恒大地產集團有限公司近日連發多份報告顯示，公司總負債已經達到了1.8338萬億元，目前公司總資產1.4685萬億元，已經資不抵債。
這是繼中國恒大、恒大汽車和恒大物業三家公司後，第四家恒大系公司陷入資不抵債。
現在幾乎可以說，恒大離“破產”，可能也就僅僅是一步之遙。
但就是這一步之遙，恒大可能永遠也走不完。
報告顯示，恒大地產2022年度淨虧損人民幣527.2億元，截止2022年12月31日，流動負債合計1.6787萬億元，而公司的貨幣資金（包括現金及現金等價物和受限資金）總額為91.73億元。
而截止2022年末，恒大地產還擁有土地儲備1.7億平方米；恒大地產表示，將集中全力推進復工復產和保交樓工作，爭取各地和上下游合夥夥伴等各方的理解和支援，並且還會加大資產處置力度，努力盤活資金，進一步節約成本。
恒大地產表示，2021年受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境多重不利因素疊加影響，陷入債務違約的流動性困境，受流動性危機持續影響，2022年度持續虧損且已資不抵債，公司正常生產經營受到重大影響。
此外，恒大地產還表示，公司因各種原因涉及多項訴訟及仲裁案件，上述情況表明可能存在導致對本公司持續經營能力產生重大疑慮的多項重大不確定性。
在恒大發表的這幾份報告中，恒大一連用了多個“重大”，來形容目前公司所遇到的危機，而從實際情況來看，恒大目前所面臨的問題，幾乎是無解的。
報告顯示，2022年全年恒大地產合約銷售金額281.81億元，截止2022年12月31日，公司擁有土地儲備1.7億平方米。
而這1.7億平方米，恐怕也是恒大最後的底牌。
但同樣，也有可能是壓垮恒大的最後一根稻草。
恒大目前所期待的，當然是樓市升溫，甚至是迎來一波上漲週期，這樣恒大手中1.7億平方米的土地儲備，就是很好的資產，隨著房價上漲，恒大手中的土地儲備價格自然也會上漲，那麼解決恒大債務問題，還是很有希望的。
但現在的問題是，恒大手裡的這1.7億平方米的土地儲備，不僅可能不會漲，甚至大機率還會有跌的可能，而更壞的情況，是找不到賣家，找不到接盤俠。
土地資產和現金的最大不同之處在於，土地資產的價格有極高的不確定性，尤其是在今天房地產市場不斷降溫的當下，土地價格更是異常敏感。
如果房價繼續下跌，或者樓市交易持續疲軟，那麼恒大手裡1.7億平方米的土地，很有可能會繼續大跌，最終導致恒大陷入更大的債務危機中。
這樣的例子，在日本和美國早已經發生過了。
如今恒大地產負債1.8萬億，總資產1.4萬億，如果土地價格持續下跌的話，那麼恒大的總資產自然也會下跌，屆時債務也只會越來越龐大，而這就是資產價格下跌所引起資產負債表衰退的最大因素。
重資產的地產商業模式，在今後可能行不通了，不僅行不通，甚至還會帶來更多的風險。
如今恒大已經陷入了資不抵債，下一家爆雷的地產公司，會是誰？
碧桂園，是一個繞不開的話題。
碧桂園曾是國內銷售額最高的民營房企，但如今由於多種因素導致的現金流短缺，它也面臨違約的風險。
8月9日，碧桂園透過媒體承認未能如期償付共計2250萬美元的兩筆美元債票息；8月10日，碧桂園釋出公告，稱受銷售和再融資環境不利影響，上半年預計虧損450億至550億元，並承認面臨階段性的流動性壓力。
碧桂園公告還提到，管理層對市場下行的深度、烈度、持續度估計不足，未能洞見地產市場供求關係已發生重大變化，對三、四線城市及更低城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等等。
這份公告，更多的像是一封“悔過書”。
誠然，對我們大多數普通人而言，似乎早已經知道房地產市場的供求關係發生了重大的變化，而房地產銷售下行也只不過是時間關係，沒理由，碧桂園這樣一家如此龐大的房企，會缺乏如此淺顯的“洞見”。
唯一能夠解釋的，就是房地產自身的經營模式，註定了風險和機遇並存。
現在，碧桂園公開自救，將全力以赴保交樓，積極化解階段性流動壓力，保障經營有序展開，加強特殊期的組織領導。
以碧桂園如今的體量，外人很難理解碧桂園會拿不出幾千萬美元的票息，更大可能是公司有其他的安排，例如債務重整前通常會停付債務本息。
從這個角度來看，至少碧桂園所面臨的危機和風險，是非常確定的，現金流短缺以及高債務的經營模式，似乎註定會帶來一定的風險。
2022年，是商品房市場有統計資料以來最大跌幅的一年，碧桂園和萬科都算是順利挺過這一年的民營房企，過往的基調認為今年會是房地產市場回暖的一年，但春江水暖鴨先知，如今碧桂園走到了今天這一步，似乎說明它對市場的感受，還並不“深刻”。
比恒大好上不少的是，碧桂園的土地儲備很足，足足有2億平方米，但考慮到碧桂園過往的戰線都是在三四線城市，這2億平方米的土地儲備，未來是會增值還是貶值，依然是一個很大的問題。
作為行業龍頭之一，碧桂園的債務情況早在2021年就已經出現了些許端倪。
2020年8月，三條紅線出臺，碧桂園此時“僅”觸及一條紅線，與部分同行相比屬於健康，次年碧桂園拿地金額就同比減少8%，但仍排在全國第一，隨著樓市整體從2021年加速下行，以三四線城市為主的碧桂園就已經開始面臨嚴重的市場需求不足。
根據Wind資料，碧桂園2021年合同銷售面積跌1.4%，當年7月開始，銷售均價也開始降低，降幅從年中的2%一路擴大至年末的10.4%。
這個降幅，還是蠻高的。
更不幸的是，2022年這一趨勢更嚴重了。2022年碧桂園全年銷售面積同比下降33%，銷售金額下降36%，連帶著毛利率同比再降10個百分點至7.7%，部分原因就是因為拿地價格較高。
隨後碧桂園開始節流，減少拿地、減少開工，2022年，碧桂園土地款只有121億元，同比少了超九成，工程款也少了15%，已施工未取得銷售許可的面積規模也同比少了四成。
從這些資料來看，很難相信碧桂園在公告中所說的“管理層對市場下行的深度、烈度、持續度估計不足”。
此外，碧桂園去年投資活動現金流量44.1億元，是自2007年以來首次回正，這意味著碧桂園賣掉的資產比買入多，不過截止目前，碧桂園還沒有大規模處置物業資產。
而作為對比，同行富力、融創早已經開始虧本出售旗下專案。
如今來看，未來大機率資產價格還會下降，碧桂園此時還不出手，著實令人難以琢磨。
另外，碧桂園還有一個“操作”也值得一提，去年12月，碧桂園主席楊惠妍九折出讓碧桂園服務部分股權、直接套現50.6億港元，並以免息無抵押形式借給碧桂園。上個月，楊惠妍又將價值60億港元的碧桂園股份捐給由其妹妹創立的國強公益基金會，且該基金會在境外，這由此引發了較大的爭議。
這一番操作下來，明眼人已經明白了其背後的用途。
在一系列調整下，碧桂園如今的總負債從2020年末的1.76萬億元降至去年末的1.43萬億元，減少了3239億元。
在一個本身就需要依靠高槓杆快速膨脹的行業裡，碧桂園不是一個例外，就在今年初，碧桂園還認為自己“償債壓力不大”，公司現金能夠覆蓋短期債務。
然而今年前7個月，碧桂園銷量繼續下滑超三成，超出預期，在這個極度順應週期的地產行業裡，一旦下滑趨勢確立，幾乎無法扭轉。
唯一的問題就在於，這種下滑趨勢，到底會持續多久？
沒有人會想地產爆雷，資不抵債，畢竟每一個房企爆雷的背後，都關乎千萬個家庭一輩子的積蓄。
但市場有時候就是這麼殘酷，過往的一切激進擴張的行為，最終都需要為其買單，為其付出代價，這種代價不管是對企業，還是對個人，市場都一概同仁，不會有半點偏袒。
end.
作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。
