2024年11月7日起，廣州地區主要商業銀行將統一調整商業性個人住房貸款利率，最低不得低於3%。此前，廣州地區首套房貸利率已接近同期個人住房公積金貸款利率，引發了對公積金貸款利率調整的討論。專家認為，當前公積金貸款利率存在下調空間，但商業性個人住房貸款和公積金貸款利率形成機制不同，兩者不宜簡單比較。公積金貸款的政策支援屬性更強，利率調整需考慮繳存人利益，並加強央地及地方相關部門的溝通協調。
公積金貸款利率優勢縮小
公積金貸款通常比商業性個人住房貸款利率更低，能為購房者節省利息支出。根據歷年《全國住房公積金年度報告》，2015年至2019年，公積金貸款利率比同期商業性個人住房貸款基準利率低1.65至2個百分點。2020年起，房貸利率改為“LPR利率加點模式”。2020年至2023年，公積金貸款利率與同期LPR的利差呈收窄趨勢，分別低1.1—1.55個百分點、1.05—1.4個百分點、0.9—1.35個百分點、0.85—1.2個百分點。同期，當年發放的公積金貸款，償還期內平均每筆貸款可節約利息支出分別為9.75萬元、9.91萬元、8.43萬元、7.91萬元。目前，北京地區首套房貸利率仍略高於公積金貸款利率。有觀點認為，本輪房貸利率下調可能帶動公積金貸款利率下調。也有專家指出，當前商業貸款利率調整是為了刺激房地產市場需求，屬於短期調整，不應以此質疑公積金制度的合理性。住房公積金制度的優勢不僅在於低息貸款，還包括單位配繳、免繳個人所得稅等。
公積金貸款利率仍有下調空間
住房公積金執行機制為“強制繳費、低存低貸、互助共濟”，低息貸款是其最大優惠。專家普遍認為，公積金貸款利率仍有下調空間。短期內，應保持住房公積金貸款的低利率優勢，確保其成本低廉、調整節奏靈活。同時，要確保資金池的良性可持續運轉，並站在繳存人利益角度考慮利率調整。市場也期待下階段住房公積金政策的最佳化調整，例如，地方政府可考慮發放消費券、放鬆公積金提取和使用限制等。公積金貸款利率調整視窗並不固定。梳理公開資料發現，進入21世紀以來，調整週期從10余天到7年多不等。2002年至2007年，公積金貸款利率整體上行。2008年經過5次調整後，降至3.87%。此後利率回升，直至2012年6月8日再次下調。自此以後，公積金貸款利率持續下行，最近一次調整（2024年5月18日）降至2.85%，為歷史低點。
公積金貸款利率調整機制
商業性貸款利率可透過市場化方式靈活調整，而公積金貸款利率更多依靠政策調控，兩者形成機制不同，不宜簡單比較。住房公積金屬地化管理，各地可探索“因城施策、動態調整”模式。建議央地及地方相關部門建立溝通機制，根據當地市場情況和繳存人需求動態制定政策，避免全國一刀切。全國房地產市場冷熱不均，“因城施策”是政策調控的導向，公積金貸款利率全國統一標準與此並不相容。各地公積金管理中心可與當地住建部門、金融管理部門派出機構以及商業銀行保持議事協調機制，在“一城一策”前提下，協同關鍵條款，例如提高商轉公貸款便利度、增加公積金貸款可貸額度和每月還貸額度等。
截至2024年，中國六大國有銀行（中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行）的房貸利率如下：
首套房貸款利率：
商業貸款：1-5年利率為3.25%，5年以上利率為4.0%。
公積金貸款：1-5年利率為2.6%，5年以上利率為3.1%。
二套房貸款利率：
商業貸款：1-5年利率為3.65%，5年以上利率為4.4%。
公積金貸款：1-5年利率不低於3.025%，5年以上利率不低於3.575%。
這些利率適用於所有六大國有銀行，不同地區的實際執行利率可能會有所差異，具體還需諮詢當地銀行。
本文源自：金融界
作者：bank
