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出品|網易財經智庫
編輯|智旭權 主編|楊澤宇
NO.002如何進一步激發宏觀經濟活力？
如何激發樓市活力？
一系列政策出臺後，未來房地產行業如何重煥活力？我們邀請到原國家房改課題組組長，做客2025網易經濟學家年會特別節目《年度提問》，看看他會怎麼回答。
以下為訪談精編：
在2025網易經濟學家年會特別節目《年度提問》節目中，原國家房改課題組組長、原中房集團董事長、匯力基金董事長孟曉蘇針對房地產市場的多個熱點問題提出了自己的見解，以下是對孟曉蘇先生觀點的總結和整理。
孟曉蘇先生指出，“白名單”是領導機構對銀行的一種行政背書，旨在解決銀行對房地產企業貸款的顧慮。銀行不敢向房地產企業貸款，這一顧慮源於過去的“黑名單”政策，而“黑名單”源自“三條紅線”政策。“三條紅線”專門針對房地產企業，導致不少原本的貸款大戶“好企業”變成了“壞企業”，遭遇抽貸、斷貸、停貸。不僅導致了後來“保交樓”困難，還增加了銀行的心理壓力，使得銀行對房地產企業貸款過分謹慎。如今住建部和金融監管總局等機構積極貫徹中央精神，提出“四個取消”和白名單“應進盡進”“應貸盡貸”“能早儘早”的原則，旨在進行行政背書，幫助銀行人員解放思想。今後還是應將把向企業貸款的權力交還給銀行，讓銀行依據市場執行自主決定。
在住房抵押貸款方面，孟曉蘇認為，首付比例雖已統一降低到15%，但貸款利息仍有下降空間，可再降一個點，進一步減輕貸款居民的還貸壓力，使住房抵押貸款迴歸為大眾服務的本質。
孟曉蘇認為，在保障房是否已經“應保盡保”上，要把認識統一到國務院檔案提出的“著力解決保障性住房供應不足的突出問題”上。在計算保障性住房的服務人群時，有人往往以城鎮戶籍人口為標準，而中央三中全會決定的要求是按照城鎮常住人口提供住房保障，這中間存在著2億6千萬人的巨大差距。應當按城鎮常住人口提供住房保障，但實際執行情況與之不符。目前很多新市民還缺乏住房保障，戶籍人口中還在不斷增加年輕人新家庭，也需要提供保障房。保障房供應存在缺口是明顯的。他認為保障房建設對於解決新市民、新家庭和工薪階層的住房問題至關重要。
從房地產市場整體發展來看，孟曉蘇認為過去我國在商品房發展上取得了輝煌成就，但在保障房建設方面有所忽視，虧待了新市民、新家庭和工薪家庭等需要保障的人群。他提出未來需要1億套保障房，除了透過舊城改造等渠道進行部分保障房歸集以外，更多則需要透過“啟動保障房建設等三大工程”來解決。按照十四五規劃的建設速度無法滿足未來需求。如果能加快保障房建設，就能讓建築業重新活躍起來，讓農民工新市民恢復上崗，調動多個行業參與保障房建設。保障房也要建成“好房子”，它對於拉動相關產業和經濟發展意義重大，能拉動180多個產業的繁榮，促進我國經濟持續健康發展。
在“收儲存量商品房改為保障房”這一話題上，孟曉蘇認為收儲政策是很好的政策。從理論上講，收儲是用商業活動幫助開發活動、保障房地產開發正常運轉的方式。孟曉蘇建議可成立中央層面的“中儲房公司”。此外，他認為不能僅僅將目光侷限於商品住宅，非住宅類的商品房包括商業房產與辦公樓等也應包括在內。目前我國存在大量空置的商辦房，是由於規劃指導失誤和市場需求變化而出現的過剩。而這些房屋的土地出讓金低，成本與價格都比較低。將其進行“商改保”比改造商品住宅容易很多。它尤其適用於安置退伍軍人的“軍安工程”，能為退伍軍隊幹部很快提供出大批次的安置房，支援軍隊建設。
在收儲資金來源問題上，孟曉蘇指出，即使央行提供更多再貸款資金，相對於龐大的存量商品房規模來說仍是杯水車薪，需要由廣大讀者人民群眾來參與這項工作。面對當前形勢，需要深入研究收儲政策。對於商辦房等非住宅商品房的收儲和轉化要加快推進。這就需要解放思想，調整規劃思路，積極推動“商改保”，使資金能夠滾動起來。
在保障房建設的具體實施方面，孟曉蘇提到可以借鑑我國自己的歷史經驗。他建議中央每年拿出5000億，地方政府配套5000億（可投錢或投土地），再加上銀行貸款可形成5萬億的建房資金，用於保障房建設。這不僅能解決工薪家庭的住房問題，還能拉動建築、建材等相關產業，促進稅收和就業。而且這些資金在房屋銷售後可以較快回籠，實現迴圈發展。
最後，孟曉蘇強調要統一思想，認識到保障房建設的必要性和緊迫性，將思想統一到中央提出的“加快保障房建設和供給”的要求上。當前一些部門和機構只關注商品房，不重視保障房；只關注存量商品住宅，不關注商業寫字樓等其它類別的存量商品房。需要全社會從思想侷限下解放出來，加快啟動規模化的保障房建設，為工薪階層提供保障性住房；同時啟動把存量商辦房改為保障房的工作，推動軍安工程建設。房地產業的重新活躍將拉動就業和經濟增長，增加政府稅收，促進國民經濟持續發展和社會穩定繁榮。
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