文/樂居財經 嚴明會
2024年的最後一個月，廣州的土拍市場難得地出現了民營房企的身影。
來自江蘇的南通亞倫，以一己之力，拿下番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊，總價12.35億元。
僅一個月後，這宗地塊傳來了最新訊息。
2月5日，廣州規自局釋出了番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊建設工程設計方案審查及調整批後公示。
檔案顯示，地塊建設單位為廣州瑞倫置業有限公司，總用地面積為45448.5平方米，計容建築面積為84097.1平方米，綠地率為35.01%，建築密度為24.32%。
專案配置地下機動車位877個，地面機動車位99個，非機動車位844個。
根據總平圖，專案共規劃5棟32層的住宅，其中南邊的兩棟（2#、3#）為一層五戶設計，北邊的三棟（1#、5#、6#）為一層四戶設計。
此外，還有9班幼兒園（4#）、垃圾收集站（7#）、居民健身場所（8#），以及託兒所、社群居委會、頤康服務站等。
整體來看，小區在設計上有以下幾個亮點：
1、雖然小區的樓棟戶型較為密集，部分樓棟甚至做了5戶的設計，但從平面圖看，小區戶型產品較多陽臺、飄窗等面積贈送，得房率或成一大亮點。
2、小區的5棟住宅樓，無論是4戶還是5戶產品，透過對樓棟朝向的調整，陽臺做到了全南向的設計，特別對於5戶的產品，這是較為難得的。
3、小區的正門出入口，做了類似酒店的環島設計，門前有景觀水體。另外，小區內部的園林也打造了多個景觀水體，其園林綠化的層次得到了提升。
4、小區還在正門、2#住宅樓、託兒所、8#居民健身場所之間打造了風雨連廊進行連線。
當然，僅從平面圖看，專案也有不足之處。
一方面，小區的2#、3#住宅樓，由於是5戶設計，必然導致部分戶型間距較窄。樂居財經透過平面圖的標尺推算，該兩棟住宅樓距離最近的兩個戶型，最窄處甚至不足兩米，或對產品的隱私有一定影響。
另一方面，專案的託兒所設計在小區裡面，出入口就透過風雨兩廊連線，這方便了家長日常接送小孩的同時，也對小區的後續管理、噪音干擾等問題帶來挑戰。特別是對於低樓層的戶型。
從地理位置看，該專案具有一定優勢。其與18號線沙溪站、3號線廈滘站都不遠，離18號線沙溪站約700米，透過這條高速地鐵，可快速通達珠江新城等核心區。
專案也有景觀上的優勢。儘管BA0104082地塊不是臨江地塊，但由於周邊都是樓層較低的建築，因此地塊的高層單位，享受南北均望江的景觀資源優勢。
此外，該地塊所在的洛溪島，已經近20年沒賣過宅地，目前附近在售的南天名苑和星河灣半島，都屬於江景頂豪。專案沒有直接的競品，潛在客群較大。
後續如果定價得當，或能快速走量。該專案剔除配建的樓面地價為1.58萬元/平方米，遠低於上一年隔壁大石宅地拍出的2.2-2.4萬元/平方米。在定價權上有一定的優勢。
拿下BA0104082地塊的南通亞倫，在全國市場並不算知名。
其母公司是江蘇亞倫集團股份有限公司，後者是靠做家紡起家的，產業涉足家紡產業、不動產物業、房地產開發等多個領域。
亞倫集團背後的老闆是劉伯香，被稱為是南通的紡織大亨。
南通亞倫的專案佈局主要集中在長三角區域，最近兩年，隨著房地產的一輪洗牌，該公司的腳步開始邁出長三角。
2022年、2023年，南通亞倫先後進入深圳、西安、廣州等城市拿地。
雖然地塊由南通亞倫所拿下，但拿地時就有訊息稱，專案未來會跟龍湖進行合作開發。
樂居財經查閱，這個訊息曾透過“廣州市規劃和自然資源局”官微得到證實。
就在去年12月5號拍出地塊後，“廣州市規劃和自然資源局”微信公眾號在當晚釋出的官微文章就顯示，番禺地塊跟海珠地塊的競得者為龍湖和綠城。
也就是說，番禺地塊雖有南通亞倫拿下的，後續不排除將由龍湖為主導進行操盤。
早在2023年4月，龍湖就曾與南通亞倫進行過合作，開發了龍湖廣州·御湖境。
該地塊當時也是南通亞倫先拿下的，龍湖後續進入持股70%，專案已在2023年9月開盤入市。
龍湖已是南通亞倫對外擴張的老夥計了。據瞭解，2021年以來，南通亞倫新增投資中的7家專案公司，合作方大股東均為龍湖。
如，北京宏望房地產開發有限公司，南通亞倫持股15%，龍湖方面持股32%；合肥卓喬房地產開發有限公司，南通亞倫持股20%，龍湖方面持股50%。
此外，南通亞倫在杭州、寧波、廣州、西安等城市的多個專案，也都有龍湖的身影。
不過，BA0104082地塊目前尚未有龍湖入股的動作。
股權資訊顯示，專案的開發主體廣州瑞倫置業有限公司，由合肥瑞倫房地產開發有限公司100%持股，後者由南通亞倫100%持股。
廣州瑞倫置業的法定代表人、經理、董事為黃金，監事為張海斌。該兩位人士，同時為廣州市辰發房地產有限公司的監事、董事。
廣州辰發房地產，是南通亞倫與龍湖合作開發的廣州御湖境的專案主體。
