21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道
9月底以來的多重穩樓市舉措提振了市場信心，近兩個月來，上海住房成交持續活躍。
上海的監控資料顯示，11月上海全市共成交新建商品房6694套，環比增長27%，同比增長27%；成交金額577億元，環比增長23%，同比增長46%。二手房方面，上海房管局資料顯示，11月上海二手房成交總套數達2.705萬套，這一資料也創下44個月以來新高。
對比其他熱點一二線城市，上海樓市在本輪市場週期中保持了更好的熱度和更強的穩定性。其中，一二手房各自走出獨立行情，成為本輪上海樓市升溫的鮮明特點。
同策研究院研究總監宋紅衛指出，以價換量仍然是二手房主流交易狀態。“930”新政之後，首付下降加速了買家入場。12月1日開始實行的契稅調整政策，在一定程度上降低了購房者的稅費負擔，再度提升了二手房市場的關注度。
新房方面，市場熱度則有賴於供應量增加，以及豪宅熱銷的持續帶動。
二手房成交創三年新高
“房價要漲了嗎？”“之前看的價格，房子越來越少了。”這是近期中介業務員和買家之間比較高頻次的對話。隨著二手房帶看與成交量的上漲，買賣雙方的心態正在發生微妙的變化。
一個事實是，上海二手房成交量在11月份創了3年多來的新高。上海房管局資料顯示，11月上海二手房成交總套數為2.705萬套。安居客上海統計資料顯示，這也是上海二手房成交量自2021年3月以來首次突破27000套，創下近44個月以來新高。
其中，11月30日上海二手房成交了1227套，創下當月日成交量新高。
近期，上海不少中介門店的業務員明顯感覺到工作量大大提升，客戶線上諮詢與線下帶看量都有所增長。某大型中介機構的業務員向21世紀經濟報道表示，12月1日上午，他剛帶兩組客戶到交易中心辦理過戶，想著第二天是週一，可以補休一天，但因為有不少客戶諮詢看房，最終放棄了補休的想法。
從鏈家的資料來看，近兩個月上海二手房帶看量持續增長，11月帶看量環比增長7.5%，單月帶看量創歷史新高。限購放鬆，疊加購房成本下降，正在刺激需求的釋放。其中既有剛需上車客，也有置換型買家。
從已成交的戶型面積變化也可以看出置換型買家入場。鏈家資料顯示，10月份、11月份110平方米以上的成交佔比增加較為明顯。從房源總價來看，11月份300萬元以上的成交佔比正在逐步增加。
記者跟蹤採訪的一名置換型買家，近期入場的信心也在增加。這名買家計劃全款買房，並且已經持續觀望了近兩年時間，最近其入市心態有所增強，一方面是因為預判豪宅價格調整已到位，另一方面是交易稅費優惠的落地。
套均半億元豪宅持續熱銷
進入12月，樓市利好政策不斷。12月9日召開的中央政治局會議，定調穩住樓市股市，是9月26日中央政治局會議“促進房地產市場止跌回穩”政策的延續。
與此同時，12月是房企衝刺業績的重要關頭，開發商推盤力度普遍較大。
這兩個因素的疊加，使得上海新房市場熱度不減。其中，豪宅繼續保持熱銷。
太平洋房屋資料顯示，近兩個月來，上海總價1500萬元以上的房源成交增長118.2%；總價1100萬-1500萬元的房源成交增長92%，總價300萬-500萬元的房源成交增長89.9%。
近期上海熱銷的豪宅盤幾乎全部位於內環內的交通便利板塊。如位於黃浦濱江板塊的上海桃花源，因其與前灘的近距離而吸引不少置換型買家的關注。據瞭解，這一專案在售的房源套均以4000萬元-6000萬元為主，正是上海豪宅買家購買力的主流水平。
12月9日，上海浦東的陸家嘴太古源源邸開盤，50套套均半億元豪宅去化率達到94%。儘管沒有實現“日光”，但該專案單套金額全部超過5000萬元，也說明了上海豪宅的熱銷行情仍然得以持續。
不過，上海這一波豪宅流量能否持續，還需要進一步觀察。即將於12月中旬入市的中海領邸，計劃推出118套260平方米左右的豪宅，按照預售均價14.9萬元/平方米匡算，套均4000多萬元。
一名企業高管近期也在看房，其認為，陸家嘴太古源源邸僅僅是千萬級豪宅在上海的試水。中海領邸“量大+總價高”，它的開售，對於要在上海置換的高淨值人群來說，才具有真正的訊號意義。
一二手房各自走獨立行情
上海樓市新房和二手房創新高的背後，是市場模式出現了較大轉變。宋紅衛指出，最明顯的是一二手房的聯動變弱，上海樓市的新房市場與二手房市場已經各自走出獨立行情，新房主要是受中高階改善專案供應放量，成交量上漲。
二手房成交量上漲最主要原因在於價格降幅較大。“跌出了價效比。”宋紅衛說，很多二手房已經回到2017年左右的水平，與新房相比更加實惠。
對比上海近期熱度較高的二手房板塊也不難發現，很多房源確實回到了2016年、2017年的價格水平。以學區房為例，一名近期關注黃浦區西凌新村學區房的家長髮現，該小區目前有小戶型房源單價已經跌至7萬 ，相比此前高位的10萬元/平方米均價，價格跌幅達到30%。
據一名潛在買家透露，據其觀察，上海目前房齡30多年的老小區，二手房似乎還有議價空間。但近期成交量變大，導致部分賣家降價動力減弱。中介告訴她，“二手房市場又進入了博弈”。
新房方面，隨著近期幾場土拍成交樓板價都創出所在區域的新高，上海新房的價格預期有所上揚。
11月底，黃浦老西門板塊的露香園新開盤均價達到17.6萬/平方米，對比今年3月該專案均價16.3萬/平方米，短短一年不到就漲了1.3萬/平方米。萬科中興傲舍二批次開盤均價13.3萬/平方米，相比該專案上一批次均價約12.8萬/平方米，也有一定的漲幅。
從12月的情況來看，受稅費新政落地影響，上海市場網籤量保持較高的規模。但價格博弈將對市場帶來哪些影響，還需進一步觀察。
