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作者：餘飛
01
深圳樓市，一根大陽線
9月末的新一輪救市，讓一線城市的樓市強勢崛起，其中深圳更是像火箭般躥升。
10月份深圳新建住宅網籤套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
進入11月份，火熱依舊在延續。
樂有家資料顯示，樂有家研究中心監測顯示，截止到10日，本月深圳一手住宅認購量累計達到4314套，環比10月1-10日上漲了34%，日均認購431.4套；同時一手住宅預售網籤量達到2732套，環比上漲12倍（10月初國慶假期較少開發商辦理新房網籤）。
二手方面，當前本月全市二手住宅累計網籤量2410套，環比上漲200%，日均網籤241套；二手房累計錄得量已達到2561套。
從網籤量來看，11月前十天，深圳新建住宅網籤量2732套，10月同期只有207套。二手住宅網籤量2410套，10月同期只有802套。
當然，考慮到10月份前十天有7天是國慶黃金週，沒有可對比性。所以，不妨用11月份前10天的資料與10月份中間10天、後10天對比。
製圖：城市財經；資料：深圳市住建局
從資料可以看到，深圳新房火熱延續，成交量比10月份更好。二手房成交量在10月最後十天見頂後，略有下跌，但整體網籤量仍在高位。
如果這種勢頭能夠延續到月底，那深圳新房和二手房網籤量，可能會創下一波新高。
02
擬再出新政，火上澆油
在如此火熱的行情下，深圳公積金中心釋出《關於〈深圳市住房公積金貸款管理規定〉的補充規定》和《關於我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》兩項檔案徵求意見稿，擬提高我市公積金貸款最高額度，加大對繳存職工的利息補貼力度。
檔案提到：
職工個人申請公積金貸款，最高額度由現行的50萬元提高至60萬元；家庭共同申請公積金貸款，最高額度由現行的90萬元提高至110萬元。
三類購房情形最高額度可以上浮一定比例，即 購買首套住房可以上浮40%；多子女家庭購房可以上浮40%；購買深圳保障性住房可以上浮20%。
若職工同時符合多種上浮情形，上浮比例還可以累加。例如，多 子女家庭購買保障性住房，最高額度可以上浮60%；多子女家庭購買首套住房，最高額度可以上浮80%；若同時滿足以上三種上浮情形，最高額度則可以上浮100%，即職工個人申請最高可貸120萬元，家庭共同申請最高可貸220萬元。
這對於有能力在深圳購房的個人與家庭來說，的確是大利好，相當於節省了不少貸款成本。
儘管很多城市的商業房貸利率已經跌至和公積金一樣低的水平。但前兩天本號也寫了，目前廣州、武漢、佛山、東莞、杭州、蘇州、南京七個城市已經明確設定了商業房貸利率的跌停板，有的不能低於3%，有的不能低於3.1%。
深圳方面，目前公積金貸款的吸引力仍比商業貸款大。
公積金貸款利率全國都一樣，首套房利率2.85%，二套房3.325%。
商業貸款利率，深圳首套房3.15%，二套房3.5%。
以貸款200萬元、期限30年來算，僅利率差異一項，公積金貸款每月就能省下約300元，一年就是3600元。
當然，事實上節省不了這麼多，畢竟公積金能夠享受貸款200萬以上的家庭，少之又少，必須同時符合首套房、多子女、還得買的是保障房三個條件。
以貸款500萬來說，利用公積金和商業貸款組合貸，新政後與新政前，月供少還131.05元，30年少還4.72萬元。
這樣一看，力度很小很小。
但在熱度延續的當下，這個徵求意見稿一旦落地，的確有點“火上澆油”的意思。
深圳此時出招背後，其實有兩個原因：
第一，儘可能將行情延長一點。
畢竟，這樣的房地產盛宴，在如今這樣的大環境下以及如今的人口形勢之下，已經不多見了，能延長一點時間，就儘可能延長一點時間。
第二，一線城市整體熱度，其實是在走弱，或者說是一種不自信的表現。
這一點，在10月末其實已經顯現。
克而瑞披露的資料顯示，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面積環比微降2%。二手房方面同樣如此，10月第四周（10.21-10.27）14個重點監測城市二手房成交面積194.5萬平方米，成交套數總計20351套，環比均下降2%。
中指研究院披露的上週資料，也呈現這個趨勢。中指院資料顯示，上週（11月4日至10日），上海、廣州、北京的新房成交面積環比都在下跌，廣州環比腰斬。
機構披露的資料顯示，上週全國68個大中城市新房成交面積環比下降了不少，無論是一線城市、二線城市還是三四線城市，環比都在下降。
這一點，本號在之前的文章中早就說過。
在11月第一天分析10月份資料的文章中，我就強調過：
第一，10月份一線樓市的確很火熱。
第二，二線個別城市火熱，大多數城市表現平平。
第三，全國整體成交仍在底部。
百強房企10月實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，同比增長7.1%，業績規模達到年內次高。
從環比來看，10月份百強房企成交量的確大漲了，但成交絕對金額4354.9億元，仍只是年內第二高，成交金額還不及6月份。
從同比來看，2024年10月份成交金額4354.9億元，比去年略高一些，但也僅僅是高過去年，縱向對比，仍是2019年以來的第二低。
第四，這一輪救市效應在10月底就在走弱。
03
讓子彈多飛一會兒
這次行情的促成，是政策給予了市場一定的信心，前期猶豫客戶正在加快進場，精明的開發商也順勢而為，加大促銷力度，從而成就了近1個月來成交放量的行情。
但觀察樓市，不能僅憑藉一個月的成交量就可以下定論。
而且，臨近年底，開發商有衝業績需求，11月份和12月份可能會有大量打折促銷活動，成交量可能還有一波延續，所以，真正的考驗，是三個月之後的資料，能否實現連貫。
從上週的資料來看，樓市整體效應減弱趨勢很明顯。
當然，在官方強調的“止跌回穩”基調之下，意味著後面政策還會不斷出臺，保障樓市築底回穩。
官方在11月8日也透露，支援房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程式報批，近期即將推出。
這兩天小作文已經傳出：
1、契稅不再分首套、二套，不再區分90平以下還是90平以上，統一優惠至1%；2、二手市場取消增值稅，不滿2年免徵增值稅。
這只是傳言，具體是什麼稅收優惠措施，只能等待官宣。
但這都不影響樓市的長期走勢。
本號的觀點早就反覆強調過， 即便託底措施不斷，本號對於其效果，仍然持謹慎態度，調整趨勢不會改變。
我的觀點依舊不變：
房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一波躁動平息之後，後續調整，仍會繼續。
邏輯很簡單：不用長篇大論分析。
第一，我們的房價還是很高很高。
國內房價在經過了20年高速上漲之後，已經處於極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價收入比來看，國內房價，尤其是一線城市房價，在全球範圍內也高居前列。
泡沫依舊很大，消化泡沫仍需要不短的週期。
等到這輪房價止跌企穩後，房地產市場將進入長期低位橫盤。
當然，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於一二線城市來說，房價調整的根本邏輯，其實就是一句話： 很多城市的房價，德不配位。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回撥是必然選項。
第三，基本面沒有改善。
就業、收入沒有改善，收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場，而不是僅靠情緒。
我還是那句話，只有經濟、產業、就業復甦了，樓市才能走出低谷，上演企穩局面。
04
深圳樓市的判斷
對於深圳樓市而言，本號的觀點是，其房價早晚會上漲，但節點不是現在。
第一，早晚會漲，是由深圳的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力、供小於求的基本面決定的。
過去四十多年的經濟快速發展，產業強勢崛起，讓深圳的人口爆炸性增長。
深圳從1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
瘋狂湧入的人口帶來的必定是巨大的購房需求。
除了購房居住的硬需求外，還有隨著產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。
人口不斷流入、熱錢不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動著深圳房價水漲船高。
而另一方面，深圳在對待房產上，由於逼仄的空間和堅持工業立市的原則，讓深圳始終“重產業、輕居住”。
深圳工業用地佔比常年維持在30%左右，這一數值接近國際15%-30%指標的上限；居住用地佔比，40年來從未達到國際通用指標下限。
更為關鍵的是，深圳本就佔比不大的居住用地上，超一半房子是無法公開成交的城中村。
深圳擁有1044個城中村，數量全國第一。另外，深圳有1200萬人居住在城中村，佔總人口的67.5%。
這種房產分佈，導致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的資料顯示， 商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。
一方面是不斷湧入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊下，深圳的房子不斷突破天花板。
這是深圳房價過去持續上漲的根本邏輯，也是未來其潛力的底座。
第二，節點不在當下。
影響一線城市冷暖的關鍵因素，是信心。這種信心，需要全國經濟、就業等大環境作為底座。
不然，深圳為何自2021年2月份以來一路下跌。
從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。
樂有家資料顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
這三年的下跌過程，深圳的供應依舊少，需求依舊多，結果不還是下降了嗎？
根本原因在於宏觀大環境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。
所以，如果後續經濟、產業、就業的資料無法給予市場信心和預期，一線城市也無法上演獨立行情。
寫在最後：最近在與一家機構合作，可以幫助內地居民辦理香港身份。
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