房地產何時“止跌回穩”？關鍵在於這4組指標。自2024年9月底以來，國家相關部門都提到要實現房地產行業止跌回穩。2024年12月11日至12日的中央經濟工作會議中談到了2025年的工作目標，也提到了穩樓市。
那麼，什麼是房地產實現止跌回穩？哪些訊號和資料出現才能說實現房地產的止跌回穩？今天我們用幾分鐘時間一起討論一下。
實際上談到止跌回穩，站的角度不同，關注的訊號也會有所差異。在這種情況下，我們需要學會換位思考，一方面站在個人家庭的角度，另一方面也要站在國家宏觀經濟的角度，這樣可能會看得更加完整。
國家提出要實現房地產止跌回穩、穩樓市，首先要站在國家宏觀經濟健康執行的高度。實現房地產止跌回穩，不僅要從投資和消費的角度考慮，還要對社會產生很大拉動作用。此外，房地產止跌回穩還會對人們的財富和信心產生很大影響。因此，國家才會提出要實現穩樓市、房地產止跌回穩的發展目標。
房地產是否實現止跌回穩關鍵在於4組指標。第一組指標是全國房地產開發投資金額，即每月國家公佈的房地產投資開發金額。如果能實現環比不再下跌，那麼時間拉長後，同比也會出現止跌回穩的氣象。
房地產投資需要實現止跌回穩。然後新房銷售面積需要實現止跌回穩。這並非指某個城市，而是指全國範圍內的統計，新房銷售下降開始萎縮，實現正常止跌。隨後，新房銷售面積開始出現溫和增長，甚至出現明顯的環比增長，進一步演變為同比明顯增長。
第三是二手房的交易價格。二手房的交易價格與交易量的關係不大，實現二手房交易價格的止跌回穩會影響人們的信心和家庭財富，其影響面相當大。
第四是房地產企業的財務報表。所謂正現金流，是指每月銷售的房子和所需的資金。如果將時間拉長，房地產企業至少每個季度賣房子回籠資金創造的現金流能覆蓋每個季度的現金流支出。
簡而言之，房地產企業不再出現暴雷現象，透過賣房子可以實現正常的現金流資金週轉，避免新的風險擴大局面。
接下來我將簡要解釋為什麼以上四個指標都是如此，新房關注的不是價格，二手房關注的不是交易量。
因為我們第一個指標放置的是房地產投資金額。從投資角度來看，房地產在國民經濟中佔整個投資比重相當大。如果穩住房地產投資金額，就可以理解為從整個關注國民經濟增長的角度，一定程度上穩住了投資專案。
投資、消費和對外進出口構成國民經濟增長的三駕馬車，穩住房地產對經濟增長非常重要。
我們關注新房的銷售面積，從國民經濟增長的角度來看，只有從蓋房到實現完整交易交付，房子才能創造GDP和價值。這個過程伴隨就業、稅收等良性經濟迴圈。
新房銷售將對上下游產生影響，例如裝修裝飾、傢俱家電等，同時房地產還涉及金融服務等領域，帶來消費層面的同步拉動。這正是房地產作為支柱性行業的原因。除投資外，購買房子後，消費上下游對國民經濟的拉動也非常重要。
談論二手房時，我們關注的是價格。這是因為價格止跌回穩，我們不僅從宏觀經濟的角度思考，還從恢復社會信心和大家購買力的角度來考慮。只有穩定二手房價格，這意味著今天城鎮居民家庭和所有中產家庭中，佔家庭比重最大的房地產財富不再縮水。
只有房地產財富不再縮水，對於城鎮居民家庭、中產家庭來說，恢復未來經濟、消費和投資信心才能建立良性迴圈。
最後，我們討論房地產企業的現金流正常運轉，能覆蓋每個季度的現金支出。雖然房地產企業與我們每個人的關係不是很密切，但是不要忘記房地產企業是整個房地產經濟中的重要環節。如果這個環節出現壞賬、不斷髮生和爆雷，那麼房地產迴圈的完整環節將無法建立起來。大家可能看到的是爛尾樓，房子無法交付，或者房地產企業的風險傳染到金融企業，甚至傳染到整個社會。
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