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2024年的西安樓市很反常。
還有大半月就要過年了，地產圈絲毫感覺不到一絲閒暇，新品釋出、公示加推、售樓部開放等營銷節點不斷，放在往年大家此時多是寫寫述職報告，等著開春復工了再來卷。
地產行業本來假期就少，按當下的推盤節奏，能不能趕上年初一回家都很難說。
壹丨千餘套集體亮相
過去一週，西安樓市10盤攜1590套房源價格公示，而且多個樓盤即將於春節前開盤。
本期價格公示看點不少，要麼是純新盤，要麼是高頻加推的專案。
純新盤方面，陸港·雲啟節奏連貫，前腳正式開放了營銷中心，後腳便取價登記。本次四棟樓共180套房源上線，截止發稿前申請家庭167組，大機率不搖號。
整個奧體板塊，但凡是2023年下半年入市的樓盤，多以“第四代住宅”的產品形態亮相，陸港雲啟則以“大面寬+多套房”的平層產品是主力，該盤最大的賣點為地段，是整體奧體“白菜心”為數不多的百畝純新盤，自帶幼兒園，北側有鐵一系中、小學，即便不搖號，平銷也不用愁。
滻灞國際港的純新盤綠城西安拾光嶼也與近期價格公示，只有兩棟樓116套房源，值得一提的是，該盤109㎡戶型首付約35萬起，對首置群體相當友好，出門還有交大系學校。
而拾光嶼的入市，吹響了2024年滻灞國際港秦漢大道以北板塊的新房供應潮，板塊內招商、龍翔專案待入市，首付門檻都不會太高，必定會成為今年港務主力供應區。
許久未見純新盤供應的鳳五經開區域突然發聲，世融星樾兩棟138套房源取價待推，採用“第四代住宅”設計，周邊配套很成熟，政商學醫樣樣齊備，板塊開發起步較早，周邊成熟小區林立，不乏前期因規劃缺失的老舊小區，能否撬動地緣改善需求，是世融星樾面臨的挑戰之一。
同樣是純新盤的還有位於CID瞳南的西派璽樾，該盤已上線登記，81套房源登記243組，風波不斷，但兩萬五的毛坯均價，從現在登記看，高新購買力還是覺得有價效比的。
老面孔也有很多。
大明宮的明德潤府、航天的招商雲山間、CID的招商雲蘭、政經板塊的港悅城丨嘉悅、港務區的交控綠城桂語晴瀾皆有加推，這些置業熱門板塊的熱盤一次又一次的放量，年前的西安樓市註定不會冷清。
貳丨自主限價 優惠普遍
在年初的《市場篇：從“賣方”到“買方”，西安樓市變了！》中，我們回顧了2023年全年的網籤價格18432元/㎡，較2022年上漲6.3%。市場雖然遇冷，但房價還是出現上漲，這主要是由於新房限價、限墅等約束性政策的放鬆所致。
但現在其實限價意義不大，面對向下的市場，開發商主要任務是保銷量，本期入市的樓盤備案價都很穩，漲幅基本控制在±3%以內，備案價方面並無異動。
反而越來越多的開發商都開始了“自主限價”，這也是向買方市場深入的一種表現。
同時，高頻推貨的節奏下，開發商的優惠動作愈發常見。
去年，去很多專案開盤的時候，很多國央企開發商並沒有優惠，現在也頂不住了，大家去看盤的時候，置業顧問都會主動介紹開盤優惠，巴不得早早收定金，進而“小定轉大定”。
當下普遍的優惠方式主要有三類：
第一類：首開“折上折”。為了打響首開這場仗，純新盤的優惠力度相較平銷盤更大，交資料優惠一個點、小訂一個點，開盤時再優惠兩個點，小訂轉大定還享有額外的優惠。
第二類：凍資享優惠。這其實跟開盤前期的小定是一個套路，先讓購房者交萬把塊的訂金，開盤時認購就能享受比“不凍資”客戶更多的優惠，開發商要“精準鎖客”，這恰恰抓住了意向客戶想要更多優惠的心理。
第三類：特價房、工抵房。這類優惠一直都有，不過近來的力度是相當大，灃東灃西的部分專案，原先的備案價能做到一萬八九，甚至突破兩萬，然而工抵房甚至能做到一萬一二的價格，這類房子往往不會在售樓部公開出售，降幅太大穩不住老業主。特價房多不多，取決於近期樓盤賣得好不好，今天十套特價房、明天十套更便宜的特價房，花哨的包裝背後，都是為了降價賣房。
優惠越來越普遍，點位越來越高，備案價與網籤價格在2024年還將繼續脫鉤，掌握樓盤價格，不能單純靠在網上查閱價格公示了，往售樓部跑得勤快一些，才能瞭解真實的市場，買到實惠的房子。
叄丨繼續向買方市場深入！
從今年的形勢來看，原本限制供應節奏的禁土令、新房限價、房企捂盤惜售已然不在。
相反，留在市場中的房企多為國央企，效率被市場卷的猛增，從拿地到開盤，3/4個月已是常態化動作，搶佔銷售上的節點先機往往能率先收穫區域流量，等到區域供應扎堆時，從首開的搖號，到平銷可能只是兩個月的時間。
當下的置業熱情，不足以支撐多個“屢開屢搖”的紅盤同時誕生，房企搶跑的確是求銷量的最優解。
地方政府也在迎合市場，降地價、簡化配建要求、調動融資，鼓勵開發商拿地，新房限價力度放緩，但在保交付的主旨下，預售資金和取證的工程進度要求依舊嚴格，這也保證了購房者的基本權益不被侵害。
今年活躍高頻的新房供應，完全不受春節影響，很多案場已經在準備春節不打烊的營銷動作了，配合春節優惠，供需關係向買方市場繼續傾斜，購房者完全能在當下的市場有足夠的選盤、思考空間。
