地產鏈的變化對今年的宏觀經濟依然重要，為了高效、全面捕捉全國地產銷售熱度，並做到分城市的高頻跟蹤，我們建立了地產政策、新房銷售、二手房銷售跟蹤體系。歡迎大家持續關注，具體資料下載連結請見文末。
重點關注 10月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，連跌12個月以來首次轉漲
根據統計局資料，一線城市二手住宅銷售價格環比由9月的下跌1.2%轉為10月的上漲0.4%，自2023年10月連跌12個月以來首次轉漲。分城市來看，一線城市中，北京、上海和深圳10月二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下跌0.4%。
二線城市、三線城市10月二手房價環比繼續下跌，分別下跌0.4%、下跌0.6%，自2023年5月以來已經連續18個月環比下跌。
01
11月第二週
50城新房周成交環比增長8%
相當於年內高點的67%
11月第二週（11月8-14日），50城新房成交面積360萬方，環比增長8%。為觀察政策效果，進一步與10月、9月“非月底周”相比，也就是剔除月底、國慶節資料，11月第二週成交面積約相當於10月周成交均值的94%，相當於9月周成交均值的163%，顯示出政策提振效果仍然顯著。
回顧這一輪地產成交恢復情況，從9月底開始，主要是受到“924”政策、9月底一線城市調整住房限購等影響。在政策提振之下，季末地產成交衝量，9月最後一週成交規模相當於年內周成交高點（6月底）的81%。進入10月，國慶節後三週成交規模約為年內高點64%-71%，均處於年內偏高水平。10月最後一週新房成交再次衝量，規模457萬方，相當於年內高點的91%。11月第一週成交333萬方約相當於年內高點的62%， 第二週成交360萬方，相當於年內高點的67%，是“924政策”前一週的194%，是“517政策”前一週的106%，仍然處於年內偏高水平。
注：“517政策”主要包括取消商貸利率下限，首、二套房最低首付比例分別降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房貸利率，統一首、二套房最低首付比例到15%等。
相比往年同期，今年11月8-14日新房成交環比增長8%，表現強於2015-2023年同期環比均值（+4%）。成交體量方面，當週較去年同期增長8%，但較2015-2022年同期均值下滑36%。
累計來看，1 1月1-14日新房成交同比增長4%，表現好於10月（-10%），也好於9月（-30%）。今年年初至11月14日新房成交同比下滑28%，累計降幅較10月底收窄1個百分點，較9月底收窄2個百分點。其中，一線城市新房成交11月1-14日同比增長16%，年初至11月14日同比下滑18%，表現均強於50城整體。
以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作為對比的基點100%，將各年的新房日度成交面積資料進行標準化處理，以觀察剔除季節性規律的成交資料。9月最後一週以來，扣除國慶假期當週後，新房成交標準化比值持續在100%-146%之間震動。11月第二週新房（11月8-14日）標準化比值為108%，與2015-2023年同期均值相比，高出歷史同期均值16個百分點（前一週為15個百分點），可被視為政策的提振效應。
對比兩輪政策效果，“924政策”對新房銷售的提振效果更明顯。9月最後一週至今，已有近六週的新房銷售標準化比值較歷史同期均值高（除國慶節後第一週低之外），平均高出20個百分點，而 “517”政策出臺後六週中，僅有一週比歷史同期均值高，高出7個百分點。
觀察京滬深新房成交，11月第二週深圳表現最好，周成交創年內新高，上海、北京相對平淡，周成交約為年內高點的45-47%。
具體來看，11月8-14日深圳新房成交21萬方，環比增長12%，創年內周成交新高，是年內次成交高點（10月最後一週）的104%，是“924政策”前一週的417%。北京新房成交20萬方，環比下滑2%，是年內高點（7月初）的47%，是“924政策”前一週的132%。上海新房成交28萬方，環比下滑6%，是年內成交高點（10月最後一週）的45%，是“924政策”前一週的134%。
02
11月第二週
15城二手房周成交環比下滑5%
體量相當於年內高點的92%
11月第二週（11月8-14日），15城二手房成交環比下滑5%，環比表現略弱於2015-2023年同期環比均值（-1%）。但成交體量表現強於歷史同期，11月8-14日二手房成交229萬方，較2015-2023年同期均值增長47%，較2023年同期增長22%，成交仍處於高位。
回顧這一輪二手房成交恢復情況，恢復時間點與新房類似，但反彈幅度比新房高。從9月底（“924”政策當週）開始恢復，國慶節後第二週成交先突破前期高點（6月底），10月最後一週再次創年內新高，11月第一週、第二週成交小幅回落，但回落後成交體量仍然較高，成交體量相當於年內高點（10月最後一週）的92%，是“924政策”前一週的127%，是“517政策”前一週的103%。
累計來看，11月1-14日二手房成交同比增長24%，表現好於10月（11%），也好於9月（-3%）。今年年初至11月14日二手房成交同比下滑0.3%，累計降幅較10月底收窄0.8個百分點，較9月底收窄2.5個百分點。其中，一線城市（僅有京滬深有可比資料）二手房成交11月1-14日同比增長69%。
同樣以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作為對比的基點100%，將各年的二手房日度成交面積資料進行標準化處理，9月最後一週以來，扣除國慶假期當週後，二手房成交標準化比值持續在106%-128%之間震動。11月第二週成交標準化比值達到118%，與2015-2023年同期均值相比，高出歷史均值24個百分點（持平於前一週），二手房成交持續改善，且改善幅度超過新房。
與新房類似，對比兩輪政策效果。9月最後一週至今，六週的二手房銷售標準化比值較歷史同期均值高（除節後第一週低之外），平均高出35個百分點。而“517”政策後六週，平均高出約15個百分點。
觀察京滬深成交，11月第二週三地周成交環比均增長，均成交體量處於年內高位，對比下來，上海、深圳表現更好，周成交均相當於年內高點的96%-97%，北京相對偏弱，周成交均相當於年內高點的75%。
具體來看，11月8-14日上海二手房成交52萬方，環比增長14%，是年內高點（10月最後一週）的97%，是“924政策”前一週的139%。深圳11月8-14日二手房成交19萬方，環比增長1%，是年內高點（10月11-17日）的96%，是“924政策”前一週的275%。北京二手房成交39萬方，環比增長5%，是年內成交高點（10月最後一週）的75%，是“924政策”前一週的191%。
03
分城市地產表現
04
地產政策/新聞回顧
自然資源部：關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知
11月11日，自然資源部發布關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知，其中提出，運用專項債券資金收回收購存量閒置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供求關係、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。使用專項債券資金用於收回收購土地，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。收回收購的土地原則上當年不再供應用於房地產開發。
財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部：關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告
11月13日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部為促進房地產市場平穩健康發展，現就相關稅收政策公告如下：
關於住房交易契稅政策：（1）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。（2）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準後相關土地增值稅、增值稅政策：（1）取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案金額20%的，繼續免徵土地增值稅。（2）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。
住房城鄉建設部、財政部：通知部署各地進一步做好城中村改造工作
11月15日，為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，住房城鄉建設部、財政部近日聯合印發通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的專案儘快啟動實施。
地方層面：杭州將首套房貸利率上調至3%；廣東深圳提高住房公積金貸款最高額度
11月8日，杭州多家銀行宣佈自當日起將首套房貸利率上調至3%，與二套房貸款利率持平。此次調整僅針對新發放貸款客戶，存量房貸客戶不受影響。
11月11日，廣東深圳提高住房公積金貸款最高額度。職工個人申請公積金貸款，最高額度由現行的50萬元提高至60萬元；家庭共同申請家庭共同申請公積金貸款，最高額度由現行的90萬元提高至110萬元。三類購房情形最高額度可以上浮一定比例：購買首套住房最高額度可以上浮40%；多子女家庭購買住房最高額度可以上浮40%；購買深圳保障性住房最高額度可以上浮20%。若職工同時符合多種上浮情形，上浮比例還可以累加。多子女家庭購買保障性住房，最高額度可以上浮60%；多子女家庭購買首套住房，最高額度可以上浮80%；若同時滿足以上三種上浮情形，最高額度則可以上浮100%，即職工個人申請最高可貸120萬元，家庭共同申請最高可貸220萬元。
本文源自：券商研報精選
