針對過去存量房貸利率與LPR貸款利率相差過大，出現脫節的問題，其實在央行9月底也已經揭示，將從11月1日起，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。在此之前，已經於10月25日由各家商業銀行調整過一次了。現在由6大國有控股銀行（工農中建交郵儲銀行）率先開始新措施，更是對於購房人足足的善意。
實施從11月1日之後，存量房貸利率也可以按照新的規定進行動態調整了，新購房的商業房貸利率也是按照這個標準進行動態調整。那麼未來再也不會有存量房貸利率要求單方面調整的訴求了。這是一個房貸利率定價的重大變化，也是解決存量房貸利率與新購房房貸利率，未來又有可能產生越來越大的差距的一個調整方案。
國有控股的6大行率先開始，那麼也代表這是我國銀行業統一的工作部署，其他商業銀行也會逐步跟進，估計會在2024年底全部統一調整結束。在其中核心就是2點，基本上來說對於房貸使用者是友好的，這是銀行業值得稱讚的一個進步。
一、針對商業房貸利率，建立了一個浮動利率的定價調整體系。新購房申請的商業利率，一般就是當地銀行業發放的即時利率。但是在後續還款過程中，就變成了存量房貸利率。此時如果還款利率與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離了，當達到一定幅度時，銀行就會調整LPR基礎上的加點幅度。
為何說調整的原則是對於購房按揭借款人是有利的。仔細分析細則就明白了：
1.如果存量房貸執行利率，其中LPR的加點值高於全國平均加點值30個基點時，那麼借款人申請，銀行調整到加點30個基點。
2.特別底線，如果本地區有公佈個人房貸利率下限，那麼最終加點值不能低於所在地區房貸利率加點政策下限。基本上就是本地區公積金貸款利率是最低下限。
3.央行未來會公佈全國新發放個人房貸利率平均加點值資訊，他的計算過程是央行最新發布的全國新發放個人房貸加權平均利率，減去當前最新公佈的5年期及5年期以上的LPR利率值。
舉個例子，假如當前5年期及5年期以上的LPR利率值為3.6%，客戶購買的存量二套房為4.5%，央行公佈的全國新發放個人房貸利率平均加點值，就是LPR下調60個基點，那麼此時全國房貸平均利率就是為3.0%，那麼此時客戶就可以向商業銀行申請調整，調整到3.3%。
二、取消存量房貸的一年只能調整一次的規則，銀行與借款人可以協商變更成半年或者三個月一調整。但其實這也是雙方要互相博弈未來的利率變化，如果利率未來持續向下，那麼越短時間的調整，對於借款人越有利。如果利率未來持續向上，那麼越長時間的調整對於借款人越有利。如果利率未來持續振盪，那麼就要看向上和向下的時間和幅度誰更多了。所以這個選擇其實也挺難選的。
每個家庭購房後，申請了商業房貸後，在申請時是新購房的貸款利率，但是之後都會變成存量房貸利率。那麼打通這兩者之間的變化，未來就不再會發生之前的存量房貸利率變化滯後的矛盾了。
同時預測未來房貸利率，如果公積金貸款利率有下調空間，在短期和中期來看，商業房貸利率仍然會有著持續的下調空間，下調到2.8%之內都是有可能的。
現在央行出臺的政策真的很友好，那麼大家可以算算，自己的存量房貸利率還會降嗎？你會要求一年調整幾次利率呢？
