2月19日，在北京市司法拍賣市場上，迎來了一宗重量級法拍房拍賣，兩棟位於北京市西城區文昌衚衕42號被拍賣，這兩棟房子不是很大，總建築面積673.26㎡，建築佔地總面積264.58㎡，土地使用權面積398.84㎡，目前一大部分用作餐館用途。房子的地段非常稀缺，距離天安門廣場大概就3公里，離北京西單非常近，處在北京二環之內，這個地段大家可想而知有多好了。
房子拍賣的起拍價為552萬元，這個起拍價，在這個地段，確實超級便宜。拍賣吸引了13人報名競拍，整個拍賣，出現了三個多小時延時競拍，357次加價，最終是以3135萬元成交，溢價率高達467.9%。
此次拍賣的這宗房產比較特別，在去年的時候，進行過兩次拍賣，而且都是高價成交的，競爭也是相當激烈，其中第一次拍賣有31人報名競拍，經過533次加價後以3700萬元成交，第二次拍賣有24人報名競拍，經過166次加價後，成交價為3730萬元。但是這兩次拍賣，競得者最後都沒有在規定的期限內繳清全部競拍款項，悔拍了，110萬元的保證金都不要了。
而實際上這宗房產早在2022年的時候，也是進行過三次拍賣，不過三次都流拍，2022年拍賣的時候，起拍價非常高，分別是6876.2萬元和5500。96萬元，評估價更是接近了1個億。
時隔一年多後，這宗房產評估價直接降到了552萬元，雖然最終的成交價超過了三千萬元，但是跟2022年相比，相差也是巨大，而且兩次拍賣都出現悔拍，這次拍賣，雖然比悔拍價低了差不多六百萬，但是不知道還會不會出現悔拍。
那麼，此次拍賣的這宗房產，如果按照地段和成交單價來看，其實價格並不算高，單價才五萬多一平，這可是北京二環內的房子，那麼為何兩次拍賣都出現悔拍呢？可能是此次拍賣的這宗房產瑕疵問題比較大有關。
拍賣的房子雖然是兩棟，但是主要就是一棟而已，有一棟只偶遇一層，建築面積只有31.91㎡，另外一棟一共三層，其中地上兩層，地下一層，建築面積641.35㎡，房子具體用途性質，在房產證上沒有說明，不過根據規劃，房子的土地使用權性質為住宅和地下倉儲。房子為個人所有，此次拍賣是廣西柳州法院執行的拍賣。這兩棟房產最大的一個瑕疵就是房子目前有案外人居住，這居住的人競得者是不能清場趕走的。因為歷史原因，案外人一直居住至今，這房子拍賣成後，房子1幢2層及2幢1層按現狀保留，由案外人居住使用。買受人可自行與該案外人協商處理。協商不成的，不得向本院主張要求案外人搬離。所以，實際上此次拍賣，對於競得者來說，只享有其中的1棟負一層和1層而已。2層屬於案外人了，而這樣的房子，不是電梯樓，屬於步梯樓，2層還得經過1層才能到達。
所以，這房子，對於競得者來說，後續會比較麻煩，如果跟案外人沒有協商後，後續想住進去，或者出租都比較麻煩，因為案外人住在二樓。除非這房子以後要拆除進行舊改了。競得者拿到拆遷款不用管了。這或許此次拍賣，雖然房子在北京二環之內，出現兩次拍賣悔拍的原因。不知道第三次拍賣，還會不會出現悔拍。
