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北京樓市,風向鉅變!

2024-11-29 07:43:50

北京樓市正在發生變化。

不設地價上限和指導價的“優質”地塊越來越多

繼豐臺太平橋萬泉寺地塊之後,昌平北七家東二旗村地塊、海淀東昇鎮朱房村地塊也不設地價上限和指導價。這意味著,開發商可以自主決定價格的樓盤越來越多。

萬泉寺地塊起始價110.54億,處於西南二環與三環之間,麗澤輻射區域,控高80米,容積率2.8,附近有地鐵東管頭南和麗澤商務區站。

周邊樓盤有中國璽、崑崙域、端禮著等豪宅。

北七家東二旗村地塊起始價21.08億,容積率1.3、控高24米、區域性27米,處於未來科學城東區範圍。

北七家地區雖然有17號線北段加持,但距離相對居住區較遠。地塊到未來科學城地鐵站3公里左右。

周邊樓盤、小區有北京國賢府、金色漫香苑、北京壹號莊園等。

東昇朱房村地塊,處於北五環外,臨近京藏高速和清河。東西兩塊地起始價分別為78億和72.3億。

兩宗地塊容積率2.4左右、控高48米。朱房村總共7個組團,5個為安置房,只有南側臨近清河的2個組團才是商品房。

周邊小區有橡樹灣、毛紡西、美和園等。

連續兩個月網籤破1.5萬套,市場活躍度提升

截止到11月27號,北京新房網籤4225套,二手房網籤16109套。距離月末還有4天,預計本月二手房網籤量將突破1.8萬套。

10月北京二手房網籤17367套,目前已連續兩個月二手房網籤突破1.5萬套。

按照市場傳統理論,北京二手房市場連續3個月網籤量超過1.5萬套,則房價上漲可能性加大。

從實時成交量來看,截止到11月27號,綠中介二手房實時成交9729套。預計月末實時成交1.1萬套左右。

一般來說,網簽有半個月到1個月的延時,而實時成交量更能反映出當下市場狀態。

雖然11月份實時成交略有下滑,但超過1萬套的實時成交量也在一定程度上保證了12月份的網籤量。預計12月份網籤量達到1.5萬套問題不太大。

綠中介在全北京二手房的市場佔有率約為50%-70%。據此推算,截至目前,全市二手房實時成交量基本已達到1.5萬套了。

掛牌量穩步下降,市場深度博弈

目前,綠中介後臺掛牌量降至14.8萬套,前臺掛牌量降至12.9萬套,掛牌量穩步下降。

相比於後臺高點的17.3萬套,累計下降2.4萬套。本月後臺掛牌量累計下降4200套左右。

前期跌幅較大的小區,相比於8-9月份出現了部分回彈,大約40%的小區有3%-5%的漲幅。

例如海淀中關村東南小區,11月份成交的一套80平3室1廳戶型,成交價1038萬。而9月同戶型成交價為935萬。2個月時間上漲了103萬,漲幅11%。

深度博弈依然再持續。買房人加速入場的同時,部分業主也在降價“搶跑”。但相對而言,談價空間縮小,從此前的6.2%縮小至5%以內。

例如海淀北太平莊的北影小區,一套60平的中樓層2室1廳戶型,11月份成交價411萬。2023年3月同戶型低樓層成交價602萬。

總結

不限地價上限和指導價的改善地塊越來越多。

這充分說明,北京正在讓改善住宅迴歸市場屬性。前幾天的新房設計導則,剛好為“好房子”做了指引,未來陽臺、架空層、風雨連廊、空中花園都在逐步實現。

10-11月成交放量,預計12月網籤突破1.5萬套問題不大,成交起量的同時價格趨穩,掛牌量也在穩步下降,市場格局正在重塑。

樓市的風,還在吹,市場還在變。

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