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上海樓市高熱度背後:買家加速入場 一二手房走出獨立行情

2024-12-13 16:31:41

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

9月底以來的多重穩樓市舉措提振了市場信心,近兩個月來,上海住房成交持續活躍。

上海的監控資料顯示,11月上海全市共成交新建商品房6694套,環比增長27%,同比增長27%;成交金額577億元,環比增長23%,同比增長46%。二手房方面,上海房管局資料顯示,11月上海二手房成交總套數達2.705萬套,這一資料也創下44個月以來新高。

對比其他熱點一二線城市,上海樓市在本輪市場週期中保持了更好的熱度和更強的穩定性。其中,一二手房各自走出獨立行情,成為本輪上海樓市升溫的鮮明特點。

同策研究院研究總監宋紅衛指出,以價換量仍然是二手房主流交易狀態。“930”新政之後,首付下降加速了買家入場。12月1日開始實行的契稅調整政策,在一定程度上降低了購房者的稅費負擔,再度提升了二手房市場的關注度。

新房方面,市場熱度則有賴於供應量增加,以及豪宅熱銷的持續帶動。

二手房成交創三年新高

“房價要漲了嗎?”“之前看的價格,房子越來越少了。”這是近期中介業務員和買家之間比較高頻次的對話。隨著二手房帶看與成交量的上漲,買賣雙方的心態正在發生微妙的變化。

一個事實是,上海二手房成交量在11月份創了3年多來的新高。上海房管局資料顯示,11月上海二手房成交總套數為2.705萬套。安居客上海統計資料顯示,這也是上海二手房成交量自2021年3月以來首次突破27000套,創下近44個月以來新高。

其中,11月30日上海二手房成交了1227套,創下當月日成交量新高。

近期,上海不少中介門店的業務員明顯感覺到工作量大大提升,客戶線上諮詢與線下帶看量都有所增長。某大型中介機構的業務員向21世紀經濟報道表示,12月1日上午,他剛帶兩組客戶到交易中心辦理過戶,想著第二天是週一,可以補休一天,但因為有不少客戶諮詢看房,最終放棄了補休的想法。

從鏈家的資料來看,近兩個月上海二手房帶看量持續增長,11月帶看量環比增長7.5%,單月帶看量創歷史新高。限購放鬆,疊加購房成本下降,正在刺激需求的釋放。其中既有剛需上車客,也有置換型買家。

從已成交的戶型面積變化也可以看出置換型買家入場。鏈家資料顯示,10月份、11月份110平方米以上的成交佔比增加較為明顯。從房源總價來看,11月份300萬元以上的成交佔比正在逐步增加。

記者跟蹤採訪的一名置換型買家,近期入場的信心也在增加。這名買家計劃全款買房,並且已經持續觀望了近兩年時間,最近其入市心態有所增強,一方面是因為預判豪宅價格調整已到位,另一方面是交易稅費優惠的落地。

套均半億元豪宅持續熱銷

進入12月,樓市利好政策不斷。12月9日召開的中央政治局會議,定調穩住樓市股市,是9月26日中央政治局會議“促進房地產市場止跌回穩”政策的延續。

與此同時,12月是房企衝刺業績的重要關頭,開發商推盤力度普遍較大。

這兩個因素的疊加,使得上海新房市場熱度不減。其中,豪宅繼續保持熱銷。

太平洋房屋資料顯示,近兩個月來,上海總價1500萬元以上的房源成交增長118.2%;總價1100萬-1500萬元的房源成交增長92%,總價300萬-500萬元的房源成交增長89.9%。

近期上海熱銷的豪宅盤幾乎全部位於內環內的交通便利板塊。如位於黃浦濱江板塊的上海桃花源,因其與前灘的近距離而吸引不少置換型買家的關注。據瞭解,這一專案在售的房源套均以4000萬元-6000萬元為主,正是上海豪宅買家購買力的主流水平。

12月9日,上海浦東的陸家嘴太古源源邸開盤,50套套均半億元豪宅去化率達到94%。儘管沒有實現“日光”,但該專案單套金額全部超過5000萬元,也說明了上海豪宅的熱銷行情仍然得以持續。

不過,上海這一波豪宅流量能否持續,還需要進一步觀察。即將於12月中旬入市的中海領邸,計劃推出118套260平方米左右的豪宅,按照預售均價14.9萬元/平方米匡算,套均4000多萬元。

一名企業高管近期也在看房,其認為,陸家嘴太古源源邸僅僅是千萬級豪宅在上海的試水。中海領邸“量大+總價高”,它的開售,對於要在上海置換的高淨值人群來說,才具有真正的訊號意義。

一二手房各自走獨立行情

上海樓市新房和二手房創新高的背後,是市場模式出現了較大轉變。宋紅衛指出,最明顯的是一二手房的聯動變弱,上海樓市的新房市場與二手房市場已經各自走出獨立行情,新房主要是受中高階改善專案供應放量,成交量上漲。

二手房成交量上漲最主要原因在於價格降幅較大。“跌出了價效比。”宋紅衛說,很多二手房已經回到2017年左右的水平,與新房相比更加實惠。

對比上海近期熱度較高的二手房板塊也不難發現,很多房源確實回到了2016年、2017年的價格水平。以學區房為例,一名近期關注黃浦區西凌新村學區房的家長髮現,該小區目前有小戶型房源單價已經跌至7萬 ,相比此前高位的10萬元/平方米均價,價格跌幅達到30%。

據一名潛在買家透露,據其觀察,上海目前房齡30多年的老小區,二手房似乎還有議價空間。但近期成交量變大,導致部分賣家降價動力減弱。中介告訴她,“二手房市場又進入了博弈”。

新房方面,隨著近期幾場土拍成交樓板價都創出所在區域的新高,上海新房的價格預期有所上揚。

11月底,黃浦老西門板塊的露香園新開盤均價達到17.6萬/平方米,對比今年3月該專案均價16.3萬/平方米,短短一年不到就漲了1.3萬/平方米。萬科中興傲舍二批次開盤均價13.3萬/平方米,相比該專案上一批次均價約12.8萬/平方米,也有一定的漲幅。

從12月的情況來看,受稅費新政落地影響,上海市場網籤量保持較高的規模。但價格博弈將對市場帶來哪些影響,還需進一步觀察。

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