觀點網 2004年12月28日，深圳迎來第一條城市軌道交通運營線路開通運營。20年後，深圳全市城市軌道交通運營線路達17條，共393座車站，匯流排網長度524.68公里。
承擔深圳95%以上地鐵線路運營任務的深鐵集團，用一條條軌道串聯起一個城市最繁忙的交通生命線，在地下支撐著城市居民的出行需求。
和軌道一起延伸的，還有深鐵的“軌道+物業”模式。學習港鐵，地鐵上蓋及沿線物業的升值效益反哺軌道交通建設運營，使得深鐵成為全國最能賺錢的地鐵公司。
深鐵集團收入基本來源於地鐵運營及管理設計和站城一體化開發，二者收入佔比合計在98%左右。
軌道所經之處，高樓大廈逐漸拔地而起，深鐵卻在今年深秋交出一份盈利大幅下滑的答卷。
軌道建設與站城開發
近日，深圳地鐵集團有限公司披露了2024年三季報，前三季度營業收入122.96億元，同比上漲37.2%；淨虧損80.74億元，錄得9年來前三季度最大虧損。
而去年同期，深鐵集團淨虧損為5.77億元，歸母淨虧損7.46億元。可見，深鐵前三季度營收同比增長，但是同期淨利潤嚴重下滑。
深鐵自2006年至2023年共18個年度財務業績中，2006年至2009年均錄得虧損。虧損最嚴重的2007年，因地鐵建設的大量投資，金額達到-2.81億元。
觀點新媒體瞭解到，2006年到2011年為深圳地鐵的二期工程，進入快速發展階段。1號線、4號線全線延長通車，另新增了2號線、3號線和5號，形成“四橫三縱”的格局。
2010年淨利潤回正後，緊接而來的是2016年最大爆發期，深鐵也在2019年迎來了淨利潤最高峰，為116.67億元。
與同一個灣區內的廣州相比，深圳在1997.47平方公里城市面積內擁有567.1公里軌道交通里程，而廣州軌道交通里程的641.5公里外是7434.4平方公里面積。
1998年掛牌至今26年，深圳地鐵一路狂奔，同時開發“站城一體化”專案，加速開拓的驅動器是高昂投資額。
深鐵今年中期報告披露，上半年深鐵軌道交通建設運營及資源經營收入與成本間仍存在約12億元缺口。
前三季度成倍增長的虧損並非沒有預兆，三個月前年中結算，虧損的紅燈便已亮起。
截至2024年6月30日，深鐵集團上半年營業收入92.99億元，同比上漲50.95%；歸母淨虧損37.93億元，出現10年來首次虧損。
從中期業績看，深鐵的虧損主要歸結於站城開發承壓以及援助萬科，如今虧損擴大同樣離不開來自這兩方面的壓力。
拋開萬科的因素，深鐵集團三季報利潤表中自身歸母淨虧損便達59.68億元，去年同期虧損則為10.12億元。
用地產反哺軌交是近年來各地地鐵公司學習與借鑑的模式，但房地產行業波動深刻影響局中人，深鐵也不例外。
根據2024年中期報告，深鐵站城一體化開發實現營業收入44.1億元，同比增長170.14%，主要系站城開發專案集中交付；站城開發業務成本28.19億元，同比增長651.69%，毛利率36.2%，同比下降40.87個百分點，主要系成本結轉結構調整因素。
開發成本已追上營收規模五成，過去地鐵與房地產單純“捆綁”的模式已不適用，站城一體化在今天需要摸索出更深層次、更大效益的深度融合。
今年上半年，深鐵站城一體化開發收入佔比為47.51%，而2021年至2023年該項資料分別為58.37%、66.94%和58.53%。
萬科與債務壓力
TOD發展模式並非新鮮事，受房地產行業波動影響出現虧損的公司亦比比皆是，市場更關注深鐵集團與萬科之間的糾結。
報表中，深鐵來自投資收益的虧損為48.53億元，其中對聯營企業和合營企業的投資收益虧損為48.65億元。上年同期，深鐵該項收益錄得36.74億元。
7年前，深鐵從華潤、恒大等10家企業手中收購萬科29.38%股權，搭上駛向淨利潤頂峰的快車，7年後萬科卻成為深鐵虧損擴大的原因之一。
萬科第三季度報告顯示，前三季度營收2198.95億元，同比下降24.25%；歸母淨虧損179.43億元，同比減少231.73%。
僅第三季度，萬科房地產開發業務結算面積為504.7萬平方米，貢獻營業收入615.5億元。歸屬於上市公司股東的淨虧損80.9億元。
儘管不是控股股東，深鐵卻在投資萬科一項上獲益頗多，萬科帶來的股息在過去是深鐵利潤主要來源之一。
走在行業調整期，萬科今年為了融資多處奔波，化債成為經營主旋律。不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本，隨之而來的便是深鐵縮減甚至由正轉負的投資收益。
虧損擴大的同時，深鐵債務規模也在增長。
資產負債表顯示，截至9月末資產總計約為7262.7億元，負債合計4098.57億元，資產負債率為56.43%，較上年末略有提升。
截至今年上半年，深鐵集團已建及在建TOD專案共31個，代建專案15個，總開發規模達到1783萬平方米；商業資源總規劃專案90餘個，其中在營待營專案30餘個，在建待建專案60餘個，未來經營管理物業面積達320餘萬平方米。
據瞭解，深鐵在建專案資金主要來源於自有資金，並透過銀行貸款籌措剩餘建設資金。
9月至今，深鐵成功發行2024年度第七期、第八期、第九期共三期中期票據，規模合計53億元，利率為同期較低水平。
站城一體化專案大額資本支出需求較大，深鐵同時承擔著深圳市軌道交通建設的任務，仍面臨較大資本支出壓力。
高企的運營成本之下，虧損是全球地鐵公司常態。地鐵與房地產的結合在過去可以創造可觀盈利彌補虧損，但形勢不斷變化，扭虧最終離不開降本增效的考量。
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