春節後，中國將進入大幅降息週期，部分地區的房價也將進入上行期

春節後，中國將進入大幅降息週期，部分地區的房價也將進入上行期

文丁彥皓-可信財商、珂芯資產

一、中美社會不同的債務結構決定了不同的經濟發展特徵與風險

據統計，自2008年一季度至2023年底，美國宏觀槓桿率從228%上升到260%，增加了32個百分點，企業部門（非金融公司）槓桿率從70%上升到76%，只增加了6個百分點，家庭部門到槓桿率大幅度下降，從98%下降到73%，降幅達到25個百分點

而同時期中國的宏觀槓桿率大幅度上升，從146%上升到283%，增加了137個百分點，幾乎翻了一倍，企業部門（非金融公司）槓桿率從97%上升到167%，增加了70個百分點，家庭部門槓桿率從18%上升到63%，增加了45個百分點

對比最近15年中美兩國的槓桿率能夠發現三個特點，即

1、 中國的宏觀槓桿率大幅超過美國，這尚未包括地方政府債務與城投債

2、 中國三大部門的槓桿率同時增加，尤其是家庭部門、地方政府（城投企業）和開發商

3、 最近幾年美國透過政府加槓桿導致家庭槓桿率大幅下降，而中國的家庭槓桿率卻持續提升

債務僅僅是個工具，在經濟上行期能夠呈指數放大經濟擴張的效應，但是在經濟下行期如果處理不當，則會出現兌付危機，而真正債務危機的破局就是基於債務的經濟擴張，產生增量財富，覆蓋本息

最近15年，美國社會債務的特徵是以中央舉債降低家庭槓桿率，而中國是地方政府和社會舉債，將風險轉移至了社會一方

之所以出現這一結果的主要原因是美國是由美聯儲擴張基礎貨幣，透過直接購債推動基礎貨幣和狹義貨幣供應（M1）大幅度擴張，而市場化程度高的商業銀行卻受價格剛性約束，其新增貸款和M2擴張較少

但是中國央行的貨幣擴張相對較少，廣義的貨幣投放主要是基於國有商業銀行和政策性銀行的信貸投放，自然最終導致地方政府、開發商和家庭部門的債務大規模擴張

最終導致在過去十五年間，美聯儲大規模印錢，聯邦政府大規模借錢，家庭、企業和金融機構的資產負債表得以保全，而中國卻截然相反，這是當前抑制中國經濟增長的關鍵與債務風險最大的特徵

二、過去幾年中國社會的資產負債表卻在持續惡化，這是當前抑制中國經濟發展的關鍵因素

從2008年一季度到2023年底，美國廣義貨幣供應（M2）從7.5萬億美元增加到20.87萬億美元，擴張了2.78倍，而同期中國M2從41.78萬億元（人民幣，下同）增加到292.27萬億元，擴張了7倍，在2023年底，中國M2的規模接近美國的2倍

2023年，美國通脹降幅大於工資降幅，以致於社會實際工資收入上升，另外，美國家庭70%的財富配置在股市上，美股上漲極大地改善了家庭的資產負債表，最終讓美國經濟處於社會低槓桿與家庭財政改善的上行期，社會資產負債表持續改善

但是，中國社會槓桿率本就過高，且最近幾年房價被嚴格管控，呈下行態勢，而債務是剛性的，最終讓中國社會的資產負債表惡化

一個社會經濟穩定的關鍵是資產負債表是否在可控的範疇內，而目前美國自疫情以來的“家庭資產負債表拯救計劃”，有效的遏止了資產負債表衰退，降低了社會的債務風險

但是過去幾年中國社會的資產負債表卻在持續惡化，這是當前抑制中國經濟發展的關鍵因素

三、2024年要想確保中國經濟可持續增長的關鍵是降低實際利率從而間接降低償債成本和融資成本，最終導致房價上漲

另外，中國的實際利率明顯高於美國，去年內地物價下跌速度跑贏央行降息速度，導致中國實際利率反而上升了270個基點，年底達到3.75%，而美聯儲持續加息，通脹也持續下降，年底實際利率只有2.1%左右，低於中國

本就債務高企，再疊加實際利率上升，最終讓社會債務負擔增加與兌付風險進一步惡化，這就意味著當前中國經濟不僅需要降準，更需要降息

2023年，中國的實際利率已攀升至3.75%，比美國和全球主要經濟體都高，這就意味著2024年要想確保中國經濟可持續增長的關鍵是降低實際利率從而間接降低償債成本和融資成本

即2024年人民銀行應該以實際利率為中介目標，透過持續大幅降息，最終把實際利率壓低到2%以內，直到房價與股價進入上行態勢，改善社會資產負債表，推動經濟體走出通縮區間

這就意味著，2024年中國社會必須透過房價上漲改善社會的資產負債表，房價上漲已是必然，需重點關注

四、當前遏制中國經濟的另一困境就是社會消費不足，消費不足的關鍵又是增量貨幣未分配至家庭部門，推高房價已是必然

透過銀行投放貨幣最終讓其呈現準財政的特徵，過去幾十年，大量的信貸投放到城投企業和開發商，如今基建與房地產進入下行期後，財政支出乘數和貨幣流速均下降，財政集中投資規模越大、銀行信貸發行規模越大，財政乘數和貨幣效率越低，債務風險反而越大

真正當前遏制中國經濟的另一困境就是社會消費不足，消費不足的關鍵又是增量貨幣未分配至家庭部門

由於普通家庭的邊際消費傾向高，增量容易轉化為消費，進而改善企業的資產負債表，另一方面又會帶動資產價格上漲，改善家庭資產負債表

一旦家庭和企業的資產負債表得到改善，自然會化解了銀行負債端的風險，進而拯救了銀行的資產負債表，消費強勁復甦，財政乘數和貨幣流速大大提高，可以增強經濟內生增長動力

由於中國社會的人均GDP已突破1.2萬美元，真正能夠推動社會大規模消費依然是房地產與汽車行業，尤其支柱產業房地產

另外由於中國社會財富的85%都聚集在房地產上，改善社會資產負債表的關鍵途徑就是放開被人為壓制的各類需求，注入大量的貨幣，推動房價的上漲

這就意味著，房地產這個“尿壺”又要被搬出來了，2024年部分地區的房價上漲已是必然

五、持續大幅降息，直到房價進入上行態勢，改善社會資產負債表，鼓勵社會消費，推動經濟體走出通縮就成了2024年的政策首選

中東衝突升級，胡塞武裝控制了曼德海峽後，“亞洲至歐洲”的航道被阻，大量船舶不得不繞行好望角，最終不但運費飆升，而且貨運週期延長2至3周，導致全球經濟受損

全球供應鏈紊亂與經濟效率更低，成本更高的現實只會推高通貨膨脹，事實中東局勢已經徹底失控，最終全球新一輪通脹浪潮到來已是必然

但是，美國大選在即，現實逼迫拜登政府必須透過大幅貨幣寬鬆與放水來穩經濟

中國必然也藉此時機全面貨幣寬鬆與大幅降息，向全球輸出通貨膨脹

事實全球貨運週期延長後，歐洲的產品成本必然上漲，再疊加持續上漲的能源價格，最終歐洲也會陷入新一輪的通貨膨脹週期

在網際網路與移動網際網路產業紅利消耗殆盡的蕭條期，全球都在爭奪有限的存量博弈，完全將經濟的命脈基於外部市場無異於自殺，中國必然也會持續推進“國內大迴圈為主，國內國際雙迴圈為輔”的大戰略

基於此，持續推進產業升級轉型，將產業發展基於國際分工演變為國內分工兜底，不惜讓社會大幅加槓桿也要確保全品類齊全的製造業生態鏈，以應對日益惡化的全球主導權之爭就成了中國產業發展的最佳選擇

在內迴圈與全球供應鏈重構的背景下，中國產業升級更多要基於龐大可控市場規模的持續迭代，而社會資產負債表惡化是當前遏制中國社會消費，進而影響產業升級的關鍵因素之一

持續大幅降息，最終把實際利率壓低到2%以內，直到房價進入上行態勢，改善社會資產負債表，鼓勵社會消費，推動經濟體走出通縮就成了2024年的政策首選

由此得知，春節後，中國將會進入大幅降息週期，部分地區的房價也已進入上行期

六、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與佈局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位於上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處於一期啟動期

科技城由張江國家自主創新示範區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區點陣圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不願讓其高房價將高附加值的產業與年輕人趕至其他地區

最後不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，其實目前張江長三角科技城就七個特徵，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、張江高附加值產業的密集湧入，具有高附加值產業加持的優勢

3、緊鄰上海，但又處於杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

4、房價極低，目前僅為1.3萬左右，與社會平均接盤力6萬有4.7萬的差距

5、目前正處於行情的上升初期，且國家將首付款定為20%，在最佳的時間撬高槓杆

6、能夠立即賺錢，嘉興釋出21條樓市新政，吸納全國的資本流入，但卻卡死了土地供給，目的就是推高房價，高價賣地，使其進入政策與市場共同鼓勵的“雙擊”時期，房價已經開始大漲

7、極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1.3萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺2.5倍

七、凡是在本文作者丁彥皓推薦的張江長三角科技城樓盤購房，可在已打折的基礎上總價再減6000元

8年一遇的房地產機遇期已經到來，但這一輪行情的獲益者必然是極少數，未來這種機會必然越來越少，務必珍惜

張江長三角科技城的房產具有絕對的投資價值，但是目前只是個剛剛規劃的新區，社會認可度有限，不得已該科技城部分樓盤與可信財商（本文作者丁彥皓）達成合作

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房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2023年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士後，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關係、歷史、哲學與宗教