財聯社2月12日訊（記者 閆軍）REITs屬於權益，監管首次對REITs產品性質進行了明確的界定。
為進一步完善資本市場監管規則體系，提高監管透明度，促進資本市場各類經營主體提升會計資訊披露質量，證監會對近期市場反映較為集中的會計問題進行梳理，研究起草了《監管規則適用指引——會計類第4號》。根據該規定，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品。
隨著REITs產品的權益屬性的明確，監管也推動建立符合產品特點的會計處理方式和投資邏輯。在業內看來，公募REITs定位為特殊權益產品，不僅能夠清晰引導原始權益人的明確發行邏輯，更有助於投資機構建立匹配的投資邏輯、投資策略、風險控制、會計核算以及考核機制等。
首批REITs自2021年6月上市，2年半以來已有33只產品在執行中。某資管投資經理向財聯社記者表示，歷經了REITs產品擴容、二級市場的波動之後，監管對REITs明確定性是符合行業特性的。“REITs剛剛推出的時候，不少機構把它當做債權對待，還鬧過笑話，不少券商是將這業務歸為固收部來管，後面發現REITs的波動不比個股低，應該歸為權益部門。”該人士表示。
澄清偏差與分歧，監管明確REITs權益屬性
監管實踐發現，部分公司對於並表原始權益人在合併財務報表層面將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為負債還是權益，存在理解上的偏差和分歧。證監會認為，並表原始權益人合併財務報表層面對於基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決於原始權益人是否存在無條件避免交付現金或其他金融資產的義務，具體考慮以下兩方面因素：
一是基礎設施REITs是否可以避免現金分配義務。根據證監會、交易所等相關監管要求，若基礎設施REITs產品連續兩年未按照相關規定將不低於基金年度可供分配金額的90%進行收益分配的，相關基金產品將按規定被交易所終止上市。據此，發行人有權選擇在交易所終止上市以避免前述規定要求的現金分配義務。
二是基礎設施REITs是否可以避免到期強制清算義務。基礎設施REITs雖然成立時設定了初始期限，但其可透過擴募購入新的基礎設施資產延長合同期限。
因此，如發行人已依照相關規定要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，且不存在其他可能導致判斷為金融負債的約定，則發行人不存在不可避免的支付義務，並表原始權益人在合併財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。從基礎設施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬於權益工具投資。
一直關注REITs財稅政策研究的瑞思不動產金融研究院第一時間給出解讀。該研究院認為，上述分析和監管意見，進一步明確了基礎設施REITs的權益屬性，澄清了基礎設施REITs市場參與各方對於基礎設施REITs理解上的偏差和分歧，有利於消除原始權益人參與基礎設施REITs市場的疑慮，進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性。
影響一：有利於機構佈局積極性
明確並表型原始權益人合併報表層面應將REITs其他方持有的份額列報為權益，為何能夠引起市場的廣泛關注？
在中金看來，REITs歸為權益，實現了不出表、保留資產控制權的同時增加權益資金、降低資產負債率，這對於機構而言，則有利於提升此類原始權益人推動優質資產首發、擴募上市的積極性，助力REITs市場持續擴容。
還有業內人士指出，此次明確REITs為權益有助於企業盤活存量資產、降低企業槓桿預期，原始權益人尤其是央企與國企等特別關注盤活存量資產、降槓桿作用，由於REITs能否計入權益工具缺乏明確制度安排，在權益屬性認同和積極推進專案培育方面仍存在困惑和疑慮。明確後將大大提高企業發行的積極性，從而助力公募REITs市場持續擴容。
明確了在會計核算時RIETs為權益屬性產品對於機構而言，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機構投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業務實質。為社保資金、養老金、企業年金等長期資金和其他配置型投資者進入市場夯實根基，進一步最佳化投資者結構，推動長期配置型資金比例提升。
此外，公募REITs市場可以更好發揮長期投資者對基礎設施專案的估值定價功能，引導實體資產的一二級交易市場良性互動。
影響二：有利於投資者明確風險
公募REITs產品在二級市場交易價格，除了本身資產經營變化影響外，受宏觀經濟、政策、資金等因素影響較大，根據中證REITs全收益指數測算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅達到58%，如此幅度的波動性也充分說明其更貼近權益屬性的特徵。
今年年初，REITs二級市場持續震盪，截至目前，全市場33只REITs產品首尾收益差距達35個百分點，全市場年內正收益的REITs有9只，中金安徽交控REIT和富國首創水務REIT收益率超過7%。還有19只REITs年內收益為負數。
其中，嘉實京東倉儲基金設施REIT年內跌幅達到28.06%，華安張江產業園REIT、國泰君安凌鋼創新產業園REIT、紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、東吳溯源產業REIT和博時蛇口產園REIT等多隻REITs產品跌幅超過10%。
“REITs也能跌停。”今年年初，投資者深刻感受到了REITs的波動。今年1月4日嘉實京東倉儲基礎設施REIT公告稱，自2024年1月起，其持有的“武漢市東西湖區京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設專案”租金下滑，引發市場對租金的擔憂。次日，該REITs大幅下跌7.57%，到了1月8日，再次下跌8.64%。
因三天累計下跌達到17%，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在9日宣佈了停牌一天，復牌後1月10日盤中再次跌停，最終收跌9,92%。至此，租金下滑的市場情緒才告一段落。
一直以來，市場對REITs的風險提示也有所不同，有機構給出R4（進取型），也有機構給出C3（中風險）。此次REITs歸為權益，對於投資者而言，更為直接地明確了風險，繼而根據自身的風險承受能力選擇是否投資REITs產品。
