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百強房企1月拿地總額同比增超四成 專家:持續性有待觀察

2024-02-01 22:32:31

每經記者:包晶晶 每經編輯:魏文藝

開年首月,重點房企拿地意願呈現回升態勢。

2月1日,中指研究院釋出的《2024年1月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示,1月TOP100房企拿地總額856億元,同比大幅增長44.8%。

另據克而瑞統計,截至1月25日,全國300城1月經營性土地成交規模僅4206萬平方米,環比跌近九成,處於相對低位;1月平均溢價率3.7%,較上月上升0.2個百分點,止住了連續大半年的下行趨勢。

那麼,1月份房企的拿地熱度能否持續?中指研究院企業研究總監劉水當日在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示:“房企拿地意願有所恢復,但持續性有待觀察。”


房企拿地意願有所恢復

對於1月份百強房企拿地金額同比增超四成的原因,中指研究院分析認為,一方面由於2023年1月重點城市僅一城土拍,且受春節假期錯峰影響,土地供應量呈季節性回落,企業拿地基數較小;另一方面,2023年10月以來,多城陸續“取消土地限價”,帶動重點城市及區域土地熱度有所回升。

“房企拿地意願有所恢復,但持續性有待觀察。”劉水錶示。

從百強房企1月份的拿地金額和麵積來看,排在前三位的分別是石家莊城發投集團、和中建信和,拿地金額分別為53億元、53億元和39億元;成都東部集團、中國雄安集團和岳陽城建則佔據拿地面積前三位,分別為100萬平方米、97萬平方米和90萬平方米。

此外,綠城中國以32億元排在拿地金額榜第5位,濱江以23億元排在第9位,華潤置地和國貿地產分別排在第13位和第20位。

2024年1月房企拿地金額和麵積TOP10 來源:中指研究院

在房企新增貨值方面,招商蛇口以150億元的全口徑新增貨值排在榜首,中國雄安集團和廣西柳州市城市建設投資發展集團分別以135億元和116億元排在第二和第三位。

值得注意的是,1月份房企新增貨值榜TOP20幾乎被國央企包攬,頗受關注的濱江集團和綠城中國分別以70億元和61元位列第9名和第13名。

據中指研究院統計,TOP10企業1月新增貨值總額1022億元,佔TOP100企業的29.7%;新增貨值門檻為14億元,較2023年同期提升6億元。

每經記者注意到,1月全國住宅用地成交總價TOP10入榜地塊成交金額門檻為18億元。入榜地塊中,松江區泗涇鎮SJS20005單元14-01、16-02、17-07號地塊以總價53億元位居榜首。此外,北京共入榜4宗地塊,上海、長沙、杭州、保定、佛山、西安各入榜1宗地塊,總成交價分別為53億元、30億元、29億元、21億元、19億元與18億元。

從TOP10地塊分佈不難看出,各城市群拿地金額分化較為明顯,京津冀地區領跑全國。2024年1月,京津冀TOP10企業拿地金額222億元,居四大城市群之首;中西部TOP10企業拿地金額153億元,位列第二;長三角TOP10企業拿地金額143億元,位列第三。從拿地面積來看,中西部TOP10企業拿地面積以467萬平方米位居四區域首位。

2024年1月房企新增貨值TOP10 來源:中指研究院


成交面積環比跌近九成

克而瑞統計顯示,截至1月25日,全國300城土地供應量為3237萬平方米,環比出現較大幅度回落,並創下2019年以來月度供應量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業大背景之下,年初土地供應規模的收窄符合行業預期。

具體來看,一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地供應,而上海則是無新增宅地供應;二線城市僅西安新增供地規模達到101萬平方米,其餘城市新增供應均在100萬平方米以內。“隨著2月份春節假期的到來,再加之大多數城市仍未制定完畢2024年供地計劃,預計土地供應規模將延續低位甚至再創新低。”

成交方面,截至1月25日,全國300城經營性土地成交4206萬平方米,環比下降近九成,同比下降6%。不過,1月份土地成交總價達到了1003億元,較去年同期增長19%。

克而瑞分析認為,高能級城市的市場份額仍在進一步增加,單純從土地投資規模的角度來看,2024年1月份全國市場仍好於2023年1月。一二線城市中,成都、石家莊成交建面均突破100萬平方米,北京、上海、西安成交金額突破50億元。平均樓面價為2385元/平方米,雖然環比出現下滑,但對比上年同期來看仍有接近27%的同比增幅。

市場熱度方面,1月土拍平均溢價率3.7%,較上月上升0.2個百分點,止住了連續大半年的下行趨勢,若計入月末土拍資料,全月溢價率指標或進一步上升。1月土地流拍率17%,環比上升8個百分點,出現週期性上升。

針對今年後續土地市場發展,克而瑞為分析認:“由於一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外,龍頭房企的優勢將持續放大,未來優質土儲將更高比例地集中於龍頭房企手中,民企的投資則更依賴於市場整體的復甦情況,需要更長的修復期。”


土拍市場分化現象加劇

在剛剛過去的1月份,多城市土地掛牌出讓,但市場分化顯著。據中指研究院統計,截至目前,22個實施“雙集中”供地的城市中,已有18城“取消土地限價”,寧波溢價率上限由15%提升至30%,僅北京、上海和深圳仍嚴格執行“土地限價”。

“1月份土拍分化現象加劇。”劉水錶示,多個城市取消限價上限後,核心城市優質地塊土拍升溫、競爭激烈,帶動平均溢價率顯著回升。如杭州1月出讓的6宗土地中5宗溢價成交,其中位於蕭山區地塊經過51輪競價,被濱江集團以29.032億元競得,溢價率達到30.59%。但同時,部分城市土拍市場依舊低迷,情緒尚未得到改善,地塊普遍以底價成交。如成都出讓的6宗地、濟南出讓的15宗地、長沙和南京各出讓的2宗地均以底價成交,廣州出讓的2宗土地均流拍。

此外,劉水也提到,同一城市中不同板塊的土拍分化亦比較明顯,非核心區以及遠郊地塊成交依舊低迷。

克而瑞也分析認為,一二線城市無疑是房企投資的首選,但城市內部的分化也將持續顯現,而三四線城市將持續保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面。

目前,北京和上海兩大一線城市尚未取消土地限價,1月份北京出讓的4宗地塊均設有合理上限值,其中2宗觸頂搖號,2宗底價成交;上海共推出2宗土地,1宗觸頂搖號,1宗底價出讓。

以上海為例,1月成交的兩宗地塊冷熱反差明顯。松江區泗涇鎮SJS20005單元14-01、16-02、17-07號地塊吸引了4家房企、兩位競買人進行競拍,經過56輪競價觸及最高限價後,進入競高品質建設指標環節,最終被招商蛇口全資子公司競得,成交樓板價17634元/平方米,房地聯動價51100元/平方米,溢價率9.33%。同樣位於松江區的佘山北基地20A-04A號地塊則僅有一位競買人,最終被廈門國貿房地產有限公司旗下公司以10.649億元的底價競得。

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