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人口紅利出盡,斷崖式的廣安房地產成交量,2025年將何去何從?

2025-01-30 20:33:33

廣安,這座川東小城,正成為中國三四線城市房地產市場的典型縮影。從2020年疫情初期商品房成交量同比下跌18.86%,到2024年改善性需求佔比超57%,再到2025年人氣樓盤均價徘徊在4000-7500元/㎡區間,廣安樓市經歷了一場從量價齊跌到結構性分化的深刻變革。當全國一二線城市透過“以價換量”實現成交量復甦時,廣安的房地產市場卻面臨更復雜的挑戰:人口外流、庫存高企、需求斷層。2025年,這座城市的房地產成交量將走向何方?

一、斷崖之困:結構性矛盾的集中爆發

廣安樓市成交量斷崖式下跌的根源,在於多重結構性矛盾的疊加。從需求端看,2022年調查顯示68.86%的居民暫緩購房計劃,首次置業佔比不足三成,而2024年東南片區雖以58.68%的購房傾向成為熱點,但全市整體庫存仍高達113萬㎡。這種矛盾對映出三四線城市的普遍困境:人口外流導致需求萎縮,2025年廣安常住人口中本地原住民佔比達94%,青年群體持續向成渝都市圈遷移,形成“購房主力真空”。

供給端的失衡同樣觸目驚心。2020年中心城區住宅均價僅5130元/㎡,但庫存去化週期長達12個月,棗山園區存量佔比超27%。開發商為緩解資金壓力,2025年推出的御溪湖畔、廣發·四月天等專案中,80-120㎡剛需戶型佔比超65%,卻難以匹配改善型客戶對教育配套、生態環境的進階需求。這種供需錯位,使得廣安成為全國三四線城市“有房無市”的典型樣本。

二、破局之道:區域分化與政策託底的雙重邏輯

在整體低迷中,結構性機會正在顯現。東南片區憑藉吾悅廣場等商業綜合體落地,2025年搜尋量佔比達11%,成為價格抗性最強的區域5。這與2024年全國核心城市“地段為王”的趨勢不謀而合——成都、上海等城市次新房價格已現企穩跡象。廣安的城市發展正從“攤大餅”轉向“強中心”,2025年TOP10樓盤中,7個位於主城區,均價較郊區高出30%,印證了“核心資產抗跌”的市場規律。

政策託底成為另一關鍵變數。2024年“9·26新政”後,全國房貸利率降至歷史低位,廣安雖未直接受益於一線城市限購鬆綁,但地方性政策如公積金貸款額度提升、契稅減免等,仍刺激了部分改善需求釋放。資料顯示,2025年100-120㎡戶型成交佔比達36.53%,較2020年提升5個百分點。這種“政策驅動型回暖”雖難改大勢,卻為市場注入了短暫活力。

三、未來圖景:存量博弈與長效機制的角力

2025年的廣安樓市,將呈現三重特徵:

價格中樞持續下移:儘管核心地段樓盤價格堅挺,但全市住宅均價可能跌破4500元/㎡。參照2024年成都二手房均價同比下跌7.4%的軌跡7,廣安作為人口淨流出城市,價格調整壓力更大。交易結構深度重構:二手房市場份額或突破40%,與新房形成替代競爭。2024年全國二手房成交佔比達59%,廣安雖滯後於此趨勢,但“次新房拋售潮”已在東南片區初現端倪。開發商生存模式轉型:土地市場持續冷清,2025年新開工面積預計同比下降18.8%,迫使房企轉向現房銷售與物業運營。龍鑫·美湖灣等高階專案透過“現房+精裝”模式實現7%溢價,預示行業將從規模擴張轉向品質競爭。

四、生存啟示:三四線城市的突圍路徑

廣安的困境揭示了中國城鎮化下半場的深層邏輯:當人口紅利消退,城市競爭從“增量擴張”轉向“存量運營”。對於廣安而言,破局需構建三重能力:

產城融合能力:依託成渝雙城經濟圈,發展特色產業留住人口。2025年東南片區商業配套佔比提升至38.92%,但產業匯入仍需突破。精準供給能力:針對61.26%的改善需求,開發智慧社群、適老化住宅等差異化產品。政策創新能力:借鑑成都“安家計劃”經驗,推出人才購房補貼、舊改貨幣化安置等定向刺激措施。

2025年的廣安房地產市場,既是三四線城市轉型的試金石,也是觀察中國城鎮化質量的顯微鏡。當“量價齊升”的黃金時代終結,唯有迴歸居住本質、重塑城市價值,才能在存量時代找到生存之道。這座川東小城的掙扎與突圍,或許正是中國數百個三四線城市共同書寫的未來圖鑑。

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