老鐵們，公號改變了推送規則。想要持續不間斷收到本號文章的老鐵們，麻煩把本號設定星標，這樣才不會錯過每一篇文章。方法：隨便開啟我的一篇文章，點選最上面的“城市財經”，進入公眾號頁面，再點選右上角3個小點，設定星標的頁面就出來了，點選“設定星標”即可
作者：餘飛
01
廈門樓市，熱度跳水
10月份的火熱行情，不只是一線城市的專利，廈門也創造了斐然成績。
新房成交量創三年來新高。
廈門房地產聯合網資料顯示，10月份廈門全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，環比上漲222.14%，同比上漲128.44%；成交面積338761㎡，環比上漲210.54%，同比上漲142.62%。
二手房雖然沒有新房火爆，但環比同比都實現了增長。10月份廈門二手房成交共2575套，成交面積249671㎡；其中二手住宅成交1975套，環比上漲46.3%，同比上漲41.88%；成交面積196346㎡，環比上漲40.21%，同比上漲35.65%。
在成交量推動下，廈門新房與二手房價格止跌轉漲，要知道，之前廈門的房價一直處在領跌位置。
國家統計局披露，10月份廈門新房環比上漲0.2%，二手房環比上漲0.1%，是10月份新房與二手房環比同時上漲的三個城市之一（另外兩個是上海、深圳）。
不過，恰如我多次強調的，過去三年的救市效果作用時間越來越短，頂多維持兩個月。
進入11月份，廣州行情立刻轉冷，回到了救市之前的成交量，廈門不外如是。
根據克而瑞廈門披露，11月前兩週，廈門商品房成交量連續跳水。11月第一週相比於前一週成交量腰斬，第二週繼續下跌，回到了這一輪大規模救市之前的水平。
新房成交均價，也再次回到了3萬以內。
二手房周度成交目前還維持在高位。
02
廈門房價調整的邏輯
廈門行情這麼快就轉弱，房價也轉跌，根本邏輯在於這座城市的房價雖然經歷了調整，但依舊高不可攀。
此外，這座城市的居民槓桿率已經被拉滿，很難再拉動。
之前在廈門房價一直領跌的時候，本號就專門分析過廈門房價下跌的主要邏輯 ：
第一，其調整的根本邏輯，是房價與城市本身的“德不配位”。這也是大多數中心城市房價調整的核心原因之一。
說白了，就是 房價太高，嚴重超越了當地人的購買力。
廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。
在產業上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產業與經濟實力相差幾個量級。
而 房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。
之前本號詳細介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。
簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，並從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至衝破了9萬，背後是兩股勢力推動。
一個不斷湧入的人口帶來的硬性需求，另一個是經濟、產業、金融、科創等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加註深圳，也即炒作。
廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。
而相比於深圳，廈門的產業根本撐不起如此高的房價。
如今深圳的房價，已經從8字頭跌入5字打頭。
廈門還有什麼支撐力量？
第二，廈門的居民槓桿率很高。
在2021年之前，廈門的居民槓桿率位居全國第二，僅次於深圳，可見其買房熱度。
這幾年在調整之下，廈門的居民槓桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。
雖然排名下降，但槓桿率的絕對數依舊很高，很難再拉動。
可以看下全國整體情況。
全國居民槓桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達到了60.8%。在2020年9月份之後至今，一直沒有什麼大變化。
走勢已經很好地說明，居民的槓桿已經拉不動了。
第三，臺海局勢。
臺海局勢加劇，是廈門樓市下行不可忽視的因素。
連續三年上至中央下至地方的救市，產生不了作用，而且效果越來越短。根本原因在於，對房價下跌的根本因素，沒有產生任何作用。
本號之前多次強調過，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。
要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要麼提升民眾的收入，要麼不斷降低房價。另一方面，恢復信心。
無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基於經濟回暖、就業回暖。
03
樓市企穩並不容易
這一輪 救市引發一線與部分強二線城市行情走熱之際，本號就多次 強調過，大家要謹慎 樂觀 ，不要盲目樂觀 。
得讓子彈多飛會兒，樓市企穩並不容易。
從國家統計局披露的資料來看，10月份雖然一線和部分強二線城市行情火熱，但全國整體成交量還不如9月份。
1-10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。
來源：國家統計局
為了更直觀看出10月份全國商品房銷售情況到底如何，本號根據國家統計局公佈的每個月資料，梳理了一張表格。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
可以看到，10月份無論銷售面積還是銷售額，都比9月份還要低。
以此預估，到今年年末，全年商品房銷售面積和銷售額將從去年的“雙11”跌至“雙9”。
企穩的難點在於：
第一，我們的房價還是很高很高。
國內房價在經過了20年高速上漲之後，已經處於極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價收入比來看，國內房價，尤其是一線城市房價，在全球範圍內也高居前列。
泡沫依舊很大，消化泡沫仍需要不短的週期。
等到這輪房價止跌企穩後，房地產市場將進入長期低位橫盤。
當然，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於一二線城市來說，房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回撥是必然選項。
第三，基本面沒有改善。
就業、收入沒有改善，收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場，而不是僅靠情緒。
我還是那句話， 只有經濟、產業、就業復甦了，樓市才能走出低谷，上演企穩局面。
如果後續經濟、產業、就業的資料無法給予市場信心和預期，即便一線城市也無法上演獨立行情。
即便後續依靠政策強拉，止跌，未來也是處在“L”的底部橫盤，或微微上翹。
一線城市的房價，早晚會止跌，但節點我們無法預測。
但有兩點是可以肯定的：
第一，房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味著，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。
寫在最後：最近在與一家機構合作，可以幫助內地居民辦理香港身份。
該機構總部位於香港，在全國各地擁有分支機構，深耕香港本土教育與身份規劃領域9年，從K15、本碩博全面覆蓋全港各級教育資源，從前期申請、過程輔導到結果落地，一站式全程陪伴，同時還為客戶提供從商務、置業、子女教育、生活出行等多項在港後續服務。真正的做到了為客戶保駕護航，滿足客戶從家人到家業、從生意到生活、從當下到世代的全方位需求。
（非誠勿擾，有需求的讀者，可以長按下方圖片識別二維碼加微信諮詢詳情）
原創不易，辛苦動一動你的小指頭，在文章右小角點個在看、點個贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。
轉載、廣告投放、加讀者群，加微信：593594349（備註來意，否則不透過）
