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作者：餘飛
01
成都樓市，賣瘋了
當廈門、重慶、南京、長沙等城市的行情，在進入11月份立刻轉弱之際，同樣是二線城市的成都，卻賣瘋了。
先看成都10月份的行情。
10月份，成都新房成交7269套，環比增長36.8%，同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。
二手房成交環比、同比均增長，但19807套成交量，依舊是一個很普通的數量，低於今年的4月份、7月份，和去年3月份的成交量相比更是差得很遠。
10月份成都的行情，雖然不是特別驚豔，但成交量跌勢止住，開啟上漲之路。進入11月份，則開啟了瘋狂模式。
每日經濟新聞最新披露：
截至11月29日，成都新房成交11401套，環比上漲56.8%，創下年內新高；二手房成交量達26219套，為2023年4月以來最高值，11月累計成交37620萬套。
新房11401套成交量與二手房26219套成交量是什麼概念？可以縱向對比一下。
新房成交量相比於今年之前的過往月份，並不算高，但卻是今年冷卻行情中的最高成交量。
二手房26219套成交量，則堪稱歷史第二高，僅比去年3月份的28189套低一些。
以此等成交量，到今年年末，成都大機率會蟬聯中國樓市第一城。
2022年年中，成都的商品房成交量就取代武漢，登上了樓市第一城寶座。
2023年年末，成都新房成交量14.75萬套，位居全國第一。二手房成交量21.99萬套，位居全國第一，是當之無愧的樓市第一城。
2024上半年，成都新房+二手房合計成交15.29萬套，依舊位列第一。
02
成都樓市，為何這麼能扛
在這一輪房地產調整當中，最能扛的城市，除了上海，大概就只有成都了。
從2021年年中開始，全國樓市進入了調整週期當中。此後中心城市次第陷入泥淖。
成都卻顯得尤為特別，因為在2021年中至2022年年末這段時間裡，東中部熱點城市基本全部開啟了調整，但成都依舊如火如荼。
2022年，成都二手房成交量在當年創下了歷史新高。新房和二手房價格更是持續上漲。
直到去年，成都才開始轉向。
成都市統計局資料，2023年成都商品房銷售面積2204.2萬平方米，同比下降3.9%。
房價方面，國家統計局資料顯示，成都新房從去年11月份開始轉向下跌，二手房則從去年7月份開始下跌。
進入2024年，在全國大勢影響下，成都跌勢在加快。
但9月末一線城市的限購大放鬆，已經官方出臺的各類增量政策，讓一線城市的行情大放異彩，而作為新一線城市領頭羊的成都，熱度也隨之起來。
從國家統計局披露的資料來看，10月份在二手房行情帶動下，成都的二手房價格止跌上漲，環比上漲了0.4%，成為8個二手房價格上漲的城市之一。不過同比仍下跌8.7%。
成都樓市為何這麼能扛？
本號認為，有三個因素。
第一，泡沫並沒有高到離譜。
我在之前的文章中多次強調過，當下各城市遭遇的樓市困局，都是當年房價拼命上漲造成的。
成都的房價上漲方式，與長沙雷同，都是溫水出青蛙，鈍刀子割肉模式。
每月漲一點，持續不斷地上漲，長年累月持續上漲。
這種模式之下，一方面房價絕對量相對東部熱點城市並不太高，民眾的接受度比較高。注意，這裡說的是相對，不要鑽牛角尖。
目前成都的二手房均價均價跌至1.7萬元/平方米。與廈門的動輒六七萬，杭州、南京、蘇州的動輒四五萬，寧波、東莞的動輒三四萬相比，成都房價絕對量雖然也很高，但相比之下，接受度相對好一些。
其他城市的民眾，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民眾努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市耐扛的底層邏輯。
第二，人口不斷湧入，需求不斷增加。
歸功於成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨特的宜居條件，以及東部城市房價高企的現狀，成都過去十年成功收割了一波人口。
七普資料顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次於深圳、廣州，位居全國第三。2021年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。
2022年全國人口見頂轉向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持著人口增量。
2023年全國人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10萬之上，有13.5萬增量，位居全國第五。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
人口不斷湧入，需求不斷增加。
而且，關鍵的是，成都不僅虹吸全川的購買需求，也承接著西藏等西南地區的置業需求。
畢竟，成都在官方的定位中，非常高。
2024年初，國務院批准《四川省國土空間規劃（2021—2035年）》，明確四川是國家發展的戰略腹地，全國獨此一份，而成都是腹地的中心；
7月，《關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》提出“建設國家戰略腹地和關鍵產業備份”；
·9月15日，官方宣佈“將引導資金、技術、勞動密集型產業從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉移”，成都毋庸置疑是“關鍵產業備份”主力；
·9月27日，國務院批覆《成都市國土空間總體規劃（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——從“區域經濟中心、科技中心”升級為“西部經濟中心、西部科技創新中心”，同時新增“全國先進製造業基地”定位。
整體功能定位，比同級別的杭州、南京、濟南都要高。
成都商報披露了一組資料，去上半年有20萬個家庭在成都買房了。
第三，新房打折、二手房降價讓利的結果。
10月份與11月份，尤其是11月份成都行情走熱背後，有政策因素。
比如10月15日成都出臺的多項樓市新政，包括購房落戶、提高公積金貸款額度等措施。
但更關鍵的是，新房打折、二手房降價讓利。
據中國房地產報披露，10月份成都有專案的優惠力度仍舊比較大，也是購房者持續進場的重要原因之一。
截至記者到訪當天，新希望長麟府在售房源還有2套建築面積約143平方米和20多套建築面積約133平方米的戶型。置業顧問告訴記者，建築面積約143平方米的戶型最多能享受8個點優惠，建築面積約133平方米的戶型最多能享受10個點優惠。
上璟潤府專案推出的則是“折上折”優惠。據該專案置業顧問介紹，現在是一房一價，但專案會先從備案價開始打折，然後針對房源的具體情況，最多再優惠5個點。整體算下來，有接近30個點的優惠。
二手房方面，市場整體降價氛圍仍很濃。
川觀新聞8月份的一篇報道指出：
房東主動降價促成交的現象相當普遍，降價幅度因人而異，而購房者大多左顧右盼，想再觀望一下。多位中介稱，一套房源幾乎要帶看50次以上才能成交。業內分析人士認為，目前成都二手房市場展開了拉鋸戰。
從國家統計局資料來看，10月份成都二手房環比雖然上漲了0.4%，但同比下降了8.7%。此外，從貝殼找房披露的成都二手房市場掛牌價來看，一直在降，哪怕10月份也不例外。
03
成都樓市趨勢扭轉了嗎
兩個月的躁動，是否就說明成都樓市扭轉了？
當然不能，本號多次強調過，10月份的火熱行情在預料之中，11月和12月行情可能還會延續，畢竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面還有房企年末打折沖銷量。
所以，關鍵變化還得看明年一季度的行情。
而本號的觀點一直不變，這一輪調整，仍將繼續，結束為時尚早。
國際評級機構惠譽給出的最新預測是，按照中國官方統計資料測算，預計中國新房價格2025年將再下跌5%，與今年的跌幅大致相當。同時，新房銷售料將再下降10%。
根本原因在於宏觀大環境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。
所以，如果後續經濟、產業、就業的資料無法給予市場信心和預期，市場行情很難扭轉。
何時是節點，無法預測。 但有兩點是可以肯定的：
第一，房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味著，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。
具體到成都來說，成都哪怕最近兩個月大賣，但去化週期依舊很長。
分割槽域來看，武侯、天府新區、金牛、成華、青羊等核心區域的新房去化週期都在10個月以內。
近郊5區以溫江的新房去化週期最長，約為17.34個月。
遠郊區新房去化週期都大於24個月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、簡陽以及廣義二圈層的青白江、新津、東部新區，這些區域的共同特徵是新房庫存較高且流速慢，因此去化週期長。
因此，成都除了核心區外，近郊區遠郊區風險依舊偏大，尤其是遠郊區。
細化板塊來看，萬年場、川師、錦江工業園、九里堤、桐梓林、洪河、安靖、紅牌樓、錦江生態帶、東湖、武侯新城、羊犀、機投、天府總部商務區、外金沙、市中心、廖家灣、中和、怡心湖、世紀大道、茶店子這些板塊的去化週期均小於6個月，房價會表現得比較堅挺。
而岷江新城、簡陽老城、平樂、大觀、五龍山、三岔、賈家、天府生物城、陽光城、永商、國際鐵路港、洛帶、斑竹林、金堂城區、青白江老城、蒲江壽安、江安、大邑城區、高鐵新城、大面、河東新區、蒲江城區、青龍湖、牧馬山、青城山、濛陽、柳林、金馬、鳳凰新城、龍橋等板塊均超24個月，尤其是前面幾個，去化週期超過100個月，調整壓力非常大。
從人口角度來看，過去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心區。新都區十年常住人口增加了79.8萬人，郫都區、龍泉驛區、成華區、天府新區、高新區等核心區，增量都在前列。
製圖：城市財經；資料：成都市統計局
所以，無論是從去化週期，還是從人口競爭力角度看，成都樓市的安全地帶在核心區，需要謹慎的地帶在外圍區。
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