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吹風5.7-7.7萬/平,華潤天河潤府,這是在“賭”啊!

2024-02-08 17:54:49

如果你準備做一家奶茶店,而店鋪的旁邊就是一家,想要賺錢,你會引進什麼品牌?

大家邊思考,咱們邊說正題。

鴿了許久的華潤天河潤府,終於在2月3日開放了營銷中心,同步開啟意向登記,預計3月初就會開盤了。

其實在春節前蓄客,春節後開盤的節奏,是非常少見的,畢竟這是淡季,大部分購房者的心思都在過年上,就姑且看做是華潤自信的表現吧。

專案的詳細資訊就不說了,大家可以自行搜尋,實地考察,本文只說說我的想法。

華潤的對手其實都非常強勁。

珠江花城是老網紅盤了,即使有些地方讓人詬病,但是天河+學校+低總價,讓它能夠笑傲多年。

而隔壁黃埔的富頤華庭,也是如此,各方面的配套也都很完備,雖然目前的價格不算很有優勢。

面對這些對手,靠著馬路的華潤天河潤府,做什麼樣的產品和定位就顯得格外重要。

從結果來看,華潤天河潤府從示範區,再到營銷手段,處處都想體現它的高階。

示範區看著確實不錯,而看樣板間需要驗資100萬的規則,也是高階專案才會有的待遇。

很顯然,華潤想在產品的格調上,拉開與對手的差距。

這樣想,這樣做是沒有問題的,就像開頭的提問,想要打敗廉價的蜜雪冰城,打差異化,避開競爭才是明智的選擇,而不是又開一家類似的。

所以品質和產品,是華潤努力的方向,這本來非常好,給市場帶來了更棒的產品,但是有一點卻讓我替它捏了把汗。

一個專案若是走起了高品質路線,定價就成了一個不得不面對的難題,高品質意味著高成本,定價低了收益少,定價高了賣得不好。

那麼,你知道華潤天河潤府的吹風價多少麼?5.7-7.7萬/平!

改善面積先不管,看看剛需面積段有多離譜。按照最低價格、最小的面積80平來計算,最低也需要450萬才能上車。

而隔壁的珠江花城,最小面積的76平3+1房僅需370萬,單價僅4.8萬/平,且學位更加確定,噪音還更小。

就目前這種市場,是你,會怎麼選?

華潤天河潤府為了打差異化提升了品質,但卻不得不正視一個問題,就是板塊的剛需屬性。

我們知道,城中村裡蜜雪冰城會活得很好,而星巴克看不到一家;市中心,星巴克卻能受到追捧。

經常有人會說,某某擅長做豪宅的品牌來到一個新的地方,就能改變這個板塊價值。

其它行業也許能說得通,但是在樓市裡,我是不認可的。

房地產的邏輯其實很簡單,先講地段,再講產品。

豪宅一定是地段屬性強過產品屬性,好的地段才有會人願意為它買單。

比如房企龍湖的品質還不錯吧,但是龍湖御湖境的地段支援不了它的溢價。《龍湖御湖境,改規劃不如降降價!》

回到吉山倉這個剛需板塊,產品雖好,價格太高,也不算香。

如果天河潤府的開盤真的跟吹風價差不多,那我很擔心它的去化,畢竟它的對手,不止上面提到的那兩個。

華潤又在賭啊。(誒,我為啥要說又。)

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