來源： 地產熱點觀察
中國地圖上隱藏著一條著名的“神秘線”：
這條線的東南以36%的國土面積聚集了96%的人口，而西北64%的國土僅承載4%人口。而人口正是經濟的基礎，因此這條線也成為了國內經濟活力的重要分水嶺。
這就是著名的“胡煥庸線”。
實際上，上海樓市也有一條“胡煥庸線”。
我統計了2020.2-2021.6上海各個小區的掛牌價變化：
一條與「延安路」高度重合的斜線，
將高漲幅與低漲幅地區很明顯地區隔了開來。
這條斜線東南，高漲幅地區幾乎到閔行最南部；
而這條線的西北，高漲幅區域卻明顯少了很多，比較突出的“特例板塊”幾乎只有這幾個：
靜安大寧、楊浦新江灣城，寶山的高境、大華，嘉定的嘉定新城、江橋，閔行的華漕以及青浦新城。
（虹口北外灘、臨平路、浦東森蘭幾乎貼著斜線，因而不提）
神奇的是，
大多數“特例板塊”也集中在一條斜率相同的直線上。
我們姑且稱之為“市區郊區線”。
“市區郊區線”今天我們暫且不做細緻討論，
但究竟是什麼造成“榮枯分界線”兩側勢能截然不同？
最初，我以為問題出在「學區房」上。
畢竟這可是漲到驚動了政治局會議的房子……
而閔行、徐匯、浦東內環、浦東張江這些以教育資源著稱的區域都在斜線東南；
斜線西北最典型的高漲幅區域中，大寧、新江灣、森蘭也都是出了名的學區房聚集地。
上海樓市“似乎”在教你做個“好男人”：
不要太過在意“外表”與“年齡”（城市介面與房齡），只要專注於房子的“內在價值”（學區）就行了。
但學區房解釋不了很多問題。
比如嘉定和寶山就很典型：
嘉定教育資源最“硬”的嘉定老城漲幅平庸，漲幅高的區域卻是教育資源不出彩的嘉定新城和南翔；
寶山教育資源最“硬”的吳淞漲幅也很平庸，高漲幅地區卻是學校一般的大華、上大、楊行板塊。
特別是嘉定新城的漲幅，即便放在全市都是佼佼者。
2020年2月金地世家均價4.8w左右，到2021年6月均價來到6.6w左右，漲幅接近38%；
又比如同樣的時間，常發豪庭、陽光裡、保利天鵝語、新城金郡等等次新房從3.5w左右，漲到了5w甚至5.5w，漲幅超過40%。
放到市區也是一樣的，
普陀教育資源優渥的長壽路漲幅較普通，勢頭最猛的卻是中環旁教育資源不冒尖的長風。
最典型的小區雅戈爾長風8號，
2020年2月均價為9.4w左右，至2020年12月成交價已經接近12w（算上交易成本已約13w），2021.6的掛牌均價更是達到13.4w左右，漲幅接近43%。
實際上學區房的威力一定程度上被高估了：
因為如果控制變數法，只比較學區非次新房和非學區次新房，會發現兩者差距並不大。
甚至細分到很多行政區內部，大多數區域的次新房的漲幅都是高於學區房的。
也就是說在這一輪行情中，
看“顏值”，挑“年齡”，像個“渣男”注重“外在”才是真正的大贏家。
特別是在那些擁有嶄新城市介面，全是次新房的板塊裡挑房子，更容易買到驚喜。
那麼為什麼大家反倒對學區房印象更深？
一方面，不少漲幅令人印象深刻的小區同時具備學區和次新屬性，但學區更容易牽動大家的情緒，次新的屬性的忽視了。
大寧、森蘭、新江灣城都是典型的例子。
另一方面，由於近幾年教育政策調整頻繁，不少小區從無到有成為學區房，確實早早地刷了一波存在感。
比如2020年3月張集官宣公辦化，張江湯臣豪園等小區吃了第一波紅利：4月房價就從3月的8.3w來到了9.5w左右，此後更是一路上揚，到今年最高點時甚至突破了16w。
類似的還有徐匯華涇的一些樓盤，閔行的高興花園等。
而真正老牌的學區房起勢其實較晚，比如對口楊浦打一的鞍山X村，2020年2月-11月均價始終在6.5w上下，一直到今年2月才突破7w，此後到6月也都在7.6w上下徘徊。
