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作者：餘飛
01
寧波房價，沒有止住
10月一線城市火熱的行情，也帶動了不少二線城市成交量回暖，寧波就是其中之一。
從寧波當地官方媒體“寧波晚報”旗下的“寧波樓市報道”披露的資料來看，10月份寧波的新房成交量創下了19個月來新高。
寧波房產管理中心資料顯示，10月份，寧波市區成交新建商品住宅2669套，創下自2023年4月以來近19個月的新高，環比9月份大增60%，同比去年10月的增幅更高達146%。
來源：寧波樓市報道
其中，高新區漲幅最猛，成交量環比上漲了544%，北侖、鎮海的成交量環比漲幅都接近250%，江北環比漲幅也在百分百以上。
來源：寧波樓市報道；鄞州資料含東錢湖、不含高新區；北侖資料含保稅區、大榭、梅山。
二手房成交量漲幅遠不及新房，但4170套的成交量也是年內第二高。
來源：寧波樓市報道
然而，從價格端來看，國家統計局公佈的資料顯示，寧波的新房和二手房價格仍在下跌。
10月份，寧波新房環比下跌1.1%，跌幅比9月份還大，二手房環比0.2%。
來源：寧波樓市報道
至此，寧波二手房已經連續下跌18個月，同比連跌30個月，連續調整了兩年半，均創下了寧波房地產史上最長連跌紀錄。
來源：寧波樓市報道
量大幅上漲， 而價格依舊在下跌，意味著當下的寧波房地產市場，新房打折促銷依舊是主流，二手房降價讓利仍停不下來。
02
寧波房價調整的邏輯
寧波這一輪房價不斷調整的根本邏輯，與大多數中心城市一樣，都是因為上一輪上漲太猛，房價泡沫太大，房價整體水平遠超城市居民本身的購買力。
作為東部熱點城市，寧波在上一輪大牛期間，房價狠狠上漲了一波。尤其是2017年之後。
自2017年下半年以來，投資客逐漸成為寧波樓市裡一股重要的力量，甚至是主要的力量，在個別板塊，投資客的比例超過80%。
在投資客的助攻下，寧波一些核心片區的房價，衝到了五六萬的價格。
兩年前我寫寧波樓市的文章中，就給出過提醒，寧波房價遠超其本身的支撐力和民眾的購買力，調整在所難免，留給炒房客退出的時間不多了。
如今回看，不勝唏噓。
2023年，寧波商品房銷售面積跌至902.3萬平方米，相比於2020年的高點，腰斬了。
製圖：城市財經；資料：寧波市統計局
2024年，成交進一步縮水。
今年上半年，寧波市六區新房成交了10897套，較去年同期下跌了29%，較高峰時期的2019上半年，膝蓋斬了。
來源：寧波樓市報道
二手房，上半年市六區成交了23287套，是新房成交量的兩倍多。這和大多數中心城市的表現一樣。
目前中心城市的二手房比新房更香，主要是兩個邏輯，一個是在房企出清的時代裡，二手房比新房更安全；另一個則是二手房讓利比新房更有誠意。
寧波上半年二手房表現雖然遠好於新房，但縱向與過往對比，仍是過去四個上半年中，成交量第二低，只比黑天鵝最嚴重的2022上半年好。
23287套相比於高點時期的32016套，下降了27.3%。
來源：寧波樓市報道
房價方面，第一部分已經說到，二手的連跌同比連跌28個月。
從貝殼找房披露的資料，來看，寧波各區全線下跌。
下面這一張圖，是我2021年8月份的截圖的貝殼找房披露的寧波各區縣二手房價格圖。
再看下面這張貝殼找房最新的價格圖。
為了更直觀看出各區縣價格三年變化，我製作了一張直觀表格。
製圖：城市財經；資料：貝殼找房
從上圖 7月與8月 資料可以看到，寧波 房價以肉眼可見的速度在下跌。
各區對比三年前的資料，跌幅都很大。奉化、杭州灣新區、鎮海跌幅都在三分之一左右。江北、北侖、餘姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。
寧波樓市的轉向，離不開宏大的背景，那就是全國樓市整體調整。
全國房地產成交量和成交金額連續調整三年。
從2021年的“雙18”調整至2022“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。去年又跌至“雙11”，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。
2024年跌幅進一步擴大，哪怕是一線與部分二線城市行情火熱的10月份，全國商品房成交量，整體也仍在下跌。根據國家統計局披露的資料顯示：
1-10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。
來源：國家統計局
為了更直觀看出10月份全國商品房銷售情況到底如何，本號根據國家統計局公佈的每個月資料，梳理了一張表格。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
可以看到，10月份無論銷售面積還是銷售額，都比9月份還要低。
以此預估，到今年年末，全年商品房銷售面積和銷售額將從去年的“雙11”跌至“雙9”。
03
沒有誰能置身事外
從經濟、產業、人口競爭力以及城市級別和定位來看，寧波都是一座無可挑剔的城市。
經濟方面，寧波正在挑戰天津，衝擊GDP十強城市。
前段時間，本號就專門分析過，寧波大機率今年年末會超越天津，晉級十強，即便今年晉級不了，明年也照樣會。
2024年，是寧波消除懸念之年。
過去的三個季度，寧波有兩個季度的GDP規模超過了天津，分別是一季度和上半年。
寧波一季度GDP為3992.2億元，天津為3890.08億元。上半年寧波GDP為8207.9億元，天津為8191.12億元。
前三季度，天津再次反超了寧波。
天津統計局披露：
前三季度全市地區生產總值為12673.87億元，按不變價格計算，同比增長4.7%。
寧波統計局披露：
前三季度全市地區生產總值12644.3億元，按不變價格計算，同比增長5.3%。
製圖：城市財經；資料：寧波、天津統計局
雖然前三季度天津再次反超了寧波，但：
第一，天津的優勢僅29.57億元。這點差距對於萬億級別的城市來說，不值一提。
第二，無論是增速還是增量，寧波均佔優勢。
實際增速，寧波高天津0.6個百分點。
實際增量，寧波前三季度827億元的增量幾乎是天津增量的兩倍。寧波前三季度GDP增量位居全國第七。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
產業方面，寧波工業實力位居全國前十。
2023年寧波規模以上工業營收2.48萬億元，位居全國第七位，浙江省第一。
此外，按照工信部劃分的41個工業大類，寧波總產值超過千億的產業數量高達7個，千億產業總產值合計1.59萬億元。
製圖：城市財經；資料：寧波市統計局
寧波的產業強悍，還表現在擁有一批 單項製造業冠軍企業。
和很多綜合性企業不同，寧波的企業不是什麼都要，而是專攻特長，領域極其細分與專業化。
城市級別與定位方面，寧波是副省級城市兼計劃單列市，這樣的城市全國只有五個，另外四個分別是深圳、青島、大連和廈門。
城市定位方面，國務院最新批覆的國土空間規劃，寧波是長三角地區重要的中心城市，國家歷史文化名城，現代海洋城市，全國性綜合交通樞紐。功能定位上，為全國先進製造業基地、區域性科技創新高地、全國航運物流中心、“一帶一路”港航合作重要節點城市。
就是這樣一座各方面都很強的城市，房價這幾年止不住地下跌。
再結合 我之前寫過的深圳、廣州、上海、北京、東莞、成都、重慶、煙臺、常州、南京、西安、武漢、廈門等一眾熱點城市的房價走勢，可以得出一個明顯結論：
即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。
區別只在於，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相 對大一些而已。
從 2017 年開始每年 12 月份都會出跨年板塊分析，這也是改變你今年收益的關鍵，強烈建議大家去關注老廖這種大A獵手，即便是不抄作業，也能學習他操作的思路。
