圖源：廣州市房地產中介協會
本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 深圳報道
“我們82平米的戶型實用率去到120%，110平米和125平米的戶型將近140%。”廣州南沙招商林嶼境專案的銷售人員向《華夏時報》記者表示。
據記者瞭解，近日廣州南沙橫瀝林嶼境專案開放了展廳，擬於下個月中旬開放營銷中心。今年9月20日，廣州招盛房地產有限責任公司（）以底價10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456平米配建後，成交樓面價約1.3萬元/平米。
上述住宅用地樓盤的設計方案已經出爐。據記者向林嶼境專案銷售人員瞭解，該樓盤所有戶型實用率均超120%，有的戶型實用率更是超140%，以其雙數層110平米的戶型為例，算上贈送面積後，實用面積為158平米。
廣東省住房政策研究中心首席研究員在接受《華夏時報》記者採訪時表示，這類高得房率的產品，對二手房市場肯定衝擊很大。因為廣州二手房市場上的房源絕大部分得房率都低於100%，基本是85%左右。原來二手房的優勢是價格比較低，現在新房的高得房率其實等於變相降低了價格。
鏈家官網顯示，11月25日，廣州鏈家真實在售二手房144857套。
有新房得房率近140%
2023年，廣州市規劃和自然資源局對《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（下稱“原辦法”）開展了修訂工作，形成《廣州市建築工程容積率計算辦法》（下稱《容積率辦法》），於2023年11月9日正式印發實施。
《容積率辦法》規定，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建築面積的15%放寬至20%，並允許設定一個滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽臺，不限制其進深，高品質住宅的上限還可適當提高。套內建築面積超過144平米的複式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。
半開敞空間指的是陽臺、入戶花園或者裝置平臺等，在廣州半開敞空間一半面積算贈送。這意味著這部分的半計容比例提高後，廣州新房的得房率將進一步提高。
9月20日，廣州招盛房地產有限責任公司（招商蛇口）以底價10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456平米配建後，成交樓面價約1.3萬/平米。值得一提的是，該宗用地是南沙首個出讓的“超新規”住宅用地，宗地的規劃設計條件指出：鼓勵採用“大陽臺”設計、每戶可設計一個或多個戶屬空中花園，其水平投影面積小於等於住宅套內（含計容半開敞空間水平投影面積）建築面積的40%。
在上述地塊上，招商蛇口打造了廣州南沙橫瀝林嶼境專案，近日開放了展廳，並擬於下個月中旬開放營銷中心。
廣州南沙橫瀝林嶼境專案的營銷人員林樺（化名）向《華夏時報》記者表示，這個專案屬於迭代產品線，下個月中旬開放售樓部。很多開發商對我們其實是有意見的，因為這種產品屬於“少花錢，實用高”，對於其他大部分樓盤都是一個致命的打擊。
據林樺透露，目前專案處於凍資階段。截至11月18日，凍資的量已經超過要賣的貨量。第一批推2棟，158套。
在價格方面，林樺表示，“參考友商的價格。需要明確的是，在我們這裡買82平米的戶型相當於享受他們100平米的戶型。我們的得房率很高，82平米的戶型實得面積要去到105—110平米，實用率在120%—140%，選個110平米的戶型可能要去到140%的實得率，選個125平米的戶型，可能實得率去到137%。不然怎麼叫新規產品、最新的四代住宅？這個是實打實的，整個廣州首家這樣的實得率。”
李宇嘉向記者指出，對於南沙地區而言，由於房地產市場表現不太好，相關管理部門很著急。因此，在建築新規定上，可能會更加傾向於提供具有較強競爭力的產品。當前市場上競爭力較強的產品，包括新一代住宅，特點在於提高實際使用面積和增強居住體驗。例如，入戶花園和陽臺等半敞開空間的面積只有一半計入容積率。因此，如果增加這些空間在整體房屋建築面積中的比例，就能有效地提升整個住宅的實際得房率。
南沙區住建局披露的資料顯示，9月28日—10月31日，南沙區新房共認購成交1074套（11.2萬平米），二手認購成交958套（8.3萬平米），相比往常（8個週末+22個週中）分別增長78%、113%。從網籤來看，10月新房網籤1003套（10.76萬平米），同比增長45%，二手網籤421套（3.85萬平米），同比增長83%。
值得一提的是，今年9月29日，廣州誕生天河新“地王”。三家房企相繼舉牌，競爭南方面粉廠地塊（AT080722地塊），最終以總價117.55億元成功出讓，摺合樓面價6.7萬元/平米。
南方面粉廠的規劃意見稿裡提到：住宅建築的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。
二手房市場怎麼走？
李宇嘉向記者指出，這類高得房率的產品，對二手房市場肯定衝擊很大。因為廣州二手房市場絕大部分得房率都低於100%，基本是85%左右。原來二手房的優勢是價格比較低，現在新房的高得房率其實是變相的降低了價格。另外，高得房率的產品戶型設計比較好，二手房的戶型設計、採光通風、新風系統等都比新房要弱一點，就會導致新房的競爭力比較高。
同時，李宇嘉還指出，二手房也有自身的優勢，比如區位分佈、小戶型、學位等。現在新房設計標準的目的就是提升自己的競爭力，過去幾年，特別是2023年，二手房把新房的一些客戶搶過來了。不過，現在來看，二手房特別是一些老破小，整體上對新房的競爭力優勢沒那麼大。接下來，二手房和新房肯定面臨著更激烈的競爭。
據廣州房地產中介協會披露，10月（統計週期：2024年9月26日至10月25日），廣州市二手住宅網籤10379宗、99.68萬平米，環比分別增長22.49%和17.55%，同比分別增長10.87%和4.68%。1—10月（統計週期：2023年12月26日至2024年10月25日），廣州市二手住宅累計網籤87869套、876.23萬平米，同比分別小幅下降1.29%和1.14%。
另外，記者觀察到，僅貝殼渠道來看，今年10月廣州二手房降價房源37925套，漲價房源5234套，新增掛牌18354套。另據官網，11月25日，廣州鏈家真實在售二手房144857套。
廣州二手房近12個月新增掛牌量情況。 截圖自貝殼APP
不過，需要注意的是，高得房率並不等於高去化率。據克而瑞不完全統計，2024全國主要城市超100%實用率的專案達70個，其中西安最多，佔比達到30%，廣州佔比近兩成。在這70個使用率超100%專案中，整體去化率中位數僅54.9%，去化率超60%的不足半數。以去化率以60%—80%和40%—60%範圍的專案為主，佔比分別為29%和31%。另有近22%的專案去化率不足40%。
此外，克而瑞透過排序分析高使用率產品的去化率和專案入市時間的關係發現，最早開盤時間以2023年末2024年初為界，在高使用率產品比較集中的西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市，專案的去化率分佈表現出較為明顯的差異。2024年之前入市的高使用率產品，整體的累計去化率明顯更高。
克而瑞資料還顯示，在廣州今年1—10月商品住宅成交套數TOP20排行榜上，涵蓋“高使用率”產品的專案僅有5個，其餘均為戶型新規之前的專案。
“在市場下行的環境下，即便是高使用率的產品也存在較大的去化壓力。透過對近一年廣州熱銷專案觀察發現，一個專案的熱銷，更多來自於地段、產品力、價格、配套兌現等多重因素綜合的結果，隨著新規專案的增多，高使用率開始成為市場上新樓盤的標配，對銷售的拉動作用也在減弱，高使用率可以做到錦上添花，但並不是萬能的。”克而瑞指出。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
