毫無疑問，2023年是地產行業最比拼耐力的一年。
當深度調整成為行業主基調後，房地產進入長期築底週期，行業低谷對房企造成的衝擊和影響是顯而易見的，房企在財務槓桿、現金流、利潤率等多方承受經營壓力。
最為直觀的是，在目前披露2023年業績預告的房企中超過半數淨利潤為虧損，利潤減少成為行業普遍情況，結轉專案獲利降低、銷售“以價換量”等進一步壓低了房企毛利率。
而行業築底調整之下，房企格局亦隨之變奏，大型央、國企及頭部民企在多輪洗牌分化、風險出清後展現相對更強的韌性，無論拿地頻次、銷售業績、融資融券、產品打造等方面均相對穩健，成為開發“主力軍”。
其中，憑藉深耕地方的優勢，背靠國資信用及穩健經營的地方國企，在週期“賽跑”中以長期主義來保持競爭優勢，以期實現換位超車。
行業築底調整
客觀來說，過去一年房地產行業仍然不算樂觀，行業築底調整導致行業利潤率、毛利率、資產價值等普遍下滑，房企在經營層面受衝擊和影響明顯。
據此前媒體統計Wind資料，2023前三季度A股上市房企有41家歸母淨利潤為負數，接近四成房企錄入虧損。同時，有58家房企淨利潤陷入負增長，佔比超五成。
從整體營收和淨利潤來看，A股109家房企2023前三季度總營收達1.59萬億，同比增長0.25%，合計淨利潤335.63億元，同比減少33.93%。
而從10餘家上市公司最新披露的2023年業績預報來看，房企盈利能力或進一步收縮下探，有超過半數企業預計2023全年淨利潤虧損，大部分陷入“增收不增利”之中。
行業築底期下，房企加速去化、清盤致使營收小幅攀高，但不少房企透過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了盈利難度，經營普遍收縮是大多數A股房企2023年的真實寫照。
“儘管各路房企經營表現有所分化，但賺錢能力下滑是房企們當下的共性。”一名房地產行業相關人士分析道，2023年第四季度商品房銷售普遍“翹尾”，但由於毛利下降和減值準備增加，盈利情況並未改善多少。
事實上，由於近年來受房地產市場持續下行影響，行業整體毛利率降低，房企們亦在採取各種手段積極應對、化解不利因素。如天地源在2023年業績預告中稱，期間公司為克服市場持續下行的不利影響，積極實施降本增效舉措，報告期內管理費用、銷售費用等均較上年有所降低，但結轉專案獲利能力的整體下降仍對當期淨利潤造成了一定影響。
圖片來源：VCG41N1574761135
此外，由於受市場環境影響，天地源部分房地產專案存貨出現減值跡象。公司動態調整經營及銷售策略，並在按照會計準則要求對存貨進行減值測試後，擬對部分存貨計提減值準備。
顯然，上述問題是個行業共性，披露業績預告的房企盈收受到影響的原因亦多指向專案結轉結構變化等因素導致毛利率同比下降及銷售策略帶來部分價值折損等。
“其實還是歷史高地價、低利潤專案的影響仍在持續傳導，結轉出清拉低了行業利潤率水平，此外房企也開始加速‘縮表’，降低未來資產減值損失對企業效益的影響。”上述業內人士表示。
銷售分化繼續
行業告別“高盈利”時代後，週期性築底調整使房企在經營層面承壓，亦讓房企大浪淘沙格局變奏，房企銷售成績加劇分化，其中央、國企銷售表現愈發強勢，而抗風險能力偏弱的非頭部、民企等則逐漸開始離場。
國家統計局釋出資料顯示，2023年，全國房地產開發投資110913億元，同比下降9.6%，全國商品房銷售面積約11.17億平方米，銷售額約11.66萬億元，分別同比下降8.5%、6.5%。
圖片來源：國家統計局官網
而據中指研究院資料顯示，2023年TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%，目前銷售額超千億房企16家，超百億房企116家，分別較2022年同期減少4家、14家。另據克而瑞資料，2023年百強房企中累計業績同比降低的企業數量佔比近七成。
雖然房企銷售整體同比下滑，但房企之間分化差異明顯，央、國企銷售表現顯著好於混合所有制房企和民營房企。在銷售排名前十房企中，除碧桂園、龍湖外，8家為國資背景（包括混合所有制企業中國資佔優勢地位）的開發商。
放眼至西安，國企“上位”情況同樣明顯，據中指研究院資料釋出的2023年西安地區銷售業績榜單，陝西本土開發商佔據前三名的房企均具備國資背景。
其中，天地源為唯一上市房企，2023年1-12月實現合同銷售金額114.95億元，同比增長6.39%，實現權益合同銷售金額100.08億元，同比增長9.71%。官方披露2023銷售目標完成率為108.4%，在中房網統計的2023年公佈銷售目標的16家典型房企中排名第二。
圖片來源：中指研究院
市場調整之下，央、國企展現出較強韌性和修復能力，能夠積極把握市場視窗機會，推進銷售去化。“也側面反映，央、國企等更容易獲取或匯入市場復甦的積極因素，本身企業管理、社會正面形象比較穩健，在資金、拿地上具備一定優勢。”地產行業人士表示。
另外一個現象則是，具備資金優勢的央、國企，開始向高能級城市聚集。克而瑞的資料顯示，截至2023年5月末，百強房企將84%的投資金額集中在重點22城，22城以外城市佈局佔比僅為16%，且多以佛山、常州、東莞等發達城市群中的熱點三四線城市為主。
“現在無論何種房企都要‘精打細算’，保證投資收益率是首要考慮的事，而更具確定性的一二線城市自然成為佈局重地，且核心板塊更受青睞，至少在市場需求強勁時專案並不愁去化。”上述業內人士表示。
地方國企跑贏
目前來看，房地產深度調整週期下，央、國企已形成銷售業績、拿地及城市開發上佔主導的格局，並且這一態勢預計在2024年也不會發生改變。
而值得注意的是，在這些央、國企中，部分深耕優勢板塊並長期穩健經營的地方國企表現較為突出，憑藉區域影響力及合理城市佈局在銷售上跑贏大市。
以西安本土具備國資信用加持、深耕高新板塊的上市房企天地源為例，其投資路徑始終紮根高新，2004年圍繞高新路、科技路為核心的沿線區域曾開發數個標杆產品，因此前專案品質、周邊配套兌現度高，不少後續購買者是衝著其良好品牌認知而“買單”，這也是諸多地方國企的共性優勢之一。
其二在於，在行業調整下天地源主動將投資範圍收縮，“重回”更具優勢的大本營西安周邊。據華創證券研報，截至2022年底，公司土地儲備約329萬方，其中西安土儲佔比47%，高新區土儲佔西安土儲的92%。
而從結果來看，這條路顯然走對了，高新區亦用其優秀的去化流速回應了天地源。超額完成業績、高新區專案搖號頻頻、不少專案快速清盤實現資金迴流，既證明了高新區土地質量，亦顯示出天地源產品力在西安最“卷”的高新三期也並未遜色。
除自我造血能力提升外，天地源作為本土國企，融資渠道暢通，能夠在業務資源獲取及資金方面得到母公司高科集團支援，亦為其堅守長期主義提供了“底氣”。
房企變局之下，逐漸佔據行業主導地位的央、國企及諸如天地源的地方國企憑藉融資能力、銷售能力和信用資質等，或仍將在行業築底期下保持較強韌性及發展潛力。
而隨著2024年償債高峰期來臨，行業或繼續加速“洗牌”，展望行業調整後半場，唯有保持高信用資質，市場研判精準、抓住城市結構性機遇，透過堅持產品和服務質量長期主義來實現核心競爭力重塑的房企，才能贏得進一步市場發展空間。
