《中國經濟週刊》 記者 張宇軒｜北京報道
1月26日上午，住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。住建部部長倪虹強調，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支援房地產專案開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
此次部署會是對此前政策的推動。1月5日，住房城鄉建設部、金融監管總局兩部門聯合釋出《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》。
隨著房地產市場的調整進入新時期，這被業界稱作“政策開門”。
房地產市場出現了一些積極變化
政策調整是影響2023年房地產市場的關鍵因素之一。從2023年房地產開發投資與銷售的關鍵資料變化上看，2023年房地產開發投資、企業到位資金等多項資料儘管下降，但降幅較上一年度有所收窄。其間，各地“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、放寬限購等政策工具的綜合運用，被視作提振市場的有效手段。
國家統計局資料顯示，2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%，其中住宅投資83820億元，下降9.3%；房地產開發企業到位資金127459億元，比上年下降13.6%；商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。房地產開發景氣指數上半年起伏較大，下半年則進入相對穩定狀態。
國家統計局局長康義表示，房地產市場正處在調整轉型的過程中，各地區各部門都在適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整最佳化房地產政策。從目前的情況看，房地產市場出現了一些積極變化。
結合全年的房地產行業資料走勢，康義表示，市場的積極變化主要表現在兩方面：一是房地產投資、銷售等指標降幅收窄。2023年，房地產開發投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點。房地產開發企業到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點。商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，都在下降，但是降幅分別比上年大幅收窄15.8和20.2個百分點。2023年8月份以來，新建商品住宅網籤備案量整體回升，12月份比8月份回升20.2個百分點。從70個大中城市監測情況看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。二是房地產竣工面積增加較快。“保交樓”工作在穩步推進，效果持續顯現。2023年，房地產開發企業竣工房屋面積比上年增長17%。
“政策開門”：建立房地產融資協調機制
進入2024年，後續的政策調整方向依然是行業內外高度關注的話題。
1月5日，住房城鄉建設部、金融監管總局兩部門聯合釋出《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》。這一政策被業界視作2024年首個國家部委級房地產重磅政策，具有“開新篇”的色彩。1月26日，住建部又為此召開部署會，可見新政之重磅分量。
所謂建立房地產融資協調機制，即由各地級及以上城市政府分管住建工作負責人、屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等共同組建而成，要求明確工作分工、強化統籌謀劃、細化政策措施，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，以及搭建政銀企溝通平臺，指導金融機構與房地產開發企業平等協商等。
部署會指出，建立城市房地產融資協調機制，是一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性迴圈的重大舉措。地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把這一重要機制迅速建立和運轉起來，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，強化統籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。
會議強調，專案有序開發建設，是房地產市場平穩健康執行的基礎，事關人民群眾切身利益。針對當前部分房地產專案融資難題，各地要以專案為物件，抓緊研究提出可以給予融資支援的房地產專案名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支援合理融資需求。信貸資金要確保封閉執行、合規使用，堅決防止挪用。省級層面要跟蹤監測落實情況，加強督促指導。國家層面將建立城市房地產融資協調機制專案資訊平臺，實行周排程、月通報。
房地產融資協調機制既有對此前政策的延續和升級，亦不乏創新之處，業界對此給出積極評價。
易居研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟週刊》記者分析表示，此次政策的核心在於首次構建“房地產與金融良性迴圈”的融資作業機制，其優勢在於：一是市政府分管住房領域的副市長將擔任組長，可以更好協調金融資金對房地產企業的支援，有助於各地房地產融資工作有效推進；二是此類協調機制將有會商制度，有助於打通“住房市場”“貸款市場”等相關工作，尤其是可以及時反饋各地房地產銷售市場的走勢以及房企的執行走勢，真正做到融資工作及時、精準、充足；三是可以及時推送優質房企名單，這是此前“白名單”制度的升級模式，相當於更精準地提出2024年需要支援的房企名單，對於金融機構而言，有助於降低融資風險，同時有效完成今年的房地產融資工作。
房地產市場長期健康發展具有比較好的基礎
基於此前的政策調整效應積累，2024年房地產市場會出現怎樣的趨勢？
嚴躍進認為，結合2023年全國房地產市場資料來看，房地產市場供需兩端都呈現一定的壓力，說明穩定房地產的工作還要進一步夯實。此外，一些較大的金融風險問題已經得到控制或者得到較好的防範化解，包括企業、居民家庭層面。2024年隨著宏觀經濟轉好和房地產市場調整，預計市場回暖向好趨勢不變，市場信心總體朝著恢復的狀態進行。
康義分析表示，房地產市場長期健康發展具有比較好的基礎：一是城鎮化數量和質量提升還有很大空間，與發達經濟體相比還有提升空間，包括城鎮化程序中的新增住房需求以及存量上的改善性住房需求；二是構建房地產發展新模式潛力巨大，新模式正在積極構建當中。隨著保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造工程有力有序推進，將有利於解決人民群眾在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，推動房地產市場健康發展。
（本文刊發於《中國經濟週刊》2024年第2期）
