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最新LPR公佈,5年期以上為3.6%,對房貸利率有何影響?

2024-11-23 00:33:28

剛剛,全國銀行間同業拆借中心公告,釋出了2024年11月20日貸款市場報價利率(LPR),其中1年期LPR為3.1%,5年期以上LPR為3.6%,維持和上個月同一水平。

關注LPR的主要是有房貸的網友們,這和房貸利率是息息相關的,這點從房貸利率計算公式中可以看出:房貸利率=LPR+基點;LPR的變化會直接引起房貸利率的變化,11月份的LPR並沒有繼續調整,對存量房貸利率來說,這次釋出的LPR對房貸利率也不會有任何影響。

對於未來新發放的房貸利率來說,決定利率的有兩個因素 ,第一是LPR的變化,如果LPR繼續下調,他們就能享受更低的房貸利率;第二是當前房地產市場房價以及成交量的變化,如果房價繼續下跌,成交量依然上不去,那麼出於刺激樓市的目的,當地銀行依然會在LPR基礎上將基點往下調,比如原來基點是負50BP,現在可能是負60BP。

經歷過10月份的樓市新政, 存量房貸利率統一調整為:LPR-30BP,這大幅減輕了存量房貸主們的負擔,每年能夠節省利息1500億,惠及家庭5000萬戶,並且又下調了LPR,將五年期以上LPR下調25個BP至3.6%,這使得存量房貸利率下調至3.3%,這是歷史最低水平,也明顯刺激了樓市一把,房價雖未企穩,但是成交量明顯增加,所以有些城市已經暫停下調新發放的房貸利率了,甚至有些城市將新發放房貸利率恢復至3%的水平。

房價和房貸利率是一個蹺蹺板關係,房價如果繼續下降,房貸利率將來還是會繼續下調,甚至頻率和力度都更大;但是房價如果穩住了,那麼房貸利率再下調的空間就沒有了,這裡倒不是說LPR會上調 ,個人認為未來幾年LPR上調的機率都不大,而是在房價企穩後,LPR很快就不再下調了,對存量房貸的業主們來說,這是魚和熊掌不可兼得,也可以說是失之東隅收之桑榆。

對於未來準備購房的人來說,這就不是一個蹺蹺板的關係,房價一旦企穩,那麼利率也不會再下調,他們就無法享受更低的房價和更優惠的利率;反過來,房價一定繼續下滑,那麼利率也會再下調,他們購房時可以享受更低的房價和更低的利率。要麼好處全有,要麼全沒有,這是和存量房貸業主們不同的地方。

11月份的LPR維持不變是意料之中的,畢竟10月份才大幅下調了,歷史上也極少有連續下調的情況,當前的房貸利率已經是歷史最低水平,要繼續下調除非是出現更壞的情況,而且我們也要看美聯儲的行動,如果12月份美聯儲繼續降息,這對我們12月降息是有好處的,我們不僅要考慮國內也要考慮匯率,美聯儲不降息,我們大幅降息,匯率就守不住,資金都去吃美元的利息了,也只有美國降息了,我們才能降息。

當前無論是房價水平,還是房貸利率水平,都是近年來最低水平,未來一年其實是一個不錯的購房視窗期,我說的是剛需,無限看空房價沒有必要,當前很多城市的租金收益率已經在2.5%左右,部分城市的租金收益率甚至超過3%和4%,而我們當前的房貸利率都已經在3%左右,租金收益率已經可以覆蓋房貸利率,房價再下跌的空間已經不大了,因為房租可以覆蓋利息了,意味著資金成本可以被覆蓋。

當然還有人想的是租金可以覆蓋月供,這就不可能了,要是租金能夠覆蓋月供,租金收益率得達到多少?我們按照當前3%的房貸利率來計算,首付比例15%,100萬的房子,貸款85萬,按揭30年,那麼月供是3584元,房租要覆蓋掉月供,那麼這個房子的月租金也得有3584元,年租金就是4.3萬,租金收益率就是4.3%,現在只有極少部分城市能夠達到這麼高的水平,大部分城市維持在2.5%-3%的區間。

租金收益率會是阻止房價繼續下跌的,因為租金收益率達到4%的時候,100萬的房子月租金就能達到3333元,當房貸利率降低到2.5%的時候,月租金都能完全覆蓋掉月供了。在這個時候沒有人會去租房的,因為買房更划算。

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