寸土寸金的上海內環，聞名遐邇的復旦大學附屬中山醫院附近，分佈著一片承載了半個多世紀記憶的老舊小區——徐匯東安新村。
11月中旬，隨著簽約期截止，東安舊改專案實現100%簽約。至此，這個上海史上最大單地塊舊改徵收專案，畫上了圓滿句號。
舊區改造，歷來被稱作“天下第一難”，難就難在訴求多元、眾口難調。東安新村舊改專案涉及5個居委會、117幢居民樓、6057證住戶、31萬平方米建築面積，最終實現100%簽約。結果圓滿，但過程殊為不易。
“舊改為民，舊改靠民”——這是超大體量的東安專案，能夠一次性徵收成功的重要法寶。“把讓人民宜居安居放在首位”，東安專案的落地也是上海人民城市建設的生動註腳。
一村蝶變迎新生
沿著昏暗的走廊轉角上樓，一扇木門後，就是吉華琴住了36年、面積只有23.7平方米的家。“我26歲嫁到東安新村，就一直聽說要動遷，沒想到一等就是30多年。”吉華琴告訴記者，“如今我都做了外婆，終於盼來了東安的舊改。”
吉華琴所住的這棟居民樓始建於1958年，年近“古稀”的房屋老化嚴重，廚衛等基本設施也要合用。這幾年，雖然從徐彙區到楓林街道，對樓房進行了多輪修繕，但逼仄、窘迫的居住環境始終無法改變。
走進吉華琴家隔壁的公共廚房間和浴室，牆皮脫落、黴斑點點。“不論下雨還是樓上用水，我們這層的屋頂都容易漏水。如果不加蓋子，房頂的牆皮和水滴就會落在鍋裡，所以有時候做飯都要撐傘。”儘管已經簽約搬走，吉華琴仍然沒有忘記往日的心酸。
笑中帶淚，淚中帶笑。對於東安新村很多居民來說，改善居住環境，是他們的共同願望。
回滬知青馬玉蘭和老伴住在東安新村一套僅13.9平方米的小房子裡。因老伴高位截癱，家在四樓沒有電梯，多年來只能深居簡出。“最困難的時候，這間屋子住了我們一家5口人，真不知當時是怎麼熬過來的。”
靠著老兩口微薄的退休金，想要改善困窘的居住條件，實在勉為其難。“東安新村動遷徵收，對我們來說是天大的好訊息。”馬阿姨說。
東安新村始建於上世紀五六十年代，這裡原是新中國成立後，上海首個市直機關宿舍與工人同住合居的住宅小區。隨著時光流逝，當年的新村也逐漸變老。“我們做過摸底調查，東安一二村有兩個70%非常突出：非成套房屋佔比近70%，小戶型房屋（50平方米以下）佔比近70%。此次搬遷前，還有一千多戶居民‘蝸居’在沒有獨立廚衛的房屋內。”楓林街道社群管理辦主任王海峰說。
群眾居住困難，政府牽掛在心。2024年3月，東安舊改第一輪意願徵詢，居民同意率達到99.17%，舊改有了前提條件。2024年10月14日，舊改簽約正式啟動，僅5天就實現99.95%的高比例生效。10月18日，東安專案舉行集中搬遷儀式，在一片鑼鼓喧天中，滿載喜悅和希望的幾十輛搬場車依次發車。
告別老房子、奔向新生活。根據徵收政策，馬玉蘭一家可以在浦東新區三林鎮獲得一套80.63平方米的二室二廳，圓了她多年來想要獨立廚衛的夢想。“雖然過了江，但交通很方便，半個小時就能到中山醫院。新房子有配套電梯，老伴以後每天都可以下樓逛花園。”
頭一批簽約的吉華琴早早在徐匯長橋街道的女兒家附近租了套房，和老伴搬了進去。“等到補償款全部下來，我打算在女兒家附近挑一套好房子，再也不要過撐傘做飯的日子。”
一把鑰匙開一把鎖
舊改徵收是民生工程，也是民心工程。徵的是房子，收的是民心。這其中的關鍵，就是在黨建引領下，用心用情做好群眾工作。
根據規劃要求，東安專案只要達到99%的簽約率就可以生效。然而，舊改工作組卻將100%簽約率定為目標。“第一輪徵詢同意率超過99%，說明絕大部分居民是認同此次舊改的。”徐彙區楓林街道黨工委書記蘇小超說，“但舊改關係到每個家庭的幸福。6057證的體量，即使是1%不同意，也有60多戶。我們要朝著‘一戶不落’的目標邁進，爭取獲得全體居民的認可。”
東安片區在冊戶籍人口15160人，其中孤老、獨居老人、重大病患者、低保人員等九類群體佔比約61%。區內還有大量就醫、外賣、快遞等租賃人員。居民成分多樣、家庭矛盾複雜、群眾訴求多元……給舊改工作帶來不小的挑戰。
做好群眾工作，包括街道幹部、徵收工作人員、社工、退休老書記、人民調解員等在內，徐彙區組織了近500人的舊改專班，其中黨員佔比超過30%。從今年1月奮戰到9月，從穿羽絨服幹到穿短袖衫，堅持“一戶一表”“一把鑰匙開一把鎖”，盡力開啟群眾的心結，努力贏得大家的支援。
70多歲的田師傅多年來一直住在東安片區的沈家裡。隨著簽約工作逐步推進，早早投了票的鄰居發現，田師傅遲遲沒有動靜。徵收工作人員多次上門探訪，均被婉拒。
“田師傅有什麼具體難處？”楓林街道社會工作辦公室主任朱進時不時找田師傅拉家常。有一次，田師傅告訴朱進，總體上他支援舊改，對補償方案也是滿意的。但他年過七十，家中還有一位年逾九十、常年臥床的老母親。他不想因動遷而“折騰”母親，因此對徵收抱有一絲通不過的期待。
田師傅的一片孝心，令朱進很是感動。“我當時就決定，不管他投不投票，也一定盡我所能將他們妥善安頓好。”自那之後，朱進便常去田師傅家探望，不再勸其投票，而是共同商議後續打包、搬遷、找房源等實際問題，並承諾街道專班一定包乾到底。
真情換真心，轉機發生在投票截止日的前一天。“我們買了龍華寺的素食去看望田師傅一家。聊天時，一直沒說話的田師傅母親從床上坐起來說，阿三（指田師傅）你快去把票投了，不要拖大家的後腿。”
朱進說，那一刻他真正體會到什麼叫“以心換心”。“一把鑰匙開一把鎖，但我們通常不知道哪一把鑰匙才能開啟這把鎖，我們能做的只有不斷去試，絕不放棄任何努力。”
徵收過程中，除了這樣的“怕麻煩”“不想折騰”，徵收補償款的分配問題等家庭矛盾也不時浮出水面。
一天早上，東一南居民區黨總支書記王諍突然接到一個電話，是轄區內一位老先生打來的。“原來支援舊改的這位老先生，突然說不想簽約了”。
王諍立刻與老先生一家聯絡，耐心詢問之下才瞭解到“拒籤”原因：原來，老先生的一對兒女對補償款分配意見不一、互不相讓。他和老伴各支援一方，雙方產生了矛盾，一氣之下老伴提出離婚。老先生說：“怎麼也沒想到，原本一件好事怎麼會鬧到這個地步？”
為了不讓矛盾繼續升級，王諍與同事約老先生的子女們單獨見面、化解“疙瘩”。在一次次的溝通中，老先生道出實情：“其實，這次的矛盾很大程度上是因為老伴埋怨我一輩子管著家裡的錢，她沒有話語權。”矛盾說開了，心結隨之開啟。整個動遷的過程，也是幫助居民化解家庭矛盾的過程。
舊改為民，舊改也要靠民。東安舊改一個頗受關注的現象是，面對難解的題、難過的坎，群眾幫著做群眾工作，而且效果非常明顯。整個動遷過程中，既有“大家齊心帶頭走”，也有“眾人關心拉著走”。
在東安二村，有幾幢居民樓經歷過“原拆原建”，住房條件相對較好，居民搬遷動力明顯不足。
吉華琴和社群志願者們上門做工作。“原來大家條件都不好，現在你們條件好了，就不管我們了？”“都是街坊鄰居，你們不動，我們就沒法改善”……鄰居們你一言我一語，有人說得都掉淚了，將心比心，這讓原本對動遷持觀望態度的人慢慢改變了想法，最終順利簽約。
舊改靠民，還體現在群眾的出謀劃策、互幫互助上。對徵收方案有意見，居民透過圓桌會提出後，有關部門先後做了十多處實打實的修改；社群孤寡老人搬遷，除了街道包乾，鄰居們也經常伸手幫一把；外面什麼樣的房源好，大家幫忙參謀……
“很多家長裡短的事，還是街坊鄰居最瞭解。有了他們的幫助，群眾工作能做得更細、更到位。”一位社群幹部由衷地說。
“徵收過程中，很多居民在微信群自發宣傳舊改工作、推動簽約進度，主動幫著未簽約的家庭化解矛盾和難處，號召鄰里朋友一起奔向新生活。”沈家裡居民區黨總支書記田兆靚說，舊改靠民這條原則，在東安專案的徵收中發揮了重要作用。
一把尺子量到底
舊區改造徵收，涉及群眾的切身利益。有人想的是改善居住環境，也有人想的是“一夜暴富”。“拖一拖，單車變摩托”“越到後面要價越高”——有這種想法的雖然是少數，但也會帶來一場場博弈。
“一把尺子量到底”“徵收一個方案，政策一個標準”“自作聰明必吃虧，心存幻想必成空”……走進東安新村，會看到不少類似的標語。陽光徵收、公正透明，是東安舊改堅持不變的原則。
從意願徵詢、面積認定到電子簽約，東安舊改的每一個環節都統一標準，所有的認定和補償結果都在徵收基地現場公示。
“從今年7月起，我們集中組織開展了224場圓桌會議，會後還對未參加會議的居民逐戶上門走訪溝通。”王海峰說，“就是要讓每一戶居民對徵收補償方案聽得清楚、看得明白，才能提升社會對東安舊改的信任度。”
為了提高居民的積極性，東安舊改設定了兩個機制：一是根據評估算出區域房產的平均價格，居民房屋沒有達到平均價格的，按平均價格算。高於平均價格的，按高的價格計算。就高不就低，儘量讓群眾得實惠。二是除徵收補償款外，東安居民可以享受一套獎勵方案。簽約越早，獎勵越高。此外，還設有樓棟簽約獎、區域簽約獎等，引導大家算清經濟賬、長遠賬、整體賬。
對不少老年居民來說，要弄懂這些可不容易。為此，楓林街道成立55個小組，上門為每戶居民制定多套方案，分析權衡房屋置換和貨幣補償的利弊，滿足居民的個性化需求。
馬玉蘭就曾在補償款和安置房的選擇中搖擺不定，“如果選補償款能拿約470萬元，但我們想買一套兩居室，市面上合適的房子售價也差不多這個數。再算算中介費、裝修費，我們還真負擔不起。”
曾獲評上海“徵收工匠”的徐匯第四房屋徵收服務事務所專案經理杜延瑾，瞭解到馬阿姨的情況後，給她算了筆賬：“根據現行徵收方案，您如果選擇外區的安置房，剛好能夠選一套80平方米的電梯兩居室，價格是周邊市場價的七折左右。剩下的獎勵費可以用來裝修、養老，絕對划算的。”
“這筆賬算得清楚，真的是為我考慮問題。”馬阿姨最終高高興興地選擇了浦東三林的安置房。
堅持陽光透明，東安舊改推進到最後，部分居民雖然沒了“大幻想”，但仍有“小遐想”。杜延瑾就遇到一例：東安一村有一戶居民，在小區的公共區域種了些花草。這位居民說，在原有的補償款、獎勵費基礎上，你們再為這些花草多給一筆錢，我就搬走。給還是不給，舊改工作組權衡再三，選擇緊守底線。最後鄰居們急了，說要麼我們眾籌這筆錢給他，這位居民不好意思，最終放棄了“小心思”。
“東安舊改備受社會關注，我們的一舉一動都在‘顯微鏡’下。”徐彙區建管工作黨委書記王纓說，不能為了追求籤約率，“放水”一戶而得罪千戶，公正透明永遠是舊改工作最大的法寶。
一以貫之守初心
人民城市人民建，人民城市為人民。最近五年來，舊區改造和城市更新，是上海人民城市建設的重要內容。
徐匯作為上海的中心城區，不斷加快“三舊”變“三新”步伐，近三年來先後完成康健路341弄、田林路65弄等重點舊改專案，累計完成900萬平方米的老舊住房綜合修繕，持續打通城市善治“最後一公里”。
為群眾謀福利，這是舊區改造的初心。舊改有多種路徑，除了徵收動遷，還有原拆原建。尊重群眾意願，結合成本核算，徐彙區田林路65弄選擇的就是原拆原建模式。在實際推進過程中，田林街道探索出一套黨建引領聚合力、人民民主貫始終的“七步走”群眾工作方法。
當前，田林路65弄的舊房屋已經拆除，專案正在加快建設中。田林路65弄改造專案負責人說，專案建成後，65弄的居民將按“拆一還一”的原則回搬，不但每戶都比原先多了獨用廚衛和陽臺，小區裡還建地下車庫和配套用房，居住環境大幅改善。
舊區改造和城市更新，也為區域謀發展提供了契機。上海作為超大城市，面臨著資源環境緊約束的挑戰。2015至2022年間，上海的年均供應建設用地中，來源於增量和存量的比重，從2015年的約9:1調整為2022年的約3:7。可以說，上海已全面進入存量更新階段。
以徐彙區為例，歷經10餘年更新，整體岸線長度達11.4公里的徐匯濱江地區，已從過去的“鐵煤砂油”工業區，變成區域高質量發展的增長極。無論是已建成的西岸傳媒港、數字谷、金融城等產業載體，還是網紅的美術館叢集等文化地標，“世界級濱水區”的風貌初顯。
整體搬遷後的東安新村，新定位是東安國際醫創城。專案北接中山醫院等頂級醫療資源，南鄰西岸金融城，未來將集醫療、創新、文化於一體，為城市發展注入新的活力。
徐彙區委書記曹立強說，當前徐匯正對標人民城市建設樣板的功能定位，深入推進產業空間升級、居民住房條件改善、片區治理創新等工作。“圍繞‘人的發展、人民滿意、人文風尚、人人參與’，徐匯將營造更富國際化、未來感、文藝範和煙火氣的治理圖景。”
根據規劃，到2032年上海將全面完成不成套的職工住宅改造和“城中村”改造專案。在徐匯、在上海，未來還有很多像東安這樣的滄桑“新村”，在人民城市建設中成為老百姓的“新居”、迎來自己的“新生”。
