廣安，這座川東小城，正成為中國三四線城市房地產市場的典型縮影。從2020年疫情初期商品房成交量同比下跌18.86%，到2024年改善性需求佔比超57%，再到2025年人氣樓盤均價徘徊在4000-7500元/㎡區間，廣安樓市經歷了一場從量價齊跌到結構性分化的深刻變革。當全國一二線城市透過“以價換量”實現成交量復甦時，廣安的房地產市場卻面臨更復雜的挑戰：人口外流、庫存高企、需求斷層。2025年，這座城市的房地產成交量將走向何方？
一、斷崖之困：結構性矛盾的集中爆發
廣安樓市成交量斷崖式下跌的根源，在於多重結構性矛盾的疊加。從需求端看，2022年調查顯示68.86%的居民暫緩購房計劃，首次置業佔比不足三成，而2024年東南片區雖以58.68%的購房傾向成為熱點，但全市整體庫存仍高達113萬㎡。這種矛盾對映出三四線城市的普遍困境：人口外流導致需求萎縮，2025年廣安常住人口中本地原住民佔比達94%，青年群體持續向成渝都市圈遷移，形成“購房主力真空”。
供給端的失衡同樣觸目驚心。2020年中心城區住宅均價僅5130元/㎡，但庫存去化週期長達12個月，棗山園區存量佔比超27%。開發商為緩解資金壓力，2025年推出的御溪湖畔、廣發·四月天等專案中，80-120㎡剛需戶型佔比超65%，卻難以匹配改善型客戶對教育配套、生態環境的進階需求。這種供需錯位，使得廣安成為全國三四線城市“有房無市”的典型樣本。
二、破局之道：區域分化與政策託底的雙重邏輯
在整體低迷中，結構性機會正在顯現。東南片區憑藉吾悅廣場等商業綜合體落地，2025年搜尋量佔比達11%，成為價格抗性最強的區域5。這與2024年全國核心城市“地段為王”的趨勢不謀而合——成都、上海等城市次新房價格已現企穩跡象。廣安的城市發展正從“攤大餅”轉向“強中心”，2025年TOP10樓盤中，7個位於主城區，均價較郊區高出30%，印證了“核心資產抗跌”的市場規律。
政策託底成為另一關鍵變數。2024年“9·26新政”後，全國房貸利率降至歷史低位，廣安雖未直接受益於一線城市限購鬆綁，但地方性政策如公積金貸款額度提升、契稅減免等，仍刺激了部分改善需求釋放。資料顯示，2025年100-120㎡戶型成交佔比達36.53%，較2020年提升5個百分點。這種“政策驅動型回暖”雖難改大勢，卻為市場注入了短暫活力。
三、未來圖景：存量博弈與長效機制的角力
2025年的廣安樓市，將呈現三重特徵：
價格中樞持續下移：儘管核心地段樓盤價格堅挺，但全市住宅均價可能跌破4500元/㎡。參照2024年成都二手房均價同比下跌7.4%的軌跡7，廣安作為人口淨流出城市，價格調整壓力更大。交易結構深度重構：二手房市場份額或突破40%，與新房形成替代競爭。2024年全國二手房成交佔比達59%，廣安雖滯後於此趨勢，但“次新房拋售潮”已在東南片區初現端倪。開發商生存模式轉型：土地市場持續冷清，2025年新開工面積預計同比下降18.8%，迫使房企轉向現房銷售與物業運營。龍鑫·美湖灣等高階專案透過“現房+精裝”模式實現7%溢價，預示行業將從規模擴張轉向品質競爭。
四、生存啟示：三四線城市的突圍路徑
廣安的困境揭示了中國城鎮化下半場的深層邏輯：當人口紅利消退，城市競爭從“增量擴張”轉向“存量運營”。對於廣安而言，破局需構建三重能力：
產城融合能力：依託成渝雙城經濟圈，發展特色產業留住人口。2025年東南片區商業配套佔比提升至38.92%，但產業匯入仍需突破。精準供給能力：針對61.26%的改善需求，開發智慧社群、適老化住宅等差異化產品。政策創新能力：借鑑成都“安家計劃”經驗，推出人才購房補貼、舊改貨幣化安置等定向刺激措施。
2025年的廣安房地產市場，既是三四線城市轉型的試金石，也是觀察中國城鎮化質量的顯微鏡。當“量價齊升”的黃金時代終結，唯有迴歸居住本質、重塑城市價值，才能在存量時代找到生存之道。這座川東小城的掙扎與突圍，或許正是中國數百個三四線城市共同書寫的未來圖鑑。
