智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處於築底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴於已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟執行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態勢難改，其中盤活存量閒置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的迴圈、穩定投資開工的關鍵因素。
2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場也出現降溫。隨後9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩訊號，政策目標直指扭轉行業基本面，為市場注入信心，四季度以來，新房及二手房成交量均出現明顯回升，核心城市二手房價格有所趨穩。12月，政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。
(1)房價：2024年，百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月，9.26新政後核心城市價格有所趨穩，11月、12月分別有4個和2個城市二手房價格環比上漲，結束百城連續7個月全跌局面，其中成都、深圳連續2個月上漲。2024年，受部分優質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%。
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
(2)市場供求：根據國家統計局資料，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米(全年預計9.7億平方米)，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現明顯好於期房。重點城市方面，據初步統計，2024年重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約19%，重點30城二手房成交套數同比增長約7%。
圖：2016年至2024年100個代表城市新建商品住宅月均成交面積及同比走勢
圖：2020年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
全年來看，一季度100城新房銷售面積同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策帶動下，新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重點城市新房、二手房成交環比下降，直到9月底迎來大力度政策支援；9.26新政後，核心城市新房銷售規模持續改善，四季度重點城市新房銷售面積同比增長約16%，30城二手房成交同比增長約35%。
圖：2022年以來30個代表城市二手住宅月度成交套數走勢
2024年，50個代表城市商品住宅批准上市面積同比下降約三成，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末，重點城市可售面積出清週期為21.2個月。
(3)需求結構：2024年1-11月，監測城市中多數城市90-120平米新房成交套數佔比保持在四成以上，佔據市場主流地位；上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數佔比較2023年同期提升超5個百分點。另外，隨著二手房價格持續下調，二季度以來北京、上海、深圳剛需加快入市，總價300萬以下二手房成交套數同比明顯增長，剛需入市有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。
圖：2024年1-11月30個代表城市各面積段住宅銷售套數佔比
(4)土地市場：2024年，300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%，出讓金規模僅為2020年高點四成左右。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，但全國土地市場仍面臨調整壓力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。
表：2024年各梯隊城市住宅用地成交情況
圖：22個重點城市2024年溢價成交情況(市本級)
(5)政策展望：中央經濟工作會議定調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，全國住建工作會議明確2025年任務方向，預計房地產政策將保持延續性，下階段有望繼續圍繞促進需求、最佳化供給兩個方面展開，加快政策落實。促進需求方面，一是，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線城市限制性政策有望繼續最佳化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期；三是，加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。
最佳化供給方面，重點或在於去庫存政策的加快落地推進，一是，專項債收購存量閒置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動土地“去庫存”；二是，完善存量商品房收儲政策，促進存量商品房去化；三是，盤活商辦用房改為租賃住房等。另外，“好房子”建設、專案融資“白名單”等或也將是政策聚焦點。
(6)市場展望：根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。需求端，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資額同比下降8.7%。
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