1月27日，廣州市政府辦公廳印發《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱通知）。提出繼續加大住房保障力度、精準支援房地產專案合理融資需求、最佳化限購、加強房地產市場監管等政策措施。此次通知立足“先立後破”“穩中求進”的總基調，在穩住商品房市場、避免大起大落的基礎上，著力於推進住房供給側改革，構建“保障+市場”的住房供應新體系，從而實現向房地產新發展模式的漸進和平穩過渡。
此次通知積極穩定商品房市場，在2022年9月份退出外圍區域限購政策的基礎上，再次調整限購範圍，在需求端減少限購區域內大戶型（建築面積120平方米以上）購房限制條件，對“賣一買一、租一買一”，購買住房時相應核減名下住房套數。
此政策有利於滿足改善型需求，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。根據中指院的統計，2023年廣州3-4房戶型新房交易佔比已經達到80%，比2019年增長了15個百分點。其中4房及以上戶型2023年成交佔比達到34%，幾乎為2019年的三倍；140平方米以上戶型2023年成交了1181套，同比增長73%。但同時，大戶型新房去化的難度卻開始顯現。
2023年，在廣州執行限購的中心區，120平方米以上新房住宅合計供應10456套，佔限購區的42%，成交量為8409套，佔限購區的37%，供求比為1.24。但值得注意的是，限購區域已經成為廣州土地和新房供應的核心區域。2023年，限購區域涉宅用地成交總建面782萬平方米，佔全市涉宅用地總建面1177萬平方米的66.4%。從2024年新房供應來看，中心區新房新批上市規模正在放量。以天河區為例，目前有17個新盤在售，2024年還將有10個新盤上市。考慮到二手住房掛牌量也在增加，其中有大約30%的“次新房”（10年以內樓齡），消化壓力不可謂不大。
廣州此次鬆綁對戶型的限購政策，針對“賣一買一、租一買一”適度鬆綁購房需求，有利於釋放中高收入群體改善型需求，而中心區公共服務配套成熟、就業機會集中等，也能夠吸引到多套房購置需求。在助力消化庫存的同時，能夠推動剛需和改善型需求的迴圈、新房和二手房的迴圈、租賃和交易迴圈等，促進供應和交易兩旺，推動行業全鏈條迴圈順暢。
房價下跌惡化市場預期，引發需求端更加謹慎，開發商不得不繼續降價促銷，形成了“開發商降價-購房情緒低落-市場交投疲弱-開發商再降價”的惡性迴圈。此次政策調整意在推動各類需求形成良性互動，實現行業和市場良性迴圈。
通知還提出，透過建立融資協調機制，加大對具體專案的融資支援，穩定市場供給。該政策事實上就是落實1月26日住建部房企融資協調機制部署會的精神，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。最終目的，就是精準有效支援房企專案的合理融資需求，改變過去銀行單一的依賴抵押物價值保障為依據的貸款投放，轉而變為承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等綜合因素確定，透過對優質穩健專案的融資扶持，讓長期運營、經營穩健、財務健康的企業得到應有的金融服務，從而避免風險擴散和蔓延。
此次政策既在需求端紓困市場，在行業供給端降低風險，還在住房供給側推進改革，以多層次供給匹配多層次需求，以多層次需求牽引供給，從而實現供求平衡。
文l李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
