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重慶房價為何一跌再跌

2024-11-25 13:42:12

本文首發拾榴詢財公眾號(2024年11月22日)

上個週末,重慶老友來南京採風,被石榴叔先拉到鐘山風景區拍了兩天照片,之後又一起去塔川賞秋。雖然天氣不給力,晨霧沒有看到,但柿子樹拍過癮了,中式美學的頂流。

一路上,聊得最多的,除了攝影旅遊,就是房子。用他的話說,重慶的房子跌慘了,比南京還慘。

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他手下的一個員工,2020年在重慶定居,湊了100萬首付,貸了240萬,在江北嘴買了一套168平方的江景房。然而,重慶樓市2021年進入拐點之後,就持續下跌,去年更是加速,目前首付已經跌沒了。

當然,這算比較好的,至少房子還能賣掉。重慶現在有大量房子根本賣不掉,新房庫存壓力山大,去化週期超20個月,遠高於上一輪2015年樓市低迷期。有資料統計顯示,2023年重慶住宅年銷售量已經跌到2004年的水平。

再看二手房,重慶的去化週期在新一線城市中能擠進前三。目前主流交易平臺已經查不到重慶樓市的各種資料,自媒體的報道也很少。透過某中介內網我們瞭解到,今年1月初,二手房掛牌量就已經達到29.1萬套,到11月中旬,這個數字飆升到34萬套,這個數字還在上漲。

在剛剛過去的金九銀十,重慶樓市也沒完全熱起來。

02

我在2020年針對重慶來樓市寫過一篇文章《二手房爆裂,樓市的另一半真相》,當時資料就已經不正常了。

一直以來,重慶這座城市充斥著大量的投機主義者,樓市自媒體特別發達,也是炒房大V的英雄冢,最早可以追溯到2010年。從兩江四岸到江北嘴,從宇宙中心照母山到中央公園,還有西永。從溫州炒房團,到後來的水庫歐神,都是打著飛的去重慶搶房。最讓我記憶猶新的是2017年2月水庫論壇釋出了一篇文章《下一站,重慶》,提到“未來是哪裡,未來是重慶”。這篇文章現在還能搜尋到,邏輯是GDP和固定資產投資增長,然後喊出重慶會超過深圳,成為中國GDP第三大城,“北上深”變為“北上渝”的口號。

事實呢?重慶根本並不具備炒房的先天條件。地形、氣候、產業結構、居住人口特徵,再加上收入偏低,決定了重慶就是個自住型城市。

首先重慶從來都不缺房子。一直以來,透過天量的土地供應和天量的公租房(操盤手是時任市長黃奇帆),來應對房價上漲(換個說法,就是讓市場供大於求)。截至2024年8月,重慶共建成58.3萬套公租房,住戶有140餘萬人。公租房數量比北上廣深加起來都多,是全宇宙公租房最多的城市,關鍵是任何人都可以申請,沒有戶籍和收入限制。

與此同時,需要買房的人這幾年也在減少。重慶2023年全市常住人口為3194萬人,比上一年減少了21.91萬人,是四大直轄市中唯一負增長的城市,也是九個國家中心城市中唯一負增長的城市。這個資料再深挖,把出生人口和死亡人口單列,就會發現人口實際流出了11萬。

還有一個數據很容易被忽略,那就是重慶人均住房面積達46.1平方米(2022年重慶市統計局釋出),已經逼近發達國家標準(50個平方左右)。用老友的話說,重慶本地人根本不缺房子,改善需求也很弱,一方面夠住,另一方面怕跌。當然,老房子太難賣了。

這幾年市場需求一波是外圍進入主城區的,一波是遠郊進入中心城區的,所以成交均價和中位數持續在跌根據貝殼的統計,100萬以內成交價佔比已經達到54%,200萬以內佔比達到81%。目前重慶的二手房房價是成都、西安、重慶,西部三巨頭裡最低的,收入和高收入人群佔比也是最低的。

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事實證明,任何炒作起來的概念都沒辦法長期支撐房價。

另外,便宜的東西,優點只有便宜。

直到今天,還有很多從業人員認為,重慶是內陸開放的高地,也是內陸房產價值的窪地,下跌空間小、風險小、上漲空間大。

便宜就能買?便宜就能漲?便宜就能多賺?

在房地產上行期,這些牛吹多了別人會相信,但在下行調整期,也就只能自己騙自己了。沒有持續的購房者,熱度就會下降,越來越冷。只要真實入住率不上來,周邊配套就會延期。市場一旦不好,房價下跌,二手房流通性就會出現問題,炒房客現金流緊張,就有可能自砍一刀跑路。

根據統計,2023年全國各類法拍房源79.6萬套,相比2022年的58.3萬套猛增36.7%,排名前三的城市分別是,重慶、成都、鄭州。

重慶還能漲起來嗎?先消滅庫存,難度不亞於上天。

我們現在覆盤這些城市是如何漲起來的,又是如何跌下去的,只為了不重蹈覆轍。當下樓市有兩個現象值得警惕,一是新房和二手房市場完全脫節,二是本地人不買房,外地人組團來搶房。他們的背後都是輿論在左右。所以同志們,一定要看資料呀!

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