北京樓市正在發生變化。
不設地價上限和指導價的“優質”地塊越來越多
繼豐臺太平橋萬泉寺地塊之後，昌平北七家東二旗村地塊、海淀東昇鎮朱房村地塊也不設地價上限和指導價。這意味著，開發商可以自主決定價格的樓盤越來越多。
萬泉寺地塊起始價110.54億，處於西南二環與三環之間，麗澤輻射區域，控高80米，容積率2.8，附近有地鐵東管頭南和麗澤商務區站。
周邊樓盤有中國璽、崑崙域、端禮著等豪宅。
北七家東二旗村地塊起始價21.08億，容積率1.3、控高24米、區域性27米，處於未來科學城東區範圍。
北七家地區雖然有17號線北段加持，但距離相對居住區較遠。地塊到未來科學城地鐵站3公里左右。
周邊樓盤、小區有北京國賢府、金色漫香苑、北京壹號莊園等。
東昇朱房村地塊，處於北五環外，臨近京藏高速和清河。東西兩塊地起始價分別為78億和72.3億。
兩宗地塊容積率2.4左右、控高48米。朱房村總共7個組團，5個為安置房，只有南側臨近清河的2個組團才是商品房。
周邊小區有橡樹灣、毛紡西、美和園等。
連續兩個月網籤破1.5萬套，市場活躍度提升
截止到11月27號，北京新房網籤4225套，二手房網籤16109套。距離月末還有4天，預計本月二手房網籤量將突破1.8萬套。
10月北京二手房網籤17367套，目前已連續兩個月二手房網籤突破1.5萬套。
按照市場傳統理論，北京二手房市場連續3個月網籤量超過1.5萬套，則房價上漲可能性加大。
從實時成交量來看，截止到11月27號，綠中介二手房實時成交9729套。預計月末實時成交1.1萬套左右。
一般來說，網簽有半個月到1個月的延時，而實時成交量更能反映出當下市場狀態。
雖然11月份實時成交略有下滑，但超過1萬套的實時成交量也在一定程度上保證了12月份的網籤量。預計12月份網籤量達到1.5萬套問題不太大。
綠中介在全北京二手房的市場佔有率約為50%-70%。據此推算，截至目前，全市二手房實時成交量基本已達到1.5萬套了。
掛牌量穩步下降，市場深度博弈
目前，綠中介後臺掛牌量降至14.8萬套，前臺掛牌量降至12.9萬套，掛牌量穩步下降。
相比於後臺高點的17.3萬套，累計下降2.4萬套。本月後臺掛牌量累計下降4200套左右。
前期跌幅較大的小區，相比於8-9月份出現了部分回彈，大約40%的小區有3%-5%的漲幅。
例如海淀中關村東南小區，11月份成交的一套80平3室1廳戶型，成交價1038萬。而9月同戶型成交價為935萬。2個月時間上漲了103萬，漲幅11%。
深度博弈依然再持續。買房人加速入場的同時，部分業主也在降價“搶跑”。但相對而言，談價空間縮小，從此前的6.2%縮小至5%以內。
例如海淀北太平莊的北影小區，一套60平的中樓層2室1廳戶型，11月份成交價411萬。2023年3月同戶型低樓層成交價602萬。
總結
不限地價上限和指導價的改善地塊越來越多。
這充分說明，北京正在讓改善住宅迴歸市場屬性。前幾天的新房設計導則，剛好為“好房子”做了指引，未來陽臺、架空層、風雨連廊、空中花園都在逐步實現。
10-11月成交放量，預計12月網籤突破1.5萬套問題不大，成交起量的同時價格趨穩，掛牌量也在穩步下降，市場格局正在重塑。
樓市的風，還在吹，市場還在變。
