每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝
11月27日，保利發展（SH600048，股價10.03元，市值1201億元）釋出公告，對上交所出具的《關於向特定物件發行可轉換公司債券申請檔案的稽核問詢函》進行了回覆，內容涵蓋募投專案、財務狀況、資產情況、財務性投資等多個方面。
根據公告，保利發展計劃募集資金總額不超過95億元，專項用於15個在建房地產開發專案及補充流動資金，這些專案均為普通住宅專案，主要面向剛需型或改善型客戶群體。
“15個房地產開發專案的預計開始交付時間自2025年下半年開始，最晚至2026年。本次募投專案的平均開工比例已超過90%，平均銷售比例不足50%。”保利發展在公告中表示：“公司將充分把握本次再融資契機，合理鋪排募集資金使用計劃，確保完成保交樓任務。”
來源：保利發展公告
15個專案均開始預售
從上述15個專案的開工、銷售及預計交付情況來看，截至今年9月30日，15個專案均已開工建設，其中11個專案已100%開工，且全部專案均已開始預售。
《每日經濟新聞》記者注意到，從專案的簽約率來看，15個專案的平均銷售比例不足50%。其中，簽約銷售比例超過50%的專案有6個，其中北京保利天匯的簽約銷售比例最高，達83%；簽約銷售比例低於40%的專案有6個，包括北京保利頤璟和煦、佛山保利琅悅、長春保利和煦、天津保利西棠和煦二期、莆田保利瑧悅和廣州保利琅悅，天津保利西棠和煦二期以20%的簽約銷售比例在15個專案中墊底。
保利發展在公告中表示：“房地產開發專案從客戶支付定金、網簽到支付尾款需要一定的時間週期，專案資金迴流需要一定時間。”
此外，保利發展還在公告中披露了上述15個募投專案毛利率及淨利率預估情況。其中，專案的測算銷售毛利率在8.81%至27.83%之間，測算銷售淨利率在3.50%至13.63%之間。
來源：保利發展公告
從上述15個專案的銷售預估的毛利率及淨利率情況來看，淨利率位於前列的專案包括上海保利海上瑧悅、合肥保利海上瑧悅和莆田保利瑧悅，這幾個專案的預估銷售淨利率均超過10%。淨利率低於5%的有兩個專案，分別為北京保利頤璟和煦專案及成都保利西堂和煦，淨利率分別為4.6%及3.5%。
“北京保利頤璟和煦專案的銷售淨利率為4.60%，主要原因為該專案位於北京近郊板塊，專案銷售受市場波動影響較大，且專案所在地的商品房庫存量較大，銷售競爭較為激烈，專案銷售費用預留較高，導致專案銷售淨利率相對較低；成都保利西堂和煦專案的銷售淨利率為3.50%，主要原因為該專案所處板塊內多個競品專案在售，板塊內部競爭激烈，為實現快速銷售，該專案銷售定價偏低，導致專案銷售淨利率相對較低。”保利發展在公告中解釋稱。
“確保完成保交樓任務”
保利發展在公告中表示，此次募資投放的15個專案，主要面向剛需型或改善型客戶群體的住宅專案，符合“保交樓、保民生”的基本條件，符合收益良好、持股比例較高、專案所處城市供需良好等特徵。
根據相關約定，本次募集資金投向的15個房地產開發專案均需要在2025—2026年間開始交付，涉及的總建築面積為247.16萬平方米。保利發展在公告中表示：“公司將充分把握本次再融資契機，合理鋪排募集資金使用計劃，確保完成保交樓任務。”
事實上，相比民營房企而言，作為央企的保利發展在融資上具備一定優勢。
11月25日，保利發展在港交所公告稱，收到中國銀行間市場交易商協會出具的兩份《接受註冊通知書》，同意接受公司中期票據註冊，註冊額度總計100億元。此前的11月1日，保利發展釋出2024年度第四期短期融資券發行結果公告，註冊金額為25億元，註冊額度有效期為2年。
截至今年10月底，保利發展募資金額已超過400億元（詳見《年內募資總額超400億元，保利發展銷售端繼續承壓》）。截至今年上半年，保利發展的平均融資成本為2.93%。
可供對比的是，據克而瑞研究中心資料，今年前10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元，融資規模出現同比增長。
保利發展今年前10月銷售業績穩居行業榜首 來源：中指研究院
從銷售端來看，隨著9月底系列房地產利好政策出臺，保利發展的銷售情況也上升明顯。據保利發展釋出的銷售情況簡報，10月公司實現簽約面積222.59萬平方米，同比增加23.98%；簽約金額423.37億元，同比增加27.85%。2024年前10月，公司實現簽約面積1572.21萬平方米，同比減少25.07%；簽約金額2840.23億元，同比減少22.88%。
