本文來源：時代週報 作者：周松清
多年前給朋友的一次抵押擔保，讓毛先生捲入訴訟和房產低價變賣中。
2024年11月6日，資產拍賣掛出一則變賣資訊，位於北京朝陽區北苑路170號5號樓18層1801、1802兩間房產，被掛出變賣，變賣價格為1759.52萬元，相應的估值則是達到3142萬元，變賣折扣達到5.6折。
作為房主的毛先生向時代週報記者表示強烈反對此次變賣，因為這背後涉及到一起多年前的“違規”抵押擔保，朋友企業當年向北京農村商業銀行（以下簡稱“北京農商行”）亦莊支行貸款，“我把名下外資企業房產給他做了抵押擔保，但因為房產是外資企業，在朝陽區不動產登記中心申請抵押擔保時沒有透過。北京農商行把資料拿走說銷燬，我也是後來才知道當時實際已經做了抵押擔保。”
11月13日，北京農商行董秘辦人士向時代週報記者表示，具體業務層面他們並不清楚，需要諮詢具體支行。
時代週報記者向北京農商行亦莊支行闡明來意和相關抵押擔保案件後，亦莊支行工作人員則向記者表示，他們不接受採訪。
對於此次抵押擔保的由來，毛先生告訴時代週報記者，“當時給朋友做抵押擔保時，相關房產的產權人是外資企業，在朝陽區不動產登記中心申請時，是未透過的。當時是說政策規定外資企業沒有國內分支機構的，不能做相關業務。在今年7月，我們再去不動產登記中心調檔案才發現，抵押登記申請書上，有一段手寫的‘申請人身份不符規定，先發後補。2008.11.4’字樣。我們是完全不知情的。”
不過，北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局在2024年10月11日作出的《答覆意見書》（規自朝(訪舉)[2024]172號）中表示，抵押登記處理並無不當，2008年11月申請辦理四處房產抵押登記時，申請材料齊全，符合當時規定；另，辦理抵押登記時，無抵押人（外國企業）需提供國內分支機構材料的相關規定。
毛先生也向時代週報記者表示，他已經於2024年10月26日向北京市朝陽區人民法院提起行政訴訟，要求撤銷相關房產的抵押登記。目前案件處在法院排期中，尚未開庭。
北京尚睦律師事務所董方偉律師向時代週報記者表示：“該抵押登記涉嫌違規辦理，政府部門應予撤銷並追責。”
四套房子抵押擔保溯源
百度地圖顯示，北苑路170號為北京北四環邊上的凱旋城小區，安居客顯示其最新房價為8.7萬元/平方米，2023年曾經最高達到10萬元/平方米。
2005年，毛先生試圖進軍物業市場，在海外薩摩亞註冊了高策物業公司。
由於當時政策限制，海外物業公司在國內開展業務，需要資產和辦公場所，毛先生遂購買了凱旋城1801、1802、1803、1805四處房產，建築面積均在182平方米左右，耗資在900萬元左右。
其後，因為種種原因，高策物業公司並未進行實際經營，房產閒置。
毛先生向時代週報記者闡述了此前抵押擔保經過：2008年11月，毛先生朋友的公司——北京三農嘉華有機生物技術有限公司（簡稱：北京三農公司，目前已更名：北京清泓源環境保護科學技術有限公司）向北京農商行亦莊支行申請貸款500萬元，毛先生以高策公司上述四套房產為其抵押擔保。
毛先生回憶道，“當時我和北京三農公司負責人、北京農商行亦莊支行工作人員，一起前往北京市朝陽區不動產登記中心辦理抵押登記手續。”
依照當時國家政策，北京市朝陽區不動產登記中心認為高策公司是外資公司，且在中國沒有備案、也沒有分支機構，因此該公司所持有的房產不能辦理抵押登記手續。
“之後要取回備案資料時，亦莊支行工作人員稱全部借款合同和抵押擔保合同等都要交給他們拿走並由亦莊支行予以銷燬。”毛先生稱，當時以為就不能抵押擔保，事情也就結束了，他並不知道北京農商行亦莊支行實際已經完成了抵押擔保，並向北京三農公司發放了貸款。
在北京市第二中級人民法院2016年的判決書（2016）京02民終8062號中顯示，2008年11月19日，北京農商行亦莊支行向北京三農公司發放了500萬元貸款。高策公司所有的四套房屋已按照抵押合同的約定抵押登記給北京農商行亦莊支行，北京農商行亦莊支行取得了北京市建設委員會出具的四個他項權利證書，證書落款時間為2008年11月14日。
隨後，2010年12月29日，北京農商行經濟技術開發區支行與信達資產北京分公司簽訂協議，將北京三農公司債權轉讓給信達資產北京分公司，債權包括本金500萬元和利息62.76萬元。
2011年7月29日，信達資產北京分公司將北京三農公司債權轉給信達資產天津分公司。上述兩次債權轉讓，均在《金融時報》進行了公告。
此後，2013年，信達資產天津分公司起訴至大興區人民法院，要求北京三農公司償還借款本息，高策公司和毛旭承擔抵押擔保責任。
毛先生稱，也就是在這次起訴的時候，他才知道抵押擔保獲得了透過，並且要為北京三農公司逾期貸款承擔抵押擔保責任。而當時的北京三農公司已經經營不善了。
三次勝訴卻選擇把債權轉讓
之後，毛先生與信達資產天津分公司就抵押擔保責任問題，進行了多次訴訟。
裁判文書網可查記錄顯示，2013年至2019年，官司從北京市大興區法院打到北京市第二中級人民法院（以下簡稱“北京第二中院”），再到北京市高階人民法院（以下簡稱“北京高院”），六年時間雙方交鋒三次。
北京市大興區法院一審判決認為，北京三農公司應向信達資產天津分公司償還本金500萬元和利息罰息等62.76萬元；毛先生和高策公司承擔連帶清償責任、連帶抵押擔保責任，四套房屋折價、拍賣或變賣的價款超過上述抵押擔保範圍的部分歸高策公司所有；毛先生、高策公司後續有權向北京三農公司追償。
北京第二中院也判定一審判決無誤，駁回了毛先生的上訴，維持原判。
2019年，在向北京高院的申訴中，毛先生還提出，高策公司作為外資企業，未辦理經審批機關批准和登記主管機關核准登記註冊的程式，不具有在國內開展生產經營活動的資格，同樣不具有法律法規規定的民事主體資格，也不具有國內做擔保人資格，也無權為他人提供擔保。因此抵押合同應該因高策公司的主體資格問題而歸於無效。同時，毛先生還稱高策公司的抵押行為因未辦理抵押登記而自始無效，他項權利證書系偽造。
信達資產天津分公司則認為，高策公司雖為境外註冊企業，也未在境內辦理工商登記，但其仍具備民事主體資格，是本案適格被告，應當承擔相應的民事責任。“生產經營活動”和“民事行為”是不同的概念，高策公司提供抵押擔保的行為，並非生產經營活動，而是一般民事行為，合法有效。
北京高院在最後判定中也認為，對涉案借款，高策公司提供抵押擔保亦不存在無效情形。原審法院判令毛某對涉案借款承擔連帶清償責任，高策公司承擔抵押擔保責任並無不當。也並無證據足以證明他項權利證書系偽造。
最終，北京高院也駁回了毛先生的再審申請。
按照常理，三次訴訟均勝訴的信達資產天津分公司，應該對高策公司四套抵押擔保的房產，進行申請拍賣處理。不過，信達資產天津分公司卻在2020年選擇將債權轉讓了出去。
2021年4月，北京大興區法院釋出的執行裁定書（2021）京0115執異145號顯示，2020年信達資產天津分公司又將相關債權轉讓給了世厚投資管理公司，世厚投資管理公司在獲得債權後馬上將其轉手給了其全資控股子公司北京玖橋投資管理公司，北京玖橋公司申請法院執行毛先生的抵押擔保責任和財產。
2024年7月9日，北京大興區法院釋出執行裁定書（2024）京0115執恢1319號，凍結、查處、拍賣應當履行案件相應義務的資產。
上述四套房產這才開始了拍賣。
抵押擔保如何獲得透過？
至今，該筆債務的借款本金和利息相加已經累計達二、三千萬元，已經遠超一審判決時候的500萬元本金和利息罰息等62.76萬元。
毛先生一直想不明白，當時被否的抵押擔保是如何獲得透過的？
2024年7月22日，毛先生到朝陽區不動產登記中心調取四處房產不動產檔案，發現在《房屋抵押登記申請書》上有“申請人身份不符規定”、“先發後補”、“2008.11.14”等字樣。
毛先生向時代週報記者表示：“這是關鍵了。至少證明兩點：一是當時確實因為高策公司外資身份不符合規定，無法辦理抵押登記手續。二是當時批示違反規定辦理，所謂的‘先發後補’，也沒有人做後續‘補’的工作，也從來沒有人聯絡過我。”
從時間順序上來看，2008年時，毛先生申請抵押擔保時間為2008年11月12日，批示先發後補為2008年11月14日，四套房產的他項權利證書也在同日進行了辦理；2008年11月19日，北京農商行亦莊支行向北京三農公司發放了貸款。
2024年8月，毛先生向北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局提起《行政履行職責申請書》，要求撤銷四處房產抵押登記且確認抵押登記自始無效。
不過，北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局在2024年10月11日作出的《答覆意見書》（規自朝(訪舉)[2024]172號）中表示，抵押登記處理並無不當，2008年11月申請辦理四處房產抵押登記時，申請材料齊全，符合當時規定，另，辦理抵押登記時無抵押人（外國企業）需提供國內分支機構材料的相關規定。
毛先生對此並不認同，他已經於10月26日向北京市朝陽區人民法院提起行政訴訟，要求撤銷相關房產的抵押登記。
同時，對於最開始500萬元的貸款銀行——北京農商行亦莊支行，毛先生也認為具有很大責任，後續也會追究北京農商行的責任：“相關資料不是銷燬嗎？怎麼就完成了抵押擔保發放了貸款？抵押擔保完成也沒有通知抵押擔保人。當時北京農商行亦莊支行負責人王迎告訴我，債權已經轉讓出去了，已經和北京農商行無關了。”
天眼查資料顯示，北京農商行亦莊支行2015年以前的負責人正是王迎。
北京農商行改制於2005年，是國務院首家批准組建的省級股份制農村商業銀行，前身為北京市農村信用合作社，目前擁有694家營業網點，居北京市各銀行機構之首。
但作為首家省級股份制農商行，北京農商行也是目前四家萬億農商行中唯一未上市的農商行。證監會資訊顯示，北京農商行上市輔導最新一期的落款時間為2024年10月14日，已經來到了29期。
北京農商行最新的2024年三季報顯示，前三季度實現營業收入132.00億，同比增長16.18%；實現淨利潤58.79億，同比微增0.92%；資產總額達到1.26萬億，較年初增加288.48億元，增長2.33%。
