一個星期前，廣州釋出對入戶方式進行調整的意見稿，提到廣州擬新增安居樂業入戶、投資納稅入戶兩種入戶方式，其中安居樂業入戶擬對白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。
對以上七區擬允許購房落戶，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，實施購房落戶之後，有利於鼓勵非本地戶籍常住人口在廣州購房的積極性，為上述各區引入更多的樓市購買力，促進庫存去化。
以上區域的購房門檻如何？具體又該怎麼選？
“PART 01”
剛需購買力支撐廣州樓市半邊天
首先，我們先來了解近一年廣州商品住宅的成交結構：
克而瑞資料監測顯示，商品住宅單價3萬/㎡以下、總價300萬以下的剛需購房者為廣州的購房絕對主力，兩類產品成交佔比超50%。
從區域分佈上來看，克而瑞資料監測顯示，近一年外圍及遠郊區為剛需的主戰場，中心四區佔比不足2%。
其中遠郊的南沙、花都、增城、從化四區成交佔比76%，近郊黃埔，白雲，番禺佔比為24%。
眾所周知，在剛需市場，價格決定流速，單價低流速快。
克而瑞資料監測顯示，近一年廣州商品住宅總價300萬以下成交面積TOP10排行上，增城區有6個專案上榜，除華潤公園上城單價過2萬外，其他專案單價均不到2萬/㎡。
近郊黃埔新城排名第3，單價均突破3萬/㎡，近郊剛需仍有一定購買力。
“PART 02”
剛需置業首選活力創新軸
常言道，買房跟著規劃走。
克而瑞監測到，剛需產品基本分佈在廣州城市發展東進南拓的活力創新軸上。
具體為以下板塊：
從熱力圖可以看到，第三中軸核心板塊中，北段市場活躍度明顯高於南段。
不同板塊間的價格存在著分化，克而瑞資料監測顯示，近一年來第三中軸核心板塊中，科學城、新塘板塊在城市東進規劃利好之下，備受市場關注；其中科學城板塊以在以3.5-4萬/㎡的成交均價，30-40萬㎡的成交規模，成為第三中軸核心板塊成交主力。
憑藉高性價比，新塘板塊近一年商品住宅成交規模與科學城板塊平齊，均處於第三中軸核心板塊第一梯隊。
由於番禺東部發展緩慢，無法支撐起房價走高，克而瑞資料監測顯示，番禺東部板塊商品住宅成交規模在20萬㎡以下，成交均價為3萬/㎡以下。
受地緣位置的影響，儘管城市南拓缺乏橋樑，但憑藉超高性價比，黃閣，明珠灣板塊成為第三中軸核心板塊中南段板塊成交規模第一梯隊。
庫存方面，克而瑞資料監測顯示，第三中軸各板塊中存量集中在80-110㎡，剛需產品為主。
資料監測顯示，大部分板塊存量去化壓力較大，僅東區街道、大學城、化龍、金洲去化週期低於18個月
高流速高庫存板塊科學城、新塘去化週期超30個月，存量去化承壓。
“PART 03”
總結
第三中軸上跨度較大，南沙區距離中心城區超50公里，對於中心城區購房的剛需人群，通勤時間並不友好，建議地緣性剛需自住客戶選擇；
番禺東部，化龍、石碁作為廣州規劃的獅子洋增長極，具有一定發展潛力，但目前產業能級仍然較弱，石碁板塊去化壓力明顯，短期內有價格仍有下行壓力；大學城板塊緊鄰海珠及番禺萬博，內部大學聚集，規劃打造國際科技創新城，可作為置業首選；
黃埔區六大板塊分化明顯，長嶺居單價偏高、永和供應少，兩板塊去化壓力高企；科學城、舊黃埔板塊作為黃埔新老政府所在，緊鄰天河，二三產業基礎均好，通勤距離便捷，可作為置業首選；知識城雖為區域三大核心之一，但區位較偏，產業待發展，短期內市場下行壓力較大；東區街道處於城市東進軸線，在售專案較少，目前無明顯去化壓力，總價可控，可重點關注；
增城區，新塘、永寧板塊作為東部中心的核心板塊，是城市東進的重點，但目前新塘存量高企，雖市場容量大，但以價換量現象明顯，價格下行壓力較大，購房者應根據個人支付能力選擇，現階段建議優選交付力強的現樓。
