也在2019年迎來了淨利潤最高峰,為116.67億元。

與同一個灣區內的廣州相比,深圳在1997.47平方公里城市面積內擁有567.1公里軌道交通里程,而廣州軌道交通里程的641.5公里外是7434.4平方公里面積。

1998年掛牌至今26年,深圳地鐵一路狂奔,同時開發“站城一體化”專案,加速開拓的驅動器是高昂投資額。

深鐵今年中期報告披露,上半年深鐵軌道交通建設運營及資源經營收入與成本間仍存在約12億元缺口。

前三季度成倍增長的虧損並非沒有預兆,三個月前年中結算,虧損的紅燈便已亮起。

截至2024年6月30日,深鐵集團上半年營業收入92.99億元,同比上漲50.95%;歸母淨虧損37.93億元,出現10年來首次虧損。

從中期業績看,深鐵的虧損主要歸結於站城開發承壓以及援助萬科,如今虧損擴大同樣離不開來自這兩方面的壓力。

拋開萬科的因素,深鐵集團三季報利潤表中自身歸母淨虧損便達59.68億元,去年同期虧損則為10.12億元。

用地產反哺軌交是近年來各地地鐵公司學習與借鑑的模式,但房地產行業波動深刻影響局中人,深鐵也不例外。

根據2024年中期報告,深鐵站城一體化開發實現營業收入44.1億元,同比增長170.14%,主要系站城開發專案集中交付;站城開發業務成本28.19億元,同比增長651.69%,毛利率36.2%,同比下降40.87個百分點,主要系成本結轉結構調整因素。

開發成本已追上營收規模五成,過去地鐵與房地產單純“捆綁”的模式已不適用,站城一體化在今天需要摸索出更深層次、更大效益的深度融合。

今年上半年,深鐵站城一體化開發收入佔比為47.51%,而2021年至2023年該項資料分別為58.37%、66.94%和58.53%。

萬科與債務壓力

TOD發展模式並非新鮮事,受房地產行業波動影響出現虧損的公司亦比比皆是,市場更關注深鐵集團與萬科之間的糾結。

報表中,深鐵來自投資收益的虧損為48.53億元,其中對聯營企業和合營企業的投資收益虧損為48.65億元。上年同期,深鐵該項收益錄得36.74億元。

7年前,深鐵從華潤、恒大等10家企業手中收購萬科29.38%股權,搭上駛向淨利潤頂峰的快車,7年後萬科卻成為深鐵虧損擴大的原因之一。

萬科第三季度報告顯示,前三季度營收2198.95億元,同比下降24.25%;歸母淨虧損179.43億元,同比減少231.73%。

僅第三季度,萬科房地產開發業務結算面積為504.7萬平方米,貢獻營業收入615.5億元。歸屬於上市公司股東的淨虧損80.9億元。

儘管不是控股股東,深鐵卻在投資萬科一項上獲益頗多,萬科帶來的股息在過去是深鐵利潤主要來源之一。

走在行業調整期,萬科今年為了融資多處奔波,化債成為經營主旋律。不派發股息,不送紅股,也不進行資本公積金轉增股本,隨之而來的便是深鐵縮減甚至由正轉負的投資收益。

虧損擴大的同時,深鐵債務規模也在增長。

資產負債表顯示,截至9月末資產總計約為7262.7億元,負債合計4098.57億元,資產負債率為56.43%,較上年末略有提升。

截至今年上半年,深鐵集團已建及在建TOD專案共31個,代建專案15個,總開發規模達到1783萬平方米;商業資源總規劃專案90餘個,其中在營待營專案30餘個,在建待建專案60餘個,未來經營管理物業面積達320餘萬平方米。

據瞭解,深鐵在建專案資金主要來源於自有資金,並透過銀行貸款籌措剩餘建設資金。

9月至今,深鐵成功發行2024年度第七期、第八期、第九期共三期中期票據,規模合計53億元,利率為同期較低水平。

站城一體化專案大額資本支出需求較大,深鐵同時承擔著深圳市軌道交通建設的任務,仍面臨較大資本支出壓力。

高企的運營成本之下,虧損是全球地鐵公司常態。地鐵與房地產的結合在過去可以創造可觀盈利彌補虧損,但形勢不斷變化,扭虧最終離不開降本增效的考量。

本文源自:觀點網

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